吴川市不动产统一登记有关问题的处理意见出炉

各镇人民政府、各街道办事处、市经济开发区管委会、吴川工业园管委会、市府直属各单位：

《吴川市不动产统一登记有关问题的处理意见》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵循执行。在执行过程中遇到的问题，请及时反馈给我局。

吴川市自然资源局

2019年12月27日

吴川市不动产统一登记有关问题的处理意见

我市从2016年6月25日起已贯彻落实党中央、国务院关于全面实施不动产统一登记的重大决策，各项工作基本顺利开展，但过去分散登记的弊端集中爆发，造成目前统一登记过程中遇到诸多政策难题，涉及权利人的切身利益，若不及时妥善解决，将直接影响我市不动产统一登记的开展乃至社会和谐稳定。为确保我市不动产统一登记工作的顺利进行，按国家、省、市关于排查和解决不动产登记历史遗留问题的要求：“要本着尊重历史，面对现实，信守政府承诺，维护群众合法权益的原则，提请政府专项研究解决。只要权利人拥有合法的权属证书，都要认账，并及时办理不动产登记。”根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）、《湛江市自然资源局关于印发<湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见>的通知》（湛自然资（国土）发〔2019〕1707号）精神，深化“放管服”改革，结合我市实际，就不动产统一登记工作中遇到的问题，提出如下处理意见：

一、本处理意见只适用于我市2016年6月25日全面实施不动产统一登记之前分散登记形成的历史遗留问题，全面实施不动产统一登记后，要及时妥善解决历史遗留问题，同时避免产生新的问题。

二、关于已办理房屋产权证但未办理土地使用证问题

（一）有合法的土地权属来源，房屋现权利人申请办理不动产登记的，自然资源局应当查核土地权属来源情况，符合划拨规定的按划拨使用权办理；符合出让土地使用权的，按现行方式和标准补办土地出让手续，经公告无异议并按规定缴清相关税费后办理房地一体的不动产登记。

（二）没有合法土地权属来源的，按如下方式处理。

1．已分层分套办理了房屋产权证的政策性住房、商品房、单位集资房，凭房屋产权证直接申请不动产登记的，应予办理，按房屋幢基进行落图落宗，土地使用权性质按划拨登记，其中涉及土地出让金（收益金）及相关税费的，按下述规定缴交：属房改房上市的，按《广东省人民政府关于加快住房制度改革实行住宅货币分配的通知》（粤府〔1992〕82号）的规定执行，以整幢楼自该意见实施后的首套房缴交出让金之日为起始日期，出让期限为70年，在不动产登记簿和不动产权证中标记相关情况，在出让期限内再次转让时不需再缴交出让金；属其他类型的，按《湛江市人民政府办公室文件呈批表》（文件编号：G09690）中对《关于土地为划拨性质的房地产分层分户转让抵押相关问题的请示》（湛房报〔2009〕67号）的批复意见执行，在不动产登记簿和不动产权证中标记相关情况，土地性质仍然保持划拨性质不变，再次转让时，仍需按上述规定再次缴交土地收益金。应当缴交出让金（收益金）的由自然资源局在不动产转移登记“一窗通办”窗口直接收取，开具非税收入票据，不再补办土地出让手续和签订土地出让合同。

已有合法土地权属来源或《国有土地使用证》的政策性住房、商品房、单位集资房，土地若为划拨土地，涉及土地出让金（收益金）和相关税费的参照上述规定办理。

已有合法土地权属来源或《国有土地使用证》，但宗地已分割转让又难以办理土地分割变更登记的，地上已分层分套办理了房屋产权证的政策性住房、商品房、单位集资房，按幢基落宗落幢，参照上述规定办理不动产登记。

