有盘5年涨88%！吐血整理湛江5大城区房价，究竟哪个片区的房子更保值？

楼市，很多人都会关注一个问题：买哪里，值？

值不值这个问题，一个要看购房者购房需求，周边的环境和居住体验能否满足，另一个就要看你的房子是否能做到保值增值了。

那怎样才算保值增值呢？

有机构的研究数据表明，如果房价年涨幅低于6%，那么买房其实每年都在亏钱。（其中需要考虑M2、GDP、贷款比例、贷款利率等多种因素，在这里不展开赘述。）

根据湛江购房网云数据显示，2月2022年2月网签2205套，环比下降8.4%，全市新房均价为9277元/㎡，环比上涨0.6%；中心城区新房均价为11636元/㎡，环比上涨1.1%。

在房住不炒的楼市基调下，住房已回归居住属性。我们如今探讨房价涨跌，主要针对中心城区房产价值、地段价值、片区发展等因素进行讨论。不鼓吹楼市涨跌，也不对投资置业构成建议。

近五年湛江房价涨跌情况

2016年-2017年，湛江楼市可以用一个“旺”字来形容。在经历了2014-2015年楼市低迷期后，从国家到地方，在各种去库存以及湛江城市发展利好政策推动下，2017年湛江中心城区涨幅高达29%，且首次连续4个月把中心城区均价推到了万元以上。

然而，受到中央调控和疫情等多方面因素影响，2020年-2021年湛江楼市在“活下去”的声音中，逐步进入了平稳期，房价增长速度明显放缓。

从区域房价数据上看，2018-2021年4年间，赤坎和开发区的增幅较大，反观坡头区几乎房价无明显变化。

近几年随着湛江城市的发展，以湛江霞山、赤坎、开发区为主的中心城区价格一直居高不下，优质的资源和接近饱和的土地，让这些区域房价一直保持着稳定增加的势头。

在城市发展众多利好政策的作用下，湛江也吸引了众多一线品牌开发商进驻，一边是致力于联合市政府推动核芯城区的旧改更新，一边是热衷于在湛江各大区域热门板块拿地。

麻章、坡头作为核芯城区辐射的重点区域，自然成了热点。

2018年6月，深湛铁路正式通车，麻章作为湛江首个通高铁的片区，区域价值直接拉升，在开发商反复的包装炒作下，部分楼盘轻松突破万元大关，直接带动区域整体房价的飙涨。

海东新区航拍。摄于2022年3月

而近几年，与湛江核芯城区仅一桥之隔的坡头区，却在前几年“上海看浦东，湛江看海东”的呼声中始终保持低调，全区在售项目仅十余个，且大部分都是旧盘尾盘，新项目屈指可数，房价未见明显涨跌。

区域房价涨跌跟哪些因素有关？

房价的涨跌，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

那么湛江主城区各个区域房价涨跌，又有哪些共性呢？

一是，需要看区域发展。作为领跑湛江房价的开发区，融合了湛江各大核芯商圈、写字楼和城市高端配套等，城市CBD赫然成型，成为一座城市繁华、生活便捷的代名词，房价一直处于增长势头。

二是，看交通。目前湛江三大主干道主要贯穿霞山区、开发区、赤坎区三大板块，带来人流的高速流转，催生了大量的居住需求；而麻章、坡头目前的便利度不高，加上城市欠缺推动城市界面更新的高端配套，房价增长速度肯定不及中心城区。

三是，价值板块城市更新。其中最为明显的就是霞山西城板块、赤坎旧大天然-调顺板块的旧改更新，市场预期向好，开发商拿地意愿高涨，城市界面焕新，也因此推动了整个区域的房价攀升。

霞山区东新板块

第四，补涨逻辑。坡头区作为湛江未来东西两岸齐翼发展的重点区域，所有的规划配套都是重磅的。尽管综合近几年的房价来看，坡头区几乎无明显涨跌，但长远来看，随着新机场的运营，高铁东站的落定，还有各大产业园区开发成型，各大配套落地，长期发展是看好的，因此，未来片区房价拥有较大上升空间。

哪些板块/小区涨幅最大？

产品的稀缺性，在很大程度上决定了产品的价值。无论市场如何变化，总有一些板块或小区房价脱颖而出，一骑绝尘。

我们以五年为周期，来看一下2017年至今，有哪些小区一直领涨。

说明：

• 由于5年前至今仍在售项目数量有限，部分小区我们综合了二手房目前的价格进行整理；
• 部分热盘没有出现在列表中，因为2017年大部分楼盘尚未开发建设，例如坡头麻章区域的楼盘数量目前激增，列表选取的楼盘仅代表近5年区域的房价变化曲线，近期整体均价请综合板块整体考虑；
• 房价涨幅请结合每年金融政策和通货膨胀的情况加以考虑
• 数据仅供参考

