关于《吴川市不动产统一登记有关问题的处理意见》的解读


来源:湛江购房网  (2020-01-17)  我要评论0

为加快处理我市当前不动产登记存在的历史遗留问题,践行“不忘初心,牢记使命”主题教育活动精神,切实保护权利人合法权益,结合我市实际,制定《吴川市不动产统一登记有关问题的处理意见》,现将处理意见内容解读如下:

一、制定的必要性

建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院的重大决策部置,到目前为止,各项工作基本顺利,但过去分散登记的弊端集中爆发,在分散登记过渡至统一登记过程中遇到了诸多政策性问题,若得不到及时妥善解决,将直接影响我市不动产统一登记制度的平稳有序实施乃至社会和谐稳定。

为积极稳妥推进我市不动产统一登记工作,贯彻国家、省、市的政策要求,加快化解不动产登记历史遗留问题,切实保护权利人合法权益,本着“尊重历史、照顾现实、信守承诺、让利于民、完善手续”的原则,拟定了此处理意见。

二、法律、法规、政策依据(详见附件)

(一)《不动产登记暂行条例》

第四条 国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

(二)《不动产登记暂行条例实施细则》(2019年修正版)

第二条第二款 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与共所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。

第三十五条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交下列材料:(三)房屋已经竣工的材料。

(三)《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发[2017]13号)

第二条第(五)点:关于历史遗留问题。要本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则,将登记发证与处理历史遗留问题分开,结合具体区域、具体案例,提出问题清单,提请政府专项研究解决。只要权利人拥有合法的权属证书,都要认账,并及时办理不动产登记。

(四)自然资源部、广东省自然资源厅、湛江市自然资源局《关于结合“不忘初心、牢记使命”主题教育加快推动不动产登记历史遗留问题化解工作的通知》

(五)《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字[2018]5号)

(六)《湛江市自然资源局关于印发<湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见>的通知》(湛自然资(国土)发[2019]1707号)

(七)自然资源部登记局《关于全国历史遗留问题导致不动产登记难有关情况》

系统梳理和分析各地的历史遗留问题基本情况,汇总并提出了推进问题解决的参考意见和建议。

(八)《广东省自然资源厅关于印发基层不动产登记领域“乱作为”问题专项整治行动方案的通知》(粤自然资函[2019]1914号)

第二条第(七)点:分散登记历史遗留问题久拖不决。对分散登记时期因相关管理环节不完善、不规范导致的历史遗留问题,不得长期搁置、不排查、不研究、不处理,使群众解决问题没有预期、没有希望。要积极主动与住建等有关部门会商研究,报请政府出台政策及时解决,满足群众正常办证需求。凡是出现分散登记历史遗留问题,不组织研究、不上报政府,造成严重后果的,对有关责任人要严肃处理。(整改时限:2019年12月底)

(九)《广东省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》(粤府[1998]82号)

第六条第(一)点:职工按房改政策购买的公有住房,在付清房款并取得房地产权证后可以上市交易。交易时按成交价或评估价的1%补交土地使用权出让金。

(十)《湛江市人民政府办公室文件呈批表》(办文编号:G09690):关于土地为划拨性质的房地产分层分户转让抵押相关问题的请示。

(十一)吴川市人民政府《关于规范完善我市私宅不动产登记所需材料问题的批复》(吴府函[2017]28号)

三.…,住户在申请办理房屋首次登记时,…,提供建设用地使用权证明、建设工程符合规划证明、房屋竣工证明、施工许可证一等材料,才能办理房屋首次登记。

(十二)吴川市人民政府关于印发《吴川市个人自建自住房屋管理规定》的通知(吴府[2017]58号)

第三十三条 自住房工程竣工后,应向原《建筑工程施工许可证》审批部门提出验收申请,经房主和施工单位确认工程合格后,形成竣工验收报告。

三、处理意见相关条款解读

(一)处理意见第一条:本处理意见只适用于我市2016年6月25日全面实施不动产统一登记之前分散登记形成的历史遗留问题,全面实施不动产统一登记后,要及时妥善解决历史遗留问题,同时避免产生新的问题

