关于《湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见》的解读

为加快处理我市当前不动产登记存在的历史遗留问题，切实保护权利人合法权益，结合我市实际，制定《湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见》，现将处理意见内容解读如下：

一、制定的必要性

建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院的重大决策部署。随着不动产统一登记工作的不断深入，过去分散登记的弊端集中爆发，在分散登记过渡至统一登记过程中遇到了诸多政策性问题，涉及权利人的切身利益，若得不到及时妥善解决，将直接影响我市不动产统一登记制度的平稳有序实施乃至社会和谐稳定。为积极稳妥推进我市不动产统一登记工作，进一步解决不动产登记历史遗留问题，切实保护权利人合法权益，按照“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”原则，特制定此处理意见。

二、法律法规依据

（一）《不动产登记暂行条例》

第四条 国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

（二）《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）

第三条 统筹兼顾，分类处理

（一）已取得房屋所有权属证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记，按下列情形处理：

1.有合法土地权属来源的，不动产登记机构应予以办理，有关土地权属来源材料认定，可依据取得土地使用权时的相关政策。

2.没有合法土地权属来源的，不动产所在地的县级以上政府应组织自然资源、住房城乡建设（房管）等部门依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。

3.集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。

（二）合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致，当事人持房屋所有权属证书和土地使用证共同申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。属划拨用地的，当事人应先按当地规定转为出让用地、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。

（三）有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，不动产所在地政府应组织有关部门依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

不动产统一登记实施前，存在上述违反管理规定行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书，现申请不动产登记的，不动产登记机构应予以办理，按已建成的建筑现状进行测绘落宗，并在登记簿及证书上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，由所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。

（四）因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。

（五）符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，当事人申请不动产转移登记的，不动产登记机构应区分具体情况办理：宗地为出让土地，当事人应按规定缴纳相关价款后，办理不动产登记，取得完全产权；宗地为划拨土地，当事人应在补缴土地出让金后，按出让土地办理不动产登记。土地使用权的处置方式和土地出让金或价款的缴纳标准，由不动产所在地的县级以上政府作出具体规定。

（六）不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。不动产所在地的县级以上政府应组织自然资源、住房城乡建设（房管）等部门在登记后一年内，依法完善相关手续。

（七）不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于抵押状态的，当事人申请办理不动产登记，经抵押权人同意，不动产登记机构可予以办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

（八）不动产统一登记实施前，违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押权的，不动产所在地的县级以上政府根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后，不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

（九）未覆盖乡村规划的地区，已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记，由县级以上政府对未覆盖乡村规划的乡村及时间界限作出统一认定，当事人申请房屋所有权登记，符合上述认定范围的，可不提供房屋符合规划或者建设的相关材料。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，作为宅基地使用权及房屋所有权的权属来源证明材料。

县级以上政府应加快推进规划未覆盖地区的乡村规划编制或修编工作，并严格核实界定乡村规划未覆盖地区和时间，严格审核不动产建设是否属于乡村规划未覆盖。属于未覆盖的，应补充或修编规划，将其纳入规划区范围；属于已覆盖的，应按相关法律法规进行处理后，再行依法登记。

（十）已取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，不动产所在地的县级以上政府应组织自然资源管理部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理，不动产登记机构依据处理结果办理登记。

（三）《湛江市人民政府关于印发湛江市市区中心城区违法建筑分类处理方案的通知》（湛府规〔2017〕1号）

第四条 不属于第三条规定情形的已建成违法建筑按以下方式处理。

（一）未经批准建设，房屋层数6层以下（以下含本数，下同）的，由国土、规划主管部门出具意见，免于行政处罚，并可以申请办理不动产登记。

（二）未经批准建设，房屋层数6层以上（以上不含本数，下同）9层以下的，按总建筑面积缴交工程造价10%罚款后，可以申请办理不动产登记。

（三）经依法批准建设，但超出已批准的建设面积或层数的：其中，超过已批准建设面积50%以下或超建的层数3层以下的，免于行政处罚并可以申请办理不动产登记；超过已批准建设面积50%以上或房屋总层数9层以下的，按超建部分面积缴交工程造价10%罚款后，可以申请办理不动产登记。

（四）市房管局、市国土资源局、市城市规划局、市财政局、市地税局、市建设局《关于印发〈关于解决我市办理房地产证历史遗留问题的意见〉的通知》（湛房〔2009〕58号）

（五）市房管局、市国土资源局、市城市规划局、市财政局、市地税局、市建设局《关于印发〈关于实施〈关于解决我市办理房地产证历史遗留问题的意见〉的工作方案〉的通知》（湛房〔2010〕54号）

三、处理意见相关条款解读

“处理意见”：一、关于已办理房屋产权证但未办理土地使用证问题

对于已办理房屋产权证但未办理土地使用证，当事人申请办理不动产登记的，自然资源部门应查核土地权属来源情况，按如下方式处理：

（一）有符合划拨规定的土地权属来源，房屋所有权未发生过转移的，按划拨土地使用权进行权属公告后，办理土地使用权及房屋所有权的不动产登记；房屋所有权已发生过转移的，按划拨土地使用权进行权属公告，由现房屋权利人按现行标准补办土地出让手续和缴清土地转让相关税费后办理不动产登记（继承房屋除外）。

