湛江市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案

根据规范性文件制定程序，现就《湛江市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案》公开征求意见。如有意见，请于6月8日前书面反馈意见至我局。
反馈意见方式如下：1.信函反馈，请至件湛江市赤坎区体育北路15号商务大厦7楼湛江市自然资源局自然资源调查与登记科（邮编524000）；2、网络反馈，请发送邮件到我局自然资源调查与登记科邮箱（zjdjk123@163.com）。

湛江市自然资源局

2020年5月25日

附件：1. 《湛江市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案》

2.《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字[2019]11号）

3、《湛江市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案》起草说明

4、《湛江市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案》政策解读

 

附件1：

湛江市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案

根据《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）要求，为加快推进我市宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权确权登记发证工作（以下简称“房地一体”农村不动产登记发证工作），力争2020年底前基本完成登记发证任务，有效保障农民合法财产权益，特制定本实施方案。

一、目标任务

2020年底前对全市符合确权登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权、集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，确保基本完成“房地一体”农村不动产登记发证工作。已分别合法颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。

二、登记范围

全市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建（构）筑物。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

全市范围内的重点征拆项目、拆旧复垦项目、三旧改造项目等范围暂不纳入本次确权登记范围。

三、申请登记主体

（一）宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体。

宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；非农业户口居民（含回乡定居的华侨、港澳台胞、回乡落户复退军人等）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

（二）集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体。

经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权主体；依照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）合法取得的集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权的主体。

四、确权登记原则

按照有关法律法规政策规定，结合本辖区实际情况，坚持“依法依规、尊重历史、为民利民”的原则，加快开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。

（一）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。

（二）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续，已经竣工的，按以下原则办理：

1、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

2、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，由权利人向镇政府（街道办）相关部门补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（三）无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：

1、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇政府（街道办）审核后，按照实际使用面积予以确权登记。

2、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇政府（街道办）审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

3、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报县（市、区）政府（管委会）补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

4、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报县（市、区）政府（管委会）补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

5、1990年4月1日至2016年4月25日期间湛江市市区中心城区范围内城中村的建法建筑，按照《湛江市人民政府关于印发湛江市市区中心城区违法建筑分类处理方案的通知》（湛府规〔2017〕1号）的相关规定办理。

涉及扩建的，由各县（市、区）根据实际情况自行确定处理原则。

（四）农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以确权登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按批准占地面积确权登记。

（五）县（市、区）政府（管委会）要对未覆盖村镇（庄）规划的乡村及未覆盖的时间界限作出认定。房屋建造时所在乡村未覆盖村镇（庄）规划的地区，当事人申请宅基地使用权及其地上房屋所有权登记时，可不提供房屋符合村镇（庄）规划的审批手续。

（六）宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户。其中，每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”。

（七）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。

（八）集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理：

1、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在镇政府（街道办）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇政府（街道办）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县（市、区）政府（管委会）批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

3、对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经镇政府（街道办）审核，报县（市、区）政府（管委会）批准，予以确权登记。

集体建设用地上的建（构）筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

（九）对宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权权属存在争议的，各地要加大争议调处力度，待权属明晰后再予以确权登记。

五、工作要求

（一）明确组织方式。市、县（市、区）政府（管委会）负责组织实施和协调本辖区“房地一体”农村不动产登记发证工作。自然资源部门（自然资源所）、镇政府（街道办）、村民委员会成立指界工作小组，协助配合宅基地和集体建设用地调查指界工作。采取先易后难、穿插进行等方式有序开展，对调查、确权过程中遇到的问题，要认真研究并及时向上级相关部门反映。对历史遗留久拖未决的问题，要本着“从实际出发，尊重历史、注重现实，保护合法权益，有利于经济社会发展和安定团结”的原则，切实做好确权登记发证工作。

1、市级。负责全市“房地一体”农村不动产登记发证的组织和指导工作；制定市级“房地一体”农村不动产登记发证实施方案；以湛江市人民政府名义发布市辖区（赤坎区、霞山区、坡头区、麻章区、湛江开发区）总登记通告，明确“总登记”范围、时限、条件等要求和成果上报等工作，具体工作由市自然资源局负责协调；督促各县（市、区）按照时间节点完成各项工作。

2、县（市、区）级。负责本县（市、区）“房地一体”农村不动产登记发证组织、协调、指导、宣传工作；制定本辖区“房地一体”农村不动产登记发证实施细则。各县（市）人民政府发布总登记通告，明确“总登记”范围、时限、条件等要求和成果上报等工作。

（二）做好权籍调查。各县（市、区）政府（管委会）要统一开展“房地一体”农村权籍调查，充分利用农村地籍调查成果、不动产登记数据整合成果，补充开展房屋调查，形成满足登记要求的权籍调查成果。有条件的地区，应根据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》、《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》等技术规范要求，采用高精度测量方法开展房屋测量。暂不具备条件的地区，由县（市、区）自然资源部门或由其委托村民委员会采用倾斜摄影测量法或者简易法开展房屋测量。采用倾斜摄影测量法或者简易法开展房屋测量的，在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明“今后若有更高精度的测量成果，以高精度数据为准”。申请人要求进行高精度测量并自行提供高精度测量成果的，成果经审核通过后予以采用。本次权属调查采用双边或单边指界的方式进行，由该村集体经济组织或村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界，确认权属界线，指界完成后以行政村为单位统一进行审查。