解读:我市全面实施不动产统一登记、停旧发新的时间为2016年6月25日,以2016年6月25日为不动产登记历史遗留问题的时间分界点,既化解历史遗留问题,又可避免该处理意见出台后助长违建、超建、违法用地行为。

(二)处理意见第二条:关于已办理房屋产权证但未办理土地使用证问题

(一)有合法的土地权属来源,房屋现权利人申请办理不动产登记的,自然资源局应当查核土地权属来源情况,符合划拨规定的按划拨使用权办理;符合出让土地使用权的,按现行方式和标准补办土地出让手续,经公告无异议并按规定缴清相关税费后办理房地一体的不动产登记。

(二)没有合法土地权属来源的,按如下方式处理。

1.已分层分套办理了房屋产权证的政策性住房、商品房、单位集资房,凭房屋产权证直接申请不动产登记的,应予办理,按房屋幢基进行落图落宗,土地使用权性质按划拨登记,其中涉及土地出让金(收益金)及相关税费的,按下述规定缴交:属房改房上市的,按《广东省人民政府关于加快住房制度改革实行住宅货币分配的通知》(粤府〔1992〕82号)的规定执行,以整幢楼自该意见实施后的首套房缴交出让金之日为起始日期,出让期限为70年,在不动产登记簿和不动产权证中标记相关情况,在出让期限内再次转让时不需再缴交出让金;属其他类型的,按《湛江市人民政府办公室文件呈批表》(文件编号:G09690)中对《关于土地为划拨性质的房地产分层分户转让抵押相关问题的请示》(湛房报〔2009〕67号)的批复意见执行,在不动产登记簿和不动产权证中标记相关情况,土地性质仍然保持划拨性质不变,再次转让时,仍需按上述规定再次缴交土地收益金。应当缴交出让金(收益金)的由自然资源局在不动产转移登记“一窗通办”窗口直接收取,开具非税收入票据,不再补办土地出让手续和签订土地出让合同。

已有合法土地权属来源或《国有土地使用证》的政策性住房、商品房、单位集资房,土地若为划拨土地,涉及土地出让金(收益金)和相关税费的参照上述规定办理。
已有合法土地权属来源或《国有土地使用证》,但宗地已分割转让又难以办理土地分割变更登记的,地上已分层分套办理了房屋产权证的政策性住房、商品房、单位集资房,按幢基落宗落幢,参照上述规定办理不动产登记。

对于以分层分套的政策性住房、商品房、集资房申请办理抵押登记的,不要求缴交土地出让金(收益金),直接办理。若日后需实现抵押权、依法处置抵押物,按上述规定处理。

2.自然人、法人或其他组织自建房,已办理了房屋产权证,在城镇规划区国有土地范围内的,经自然资源局核实,按如下方式处理。

(1)符合用地规划,总用地面积在房屋产权证登记的幢基面积2倍范围内(含2倍),按土地现状进行公告无异议后,直接办理《建设用地规划许可证》或出具规划意见,由房屋现权利人凭房屋产权证、《建设用地规划许可证》或规划意见,直接按现行方式和标准缴清土地出让金及税费,签订《国有建设用地使用权出让合同》,经公告无异议后,办理房地一体的不动产登记。

房屋产权证登记的幢基占地以外的用地,需提供房屋所在地的居(村)民委员会出具的用地证明。

(2)不符合用地规划,总用地面积在房屋产权证登记的幢基面积2倍范围内(含2倍),按土地现状进行公告无异议后直接办理符合规划部分的《建设用地规划许可证》或规划意见,由房屋现权利人凭房屋产权证、《建设用地规划许可证》或规划意见,直接按现行方式和标准缴清土地出让金及税费,签订《国有建设用地使用权出让合同》,经公告无异议后,只对符合规划部分的土地和房屋办理房地一体的不动产登记,土地和房屋超出规划部分划阴影不计算面积,并在登记簿、不动产权证、宗地图、房屋分户图中标记超规划的情况,并明确备注今后拆建、改建必须按规划建设。

