南油旧改再添变数：首期534亩地块流拍！

昨日，湛江市公共资源交易中心发布公告，宣布南油片区“三旧”改造首期转让的35.6311公顷地块，因无人缴纳保证金而流拍。这意味着坡头南油片区的“三旧”改造再次陷入停滞。

南油旧改地块在2022年1月29日正式挂牌转让，起始价18.9618亿元。首期改造范围有12个地块，面积35.6311公顷（534.4660亩），涉及27本土地权证；属于旧城镇改造，拟改造成住宅、商业、商务。

项目开发周期为6年。开发时间为2022年6月至2028年5月。项目拟投入改造资金为65亿元，拟筹措资金方式包括自有资金、银行借贷、市场融资等。拟定分四期投入改造资金，其中首期拟投入20亿元、第二期拟投入15亿元、第三期拟投入14亿元、第四期拟投入16亿元。

中海油南海西部石油矿区（泛称南油片区）位于湛江市坡头区，地处湛江海湾东岸，主要为中国海油驻湛单位用地，总占地约2595.37亩，分为5个小区和测井大院，始建于20 世纪70 年代，涵盖生产指挥、办公、科研、仓储、居住以及生活配套设施等功能。由于历史原因及客观因素，片区内各地块功能布局较为混杂，产业分布零散，土地节约集约利用水平低，建构筑物现状破旧、居住环境较差，周边公共服务设施缺乏，交通路网结构不完善，并存在社会治安、消防等安全隐患，居民改善生活环境的要求迫切。

2018年11月，湛江市政府、中海油南海西部石油管理局及华润置地签订了《湛江市坡头区南油片区改造升级前期工作框架协议》，标志着南油片区改造升级迈出了实质性的一步，改造项目以提高存量土地资源配置效率为核心，以改善城乡人居环境、促进产业转型升级，以打造多元化的配套政策体系为基础，进一步优化国土空间格局，将提升坡头区的城市形象和发展竞争力。但第 一次旧改的推进最终无疾而终。

在华润之后，再传保利接手南油片区“三旧”改造首期。湛江市坡头区发展和改革局也在2022年1月13日发布了《湛江市坡头区南油片区（首期）“三旧”改造项目社会稳定风险评估征求意见公告》，里面就提到项目首期申报主体为：保利华南实业有限公司。

首期改造范围涉及私人房屋1229户，涉及私人房屋套内面积总和约9.12万平方米，截至2022年1月15日止，回收征询业主意愿表1099户，约占业主总数的88.45%，该部分私人房屋套内面积总和约8.15万平方米，约占整体征收私人房屋套内面积总和的89.36%；其中1083户业主同意进行“三旧”改造，约占表决业主数量的98.07％，该部分私人房屋套内面积总和约8.03万平方米，约占表决业主房屋套内面积总和的98.53%。从表决情况来看，拆迁也不是太大的问题。

但这次土地挂牌转让失败，不禁令人疑虑南油首期旧改是否再添变数。

从近期全国楼市大环境来看，大部分房企将面临偿债高峰，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。而回看湛江楼市，过去的几个月土地市场持续低迷，住宅地块流拍创历史新高，商品房成交建面、金额双双下跌，行业现在仍整体处于低谷期，资金压力仍是房企悬顶之剑，部分房企投资、施工几乎停滞。由此看来，南油更新改造推进起来，并非易事，长期拉锯战是必然的，或许再次告吹也未可知。

2022年开年以来，各地频出“稳楼市”政策，释放稳定楼市的支持性政策发布已接近40次，深度调整的中国房地产市场也开始出现企稳信号。国家部委继续出手稳定楼市资金链，另一方面，各地方也密集发布各种支持性政策，包括直接给予购房补贴、调整公积金政策以及降低落户门槛等。3月份金融政策有望迎来转机，行业正处于信心重建过程中，叠加部分企业上半年补库存的需求，预计接下来土地市场信心将会有所提振，稍后湛江土地市场会迎来逐步回暖。