（三）简化登记程序。该村集体经济组织或村民委员会要协助收集不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等材料，也可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。权籍调查初步成果形成后，由不动产登记机构对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内），公告无异议或异议不成立的，经权利人签字确认后，不动产登记机构对申请材料进行审核，符合登记条件的予以确权登记并颁发不动产权证书。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的，依法颁发不动产登记证明。

（四）完成成果上报。市本级、各县（市、区）自然资源部门要同步建立权籍调查成果数据库，在现有的不动产登记信息平台中办理宅基地、集体建设用地使用权和房屋、建（构）筑物所有权登记，做好权籍调查和登记发证成果数据上报，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

六、工作步骤

（一）前期准备阶段（2020年1月至2020年6月）。

印发实施方案，各县（市、区）制定本辖区实施细则，发布政府通告和政策宣传，建立工作协调机制，开展前期情况摸查和资料收集，落实工作经费。各村（居）民委员会在作业单位进场前，要组织各村民小组成立“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作协调小组，具体负责协助房地权属纠纷调处、外业调查、测量以及收集各权利人的确权登记资料，逐户逐幢明确权属界址，做到界址清晰、产权明确，对长期在外地的权利人要提前通知到位，对确实不能回家办理的，可委托协调小组办理；资料完善、权属界址明晰的，协调小组可带领作业单位逐户进场作业。

（二）组织实施阶段（2020年6月至2020年11月）。

以招投标方式选取有资质的农村权籍调查作业队伍，开展农村权籍调查，建立农村不动产权籍调查数据库，完成确权登记。

（三）成果验收阶段（2020年11月至2020年12月）。

市本级、各县（市）自然资源部门应根据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》、《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》等技术规范要求，完成调查和登记成果资料整理、检查和数据上报，市级负责对全市的工作过程、调查和登记成果进行检查、验收以及数据汇总上报。做好全市调查和登记成果质量抽查、数据汇总及建库。

七、保障措施

（一）组织保障。各县（市、区）政府（管委会）是“房地一体”农村不动产登记发证工作的责任主体，要切实加强组织领导，明确目标任务、职责分工、方法步骤、时间安排、经费保障和工作要求，确保工作落实到位。湛江市人民政府成立湛江市“房地一体”农村不动产登记发证工作领导小组，由市政府陈伟杰副市长任组长，市政府陈华真副秘书长、市自然资源局吴松江局长任副组长，市财政局胡毅华、市自然资源局郑志良、市住建局莫大成、市农业农村局陈小河、市公安局骆宏昭同志为市农村房地一体不动产登记工作领导小组成员。领导小组下设办公室，办公室设在市自然资源局，由市自然资源局分管局领导任办公室主任，具体负责本次工作的实施推进。各县（市、区）政府（管委会）参照成立工作领导小组，切实加强对本辖区“房地一体”农村不动产登记发证工作的领导。

财政部门负责工作所需经费保障，做好资金使用监管；自然资源部门负责统筹协调，具体负责相关方案制定、技术指导、业务培训、成果汇总等工作；住房城乡建设部门负责指导农村房屋建设。农业农村部门负责指导农村宅基地分配、使用管理工作；公安部门负责指导农村宅基地（房屋）门牌编号、提供权利人户籍信息等工作。

（二）妥善处理历史遗留问题。各县（市、区）要本着尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，对“房地一体”农村不动产登记发证过程中发现的历史遗留问题进行深入研究，区分不同情况，分别制定切实可行的政策措施，结合当地实际，明确确权登记细则，切实维护农民合法权益。

（三）经费保障。除申请人自行提供高精度权籍调查成果产生的费用外，由政府统一组织的农村权籍调查不得向申请人收费。各县（市、区）要将组织实施、农村权籍调查、数据库建设、登记发证、宣传培训等工作费用足额纳入本级财政预算或从现有部门预算资金中统筹解决。

（四）宣传动员。各县（市、区）要加强宣传动员，做好舆论引导，充分发挥农村基层自治组织作用，调动农民群众积极参与权籍调查指界确认、登记申请等工作，让基层政府部门及群众认识到“房地一体”农村不动产确权登记工作的目的和意义，创造良好的工作氛围。

（五）加强指导督促。各县（市、区）自然资源部门应对“房地一体”农村不动产确权登记发证工作全程进行质量管控，确保调查数据成果符合上级标准要求。市工作领导小组将对县（市、区）权籍调查数据及开展情况进行指导督促，下发督查通报及时指导做好工作整改；同时加大数据质量审核力度，对于整改不到位的，不予验收通过；对没有按时完成工作任务县（市、区）予以追责问责。

本方案自印发之日起执行，有效期3年。