房屋产权证登记的幢基占地以外的用地,需提供房屋所在地的居(村)民委员会出具的用地证明。

(3)总用地面积超过房屋产权证登记的幢基面积2倍的,暂缓办理,待按规定补办用地手续后再按批准文件一并办理房地一体的不动产登记。

3.自然人、法人或其他组织自建房,已办理了房屋产权证,在集体建设用地范围内的,暂缓办理,待按规定补办用地手续后再按批准文件一并办理房地一体的不动产登记。集体所有土地上开发的商品住房,一律不得办理不动产登记。

解读:1.我市在2016年6月25日全面实施不动产统一登记之前,房屋、土地的登记分散在房管、国土部门办理,导致已办理房屋产权证但未办理土地使用证的情形数量较大。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致”的规定,已办理登记的房屋涉及土地需一并办理不动产登记。鉴于全面实施不动产统一登记之前已办理的房屋产权登记属于政府行为,为维护政府公信力和群众的合法权益,信守政府承诺,应当认账,已办理登记的房屋涉及的土地符合规划和无权属争议的,应根据实际情况分类给予办理土地登记。

2.根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字[2018]5号)第三点第(一)款、《湛江市自然资源局关于印发<湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见>的通知》(湛自然资(国土)发[2019]1707号)第一条的相关规定,结合我市的实际情况,细化明确相关规定,分类处理,增强可操作性和实用性,确保实施处理意见的方便性和可行性。

我市自建房自行退缩、自留空地的情形较多,以总用地面积在房屋权证登记的幢基面积2倍(含2倍)之内较为适宜,已基本覆盖类似的历史遗留问题,利于化解不动产登记历史遗留问题,同时可防止处理意见被过度利用。

3.已取得房屋产权证不符合用地规划的主要原因是房屋建设时符合规划,后来由于政府对规划进行了调整造成的,或者是房屋在建设时所在区域未编制用地规划,后来编制了用地规划造成的,或者是土地的用地规划和权属来源手续与房屋的规划报建手续和来源手续本来就不一致造成的,或者是相关规划政策未出台,房屋已建成等;非产权人的原因造成而是由政府的原因造成的,根据《不动产登记暂行条例》第四条“国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”、《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发[2017]13号)第二条第(五)点:“关于历史遗留问题。要本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则,将登记发证与处理历史遗留问题分开,结合具体区域、具体案例,提出问题清单,提请政府专项研究解决。只要权利人拥有合法的权属证书,都要认账,并及时办理不动产登记。”,应当给予登记,但为保证今后按用地规划实施建设,对符合规划部分进行登记,同时对不符合当前规划的情况进行标记。

4.政策性住房、商品房、集资房涉及土地出让金(收益金)和抵押登记方面,是按照《广东省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》(粤府[1998]82号)第六条第(一)点:“职工按房改政策购买的公有住房,在付清房款并取得房地产证权证后可以上市交易。交易时按成交价或评估价的1%补交土地使用权出让金。”和《湛江市人民政府办公室文件呈批表》(办文编号:G09690)中“关于土地为划拨性质的房地产分层分户转让抵押相关问题的请示 ”的批复意见(详见附件)制定的。

5.集体建设用地的限制性较多较严格,为防止非法使用集体建设用地合法化,《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然发规字[2018]5号)第三条第(一)款第3点也有明确的禁止条款。

(三)处理意见第三条:关于已办理土地使用证但地上房屋未办理房屋产权证的问题

(一)房屋已建好使用,具有合法建设手续的,权利人可凭合法手续申请办理不动产登记。

(二)房屋无合法建设手续或不按规划报建手续建设的,应暂缓办理,由规划部门进行竣工验收核实,出具规划竣工核实意见后,再凭规划竣工核实意见等相关材料办理不动产登记。

解读:根据《湛江市自然资源局关于印发<湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见>的通知》(湛自然资(国土)发[2019]1707号)第二条,并结合我市的实际情况制定的,违建、超建等违法建筑应当经规划、城市执法等部门按规定处理后,方可按处理意见办理不动产登记。