（二）有合法出让土地权属来源，房屋所有权未发生过转移的，按出让土地使用权进行权属公告后，办理土地使用权及房屋所有权的不动产登记；房屋所有权已发生过转移的，按出让土地使用权进行权属公告，由现房屋权利人按现行标准补缴土地转让相关税费后办理不动产登记。

（三）没有合法土地权属来源的，不动产所在地的县（市、区）政府（管委会）应组织自然资源、住房城乡建设等部门依法作出处理，自然资源部门依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。

（四）持有自然资源部门颁发的临时土地使用证，房屋已办理产权证或已办理建设审批手续的，或者虽然没有建设审批手续但符合《湛江市人民政府关于印发湛江市市区中心城区违法建筑分类处理方案的通知》（湛府规〔2017〕1号）相关规定的，现房屋权利人可按本条第（一）项的规定办理不动产登记。

（五）已分层分套办理了房屋产权证的政策性住房、商品房、集资房，直接申请不动产登记的，应予受理，其中涉及土地出让金（收益金）及相关税费，按相关规定办理。

解读：我市在2016年6月底实施不动产统一登记之前，房屋、土地的登记分散在房管、国土部门办理，导致已办理房屋产权证但未办理土地使用证的情形数量较大。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”的规定，已办理登记的房屋涉及土地需一并办理不动产登记。鉴于实施统一登记之前已办理的房屋产权登记属于政府行为，为维护政府公信力，已办理登记的房屋涉及土地来源合法的，应根据实际情况分类完善土地登记手续。

“处理意见”：二、关于已办理土地使用证，房屋已建好使用但没有合法建设手续问题

对于已办理土地使用证，房屋已建好使用但没有合法建设手续的，当事人申请不动产登记，除符合《湛江市人民政府关于印发湛江市市区中心城区违法建筑分类处理方案的通知》（湛府规〔2017〕1号）条件的之外，自然资源部门应暂缓办理，由住建部门出具有关意见后，自然资源部门再依据相关材料办理不动产登记。

解读：为妥善处理违法建筑问题，2017年1月26日市政府印发了《湛江市人民政府关于印发湛江市市区中心城区违法建筑分类处理方案的通知》（湛府规〔2017〕1号），规定了几种情形违法建筑经处理后可以办理不动产登记。

“处理意见”：三、关于房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地问题

（一）房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地，原业主已办理房屋产权证的政策性住房、集资房或商品房（不含单位或个人自建房），当事人申请不动产登记，自然资源部门应予办理，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载超出宗地红线的土地面积或跨宗地情况。

（二）原业主尚未办理房屋产权证的政策性住房、集资房或商品房，以及单位或个人自建房，其幢基超出宗地红线或跨宗地的，当事人申请不动产登记，自然资源部门应暂缓办理，由自然资源部门对宗地分割、合并或调整边界出具规划意见，以及对宗地分割、合并或调整边界处理后，再办理不动产登记。

解读：该条款是根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）第三条第（三）项的相关规定，结合我市实际情况进行细化，分类处理。

“处理意见”：四、关于房屋产权证与土地使用证记载用途不一致问题

不动产统一登记实施前颁发房屋产权证记载的房屋用途与土地使用证记载的土地用途不一致的不动产（整幢房屋确权除外），当事人申请不动产登记时，继续分别按照原产权证书记载的房屋用途、土地用途进行登记，未经批准不得改变原已登记的不动产用途。对于原土地使用证记载土地用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类办理登记，土地使用年限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原登记用途。

解读：该条款是根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）第三条第（六）项的相关规定，结合我市实际情况作出相应规定。

“处理意见”：五、关于房屋所有权已多次转移但没有同步办理土地使用证问题

在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并形成清晰链条，且相继取得房屋产权证，但没有同步办理土地使用证的不动产，当事人持房屋产权证和原权利人土地使用证、缴纳税费凭证等相关材料申请登记的，自然资源部门应予受理。原土地属于划拨性质的，由现房屋权利人补办土地出让手续和缴清土地转让相关税费后，办理房地权利主体一致的土地使用权及房屋所有权不动产登记；原土地属于出让性质的，由现房屋权利人缴清土地转让相关税费后，办理房地权利主体一致的土地使用权及房屋所有权不动产登记。

若原权利人土地使用权已办理土地抵押登记或查封登记的，由自然资源部门通知抵押权人、查封法院办理土地抵押注销登记或解除查封后作废原权利人土地使用证；若抵押权人或查封法院不同意，自然资源部门暂缓办理不动产登记。

解读：该条款是根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）第三条第（二）项的相关规定，结合我市实际情况进行细化，同时还增加了土地已办理抵押或查封登记情形的处理方式。