对于以分层分套的政策性住房、商品房、集资房申请办理抵押登记的，不要求缴交土地出让金（收益金），直接办理。若日后需实现抵押权、依法处置抵押物，按上述规定处理。

2．自然人、法人或其他组织自建房，已办理了房屋产权证，在城镇规划区国有土地范围内的，经自然资源局核实,按如下方式处理。

（1）符合用地规划，总用地面积在房屋产权证登记的幢基面积2倍范围内（含2倍），按土地现状进行公告无异议后，直接办理《建设用地规划许可证》或出具规划意见，由房屋现权利人凭房屋产权证、《建设用地规划许可证》或规划意见，直接按现行方式和标准缴清土地出让金及税费，签订《国有建设用地使用权出让合同》，经公告无异议后，办理房地一体的不动产登记。

房屋产权证登记的幢基占地以外的用地，需提供房屋所在地的居（村）民委员会出具的用地证明。

（2）不符合用地规划，总用地面积在房屋产权证登记的幢基面积2倍范围内（含2倍），按土地现状进行公告无异议后直接办理符合规划部分的《建设用地规划许可证》或规划意见，由房屋现权利人凭房屋产权证、《建设用地规划许可证》或规划意见，直接按现行方式和标准缴清土地出让金及税费，签订《国有建设用地使用权出让合同》，经公告无异议后，只对符合规划部分的土地和房屋办理房地一体的不动产登记，土地和房屋超出规划部分划阴影不计算面积，并在登记簿、不动产权证、宗地图、房屋分户图中标记超规划的情况,并明确备注今后拆建、改建必须按规划建设。

房屋产权证登记的幢基占地以外的用地，需提供房屋所在地的居（村）民委员会出具的用地证明。

（3）总用地面积超过房屋产权证登记的幢基面积2倍的，暂缓办理，待按规定补办用地手续后再按批准文件一并办理房地一体的不动产登记。

3．自然人、法人或其他组织自建房，已办理了房屋产权证，在集体建设用地范围内的，暂缓办理，待按规定补办用地手续后再按批准文件一并办理房地一体的不动产登记。集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。

三、关于已办理土地使用证但地上房屋未办理房屋产权证的问题

（一）房屋已建好使用，具有合法建设手续的，权利人可凭合法手续申请办理不动产登记。

（二）房屋无合法建设手续或不按规划报建手续建设的，应暂缓办理，由规划部门进行竣工验收核实，出具规划竣工核实意见后，再凭规划竣工核实意见等相关材料办理不动产登记。

四、关于房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地的问题

（一）已办理房屋产权证的政策性住房、单位集资房或商品房，房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地的，当事人申请不动产登记，自然资源部门应予办理，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载超出宗地红线的土地面积或跨宗地情况。
跨宗的土地出让年限以最早终止年限进行登记，并在登记簿和不动产权证附记中记载各宗地使用年限情况；在登记时按最早终止年限的土地落宗，年限相同的，按幢基占地面积最大的土地落宗。

（二）已办理房屋产权证的自然人、法人或其他组织自建房，房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地的，当事人申请不动产登记，由自然资源局进行规划核查，按如下方式处理。

1．符合当前的规划条件的，出具规划意见，对宗地分割、合并或调整边界处理后，再依据相关材料办理不动产登记。

2．不符合当前的规划条件的，出具规划意见，对在规划红线范围内的宗地进行分割、合并或调整边界处理后，只对规划红线范围内的土地和房屋进行登记，房屋超出宗地红线部分划阴影不计算建筑面积，并在不动产登记簿和不动产权证、宗地图、房屋分户图中标记超出宗地红线情况，并明确备注今后拆建、改建必须按规划建设。

（三）未办理房屋产权证的房屋，幢基超出宗地红线或跨宗地的，当事人申请不动产登记，应暂缓办理，由自然资源局核查，符合当前规划的，出具规划意见，对宗地进行分割、合并或调整边界处理后，再依据相关材料办理不动产登记；不符合当前规划的，不予办理。

（四）对宗地进行分割、合并或调整边界的，宗地出让年限不同的，以最早终止年限进行登记；若产权人申请按最迟终止年限补办土地出让手续的，应当给予办理，按最迟终止年限登记。