赤坎区

前面我们有提到，经历了2014/15年的楼市低潮期后，湛江楼市开始全面向好。其中最具代表性的就是赤坎区。赤坎区在2017年的时候，房价基本都是1万元以下，随着楼市回暖，和赤坎规划定位升级，“首善之区”全面跃升，5年内涨幅的平均值，是所有区域中最高的区域。

霞山区

霞山作为湛江老中心城区，核芯板块旧改难度一直都很大。近年来区域发展全面向西，霞山东新路板块、机场板块、银帆板块脱颖而出。其中银帆板块，前期开发的楼盘价格亲民，后随着区域公园、学校、道路等配套相继完善，鼎盛时代、硕基一品、万华城市花园等楼盘相机落地，片区汇聚了极高的关注度，价格甚至一度飙涨到1.5-1.7万。而鼎盛板块，在鼎盛广场商圈的带动下，从2017年开始，片区价格稳稳站在万元以上，在房住不炒的基调下，片区房价呈现缓慢上涨的趋势。

开发区

开发区作为房价一直领跑湛江的区域，意外的是涨幅跟赤坎相比，要略逊一筹。究其原因，是因为开发区尽管购房需求大，区域内配套齐全，但供应量、库存量也是这几个区域中最大的，如近几年乐山路沿线，楼盘呈现神仙打架的局面，价格上涨幅度较为平稳。而乐华路沿线由于土地供应有限，楼盘较少，区域内价格涨幅相对会更高。此外，再加上开发区的均价一直是所有区域中最高的区域，由于房价基数本来就高，因而对比之下，显得涨幅没那么大。

坡头区

近年来坡头区开发的步伐有所放缓，致使部分项目也放缓了开发的脚步。解决区域交通瓶颈，打破购房者心中的心理距离，加强区域招商引资的步伐等问题亟待解决。凭借着一湾两岸的天然优势，奥体中心板块+海川快线是房企拿地开发的主战场。早期开发的海东广场、启达·东海岸、凯旋湾等项目也成为区域涨幅较高的项目。而南油生活板块，仅有少数中小规模的项目在售，目前整体价格在7000元/㎡左右。

从长远来看，目前调顺跨海大桥已通车，湛江机场即将启动运营，广东附属医院海东建设如火如荼，区域各大产业园区已进入建设.......这里也吸引了绿地、龙湖、富力、华发、红星等一大批实力房企进入，目前项目已全面动工，未来更有湛江高铁东站、海底隧道、超高层建筑、南油旧改等项目落地，区域前景可期。

麻章区

对于2018年通高铁的麻章区而言，高铁正式通车后，迎来了全面爆发期。2017年在售的项目，二手房的价格均出现不同程度的增长。目前麻章区的楼盘基本都集中在金康路、金川路、政通路沿线，这些板块即享受了高铁带来的红利，也同时享有麻章城区的配套。未来随着湛江大道的通车，将会加快麻章和中心城区融合的步伐，区域价值将会进一步拉升，这里也是刚需置业性价比之选。

这两年受到疫情、调控、金融政策等多方面的影响，对于开发商而言，拿地、销售变得更谨小慎微，打折促销等动作频频，依然很难撬动市场的热情。

但根据最 新出炉的的全国70城房价数据，2022年2月，各大城市跌幅已经明显收紧，无论是一线，还是二线城市，上涨的城市都明显增加了。湛江在本次数据中，新房销售价格也终止了6连跌出现上涨，楼市回暖信号频现。

那么，在选房时该怎么选，才能选到价值预期更高的房子？

• 选时机

看准时机，在大政策大行情之前，注定是谁先买谁站岗。要知道，市场行情好的时候，所有的楼盘，都是风口上的猪。

• 选地段

李嘉诚的地段论，无论放在什么时候都不会过时。产品可以复制，地段没了就没了。例如湛江的“一湾两岸”，成熟的广州湾大道沿线、海东奥体板块、调顺板块皇冠区。懂的都懂。

• 选配套

所有的配套中，我们认为临近重点学校的房子，无论放在哪个城市，都具有较高的保值增值性，湛江可选区域赤坎金城板块、金沙湾板块、霞山海景路沿线等。其次是交通、商业、医疗等配套。

“拿着三线工资买二线房子”。有人认为：湛江凭什么不能1万+？配套品质大升级，肯定是要比以前卖的贵。也有人表示：在湛江1万+，那不如去二线城市买了，潜力空间更大。如果是你，你会怎么选？