“处理意见”：六、关于土地使用权已多次转移但没有同步办理房屋产权证问题

土地使用权已多次转移并形成清晰链条，且相继取得土地使用证，但没有同步办理房屋产权证的不动产，当事人持土地使用证和原权利人房屋产权证、房产转让协议、缴纳税费凭证等相关材料申请登记的，自然资源部门应予受理。

若原权利人房屋所有权已办理抵押登记或查封登记的，由自然资源部门通知抵押权人、查封法院办理抵押注销登记或解除查封后作废原权利人房屋产权证；若抵押权人或查封法院不同意，自然资源部门暂缓办理不动产登记。

解读：该条款是根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）第三条第（二）项的相关规定，结合我市实际情况拓展至土地使用权，同时还增加了房屋已办理抵押或查封登记情形的处理方式。

“处理意见”：八、关于房屋产权证登记面积与实际测量面积不一致问题

房屋产权证登记面积与实际测量面积不一致的，自然资源部门对比测绘机构实际测量后出具的房屋分户图与原房屋产权证的房屋平面图，若图形形状未改变的，则按房屋现状实际测量的建筑面积办理不动产登记。属于房改房建筑面积与实际测量面积不一致的，仍按原来参加房改时审批的建筑面积办理不动产登记，实际测量多出的面积在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中备注。

解读：在上世纪八、九十年代颁发的房屋产权证，由于当时受技术条件限制，使用皮尺丈量墙壁长度和手工绘制房屋分户图，计算的房屋面积与现在使用测绘仪器实地测量计算的房屋面积存在较大差异，该条款进一步明确了这类历史遗留问题的处理方式。

“处理意见”：九、关于已完成或部分完成开发建设的住宅小区，土地使用权仍登记在原建设单位名下问题

（一）建设单位已完成开发建设的住宅小区，已办理房屋首次登记且将房屋销售给购房业主，但土地使用权仍登记在原建设单位名下的，按照“房地一体”原则，由自然资源部门收回作废原建设单位土地使用证，确实无法收回作废的，由自然资源部门在门户网站公告作废。若原建设单位的土地使用权已办理土地抵押登记或查封登记的，由自然资源部门通知抵押权人、查封法院办理土地抵押注销登记或解除查封后作废原建设单位土地使用证；若抵押权人或查封法院不同意，自然资源部门暂不公告作废原建设单位土地使用证。

（二）原建设单位已完成或部分完成开发建设的住宅小区且已将房屋销售给购房业主，但土地使用权仍登记在原建设单位名下被法院查封的，按如下方式处理：

1、在法院查封土地使用权之前，购房业主已办理商品房预售合同登记备案、预告登记或房屋产权证，当事人申请办理不动产转移登记的，自然资源部门予以办理。

2、在法院查封土地使用权之前，购房业主尚未办理商品房预售合同登记备案、预告登记或房屋产权证书，当事人申请办理不动产转移登记的，自然资源部门不予办理。

解读：在实施不动产统一登记之前，建设单位已完成或部分完成开发建设的住宅小区，并且已将房屋销售给购房人和办理了房产转移登记，但土地使用权仍登记在原建设单位名下，导致房地主体不一致。根据《物权法》第147条“ 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，建设单位将商品房销售给购房人并且办理了房产转移登记的，该房产分摊的土地使用权也应一并转让。为减少因房地主体不一致造成的纠纷，应根据实际情况对建设单位持有的土地证书进行处理。

“处理意见”：十、关于因建设单位倒闭、破产、欠缴税费等原因未办理房屋首次登记导致购房业主无法办理房屋转移登记问题

已建成并交付购房业主使用的房屋，因原建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠缴税费、未办理建设工程规划核实、竣工验收备案等原因未办理房屋首次登记，导致购房业主无法办理房屋转移登记历史遗留问题，当事人申请不动产登记，相关职能部门按照市房产管理局、市国土资源局、市城市规划局、市财政局、市地税局、市建设局于2009年11月1日联合印发的《关于印发〈关于解决我市办理房地产证历史遗留问题的意见〉的通知》（湛房〔2009〕58号）及2010年4月21日《关于印发〈关于实施〈关于解决我市办理房地产证历史遗留问题的意见〉的工作方案〉的通知》（湛房〔2010〕54号）办理相关手续后，自然资源部门再办理不动产登记。涉及原市房产管理局的登记职责由市自然资源局承接。

解读：我市有多宗已建成并交付购房人使用的房屋，因原建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠缴税费、未办理建设工程规划核实、竣工验收备案等原因未办理房屋首次登记，导致购房人因无法办理房屋产权证而多次上访，为妥善解决该类问题，根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）第三条第（四）项的相关规定，结合我市之前出台的《关于印发〈关于解决我市办理房地产证历史遗留问题的意见〉的通知》（湛房〔2009〕58号）、《关于印发〈关于实施〈关于解决我市办理房地产证历史遗留问题的意见〉的工作方案〉的通知》（湛房〔2010〕54号）等相关文件，明确这类历史遗留问题的具体处理方式。