五、房屋用途与土地使用证记载用途不一致问题

（一）不动产统一登记实施前，已分层分套办理了房屋产权证的政策性住房、商品房、单位集资房，房屋产权证记载的房屋用途与土地使用证记载的土地用途不一致的，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原产权证记载的房屋用途、土地用途进行登记，未经批准不得改变原已登记的不动产用途，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载“房屋用途、土地用途根据原产权证书登记”。

（二）不动产统一登记实施前，按幢确权的房屋产权证与土地使用证记载的土地用途不一致，当事人申请办理不动产登记的，经自然资源局核实规划用途，按如下方式处理：

1．经核查，在住宅规划区范围内且用地面积小于1000㎡、房屋和土地实际用途均为住宅的，出具变更为住宅用途的规划意见，直接按现行方式和标准补缴出让金及税费后签订《国有建设用地使用权出让合同》，按住宅用途办理不动产登记。

2．经核查，在住宅规划区的商业路段且用地面积小于 1000㎡、房屋和土地实际用途均为商业、住宅兼容商业或住宅的，按实际用途出具变更用途的规划意见，直接按现行方式和标准补缴出让金及税费后签订《国有建设用地使用权出让合同》，按规划意见核定的用途办理不动产登记。

3．除上述两种情况外，必须按规定办理用途变更审批手续，经批准房屋用途与土地用途一致的，方可变更用途，按规定办理不动产登记；未经批准不得改变原已登记的不动产用途，继续分别按照原产权证书记载的房屋用途、土地用途进行登记，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载“房屋用途、土地用途根据原产权证书登记”。

（三）已办理土地使用证，房屋已建成未办理房屋产权证，在住宅规划区范围内，房屋实际用途与土地证记载用途不一致的，参照第五条第（二）款处理。

（四）已办理土地使用证，未建设使用，在住宅规划区范围内，可按住宅、商业或住宅兼容商业用途建设房屋的，参照第五条第（二）款办理土地用途变更登记。

六、关于土地使用证无记载土地使用权类型或记载为出让不记载使用期限的问题

土地使用证无记载使用权类型或记载为出让，不记载使用期限（包括记载不清），当事人申请办理不动产登记，登记档案资料无出让材料，申请人又无法提供出让依据的，申请人确认后按划拨土地办理不动产登记，申请人不确认的，暂缓登记。登记后权利人若提供土地出让依据，再办理划拨转为出让的不动产变更登记。

七、关于实际为国有土地使用权却办理了集体土地使用证的问题

在城镇住宅规划区范围内有合法的国有土地来源证明，提供出让资料或按现行方式和标准补缴出让金及税费后签订《国有建设用地使用权出让合同》，并申请注销集体土地使用证后办理国有土地使用权的不动产登记。

八、已取得整幢房屋产权证的职工宿舍、单位集资房、商品房，可根据房屋实际使用现状按单元直接分割，分层分户办理不动产登记。

九、已取得土地使用证、房屋产权证或建设工程规划许可证的，宗地形状、尺寸、面积不变，房屋状况不变或按规划平面图形状及尺寸建设，实际巷距、路距与证不相符的，经公告无异议后，按实际现状办理不动产登记。

十、根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定：“申请办理房屋所有权首次登记应当提交房屋已竣工的材料。”和《吴川市人民政府关于印发<吴川市个人自建自住房屋管理规定>的通知》第三十三条：“自住房工程竣工后，应向原《建筑工程施工许可证》审批部门提出验收申请，经房主和施工单位确认工程合格后，形成竣工验收报告。”自本处理意见实施后，申请办理自住房屋所有权首次登记应当提交房屋竣工验收报告，不再按吴川市人民政府《关于规范完善我市私宅不动产登记需提交材料问题的批复》（吴府函〔2017〕28号）的规定提交《建筑工程施工许可证》。

十一、不动产登记、规划、住建、税务等政府相关部门应当积极组织实施本处理意见，加强监督管理，强化廉政作风建设，坚守廉洁制度。

十二、本意见由吴川市自然资源局负责解释

十三、本意见自发布之日起实施，有效期五年。如国家政策有新规定，我市将再作相应调整。