(四)处理意见第四条:关于房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地的问题

(一)已办理房屋产权证的政策性住房、单位集资房或商品房,房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地的,当事人申请不动产登记,自然资源部门应予办理,并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载超出宗地红线的土地面积或跨宗地情况。
跨宗的土地出让年限以最早终止年限进行登记,并在登记簿和不动产权证附记中记载各宗地使用年限情况;在登记时按最早终止年限的土地落宗,年限相同的,按幢基占地面积最大的土地落宗。

(二)已办理房屋产权证的自然人、法人或其他组织自建房,房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地的,当事人申请不动产登记,由自然资源局进行规划核查,按如下方式处理。

1.符合当前的规划条件的,出具规划意见,对宗地分割、合并或调整边界处理后,再依据相关材料办理不动产登记。

2.不符合当前的规划条件的,出具规划意见,对在规划红线范围内的宗地进行分割、合并或调整边界处理后,只对规划红线范围内的土地和房屋进行登记,房屋超出宗地红线部分划阴影不计算建筑面积,并在不动产登记簿和不动产权证、宗地图、房屋分户图中标记超出宗地红线情况,并明确备注今后拆建、改建必须按规划建设。

(三)未办理房屋产权证的房屋,幢基超出宗地红线或跨宗地的,当事人申请不动产登记,应暂缓办理,由自然资源局核查,符合当前规划的,出具规划意见,对宗地进行分割、合并或调整边界处理后,再依据相关材料办理不动产登记;不符合当前规划的,不予办理。

(四)对宗地进行分割、合并或调整边界的,宗地出让年限不同的,以最早终止年限进行登记;若产权人申请按最迟终止年限补办土地出让手续的,应当给予办理,按最迟终止年限登记。

解读:1.根据《广东省自然资源厅关于印发加快不动产历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字[2018]5号)第三条第(三)项、第(十)项和《湛江市自然资源局关于印发<湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见>的通知》(湛自然资(国土)发[2019]1707号)第三条的相关规定,结合我市实际情况,细化明确相关规定,分类处理,增强了操作性和实用性,确保实施处理意见的方便性和可行性。

2.房屋和土地都具有合法产权证却不符合当前规划条件的主要原因是建设时符合规划但后来政府对规划进行调整造成的,或者是建设时所在区域未编制规划,后来编制了规划造成的,或者是使用土地和建设房屋时相关规划法规尚未出台而造成的,非产权人的原因造成而是由于政府的原因造成的,根据不动产登记暂行条例》第四条“国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”、《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发[2017]13号)第二条第(五)点:“关于历史遗留问题。要本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则,将登记发证与处理历史遗留问题分开,结合具体区域、具体案例,提出问题清单,提请政府专项研究解决。只要权利人拥有合法的权属证书,都要认账,并及时办理不动产登记。”,应当给予登记,为保证今后按规划实施建设,只对符合规划部分进行登记,同时对不符合当前规划的情况进行标记。

3.关于出让年限和落宗方面,既保护群众的合法权益,又确保不造成出让金、收益金的流失,制定了确定出让年限和落宗的操作办法。

(五)处理意见第五条:房屋用途与土地使用证记载用途不一致问题

(一)不动产统一登记实施前,已分层分套办理了房屋产权证的政策性住房、商品房、单位集资房,房屋产权证记载的房屋用途与土地使用证记载的土地用途不一致的,当事人申请不动产登记时,继续分别按照原产权证记载的房屋用途、土地用途进行登记,未经批准不得改变原已登记的不动产用途,并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载“房屋用途、土地用途根据原产权证书登记”。

(二)不动产统一登记实施前,按幢确权的房屋产权证与土地使用证记载的土地用途不一致,当事人申请办理不动产登记的,经自然资源局核实规划用途,按如下方式处理:

1.经核查,在住宅规划区范围内且用地面积小于1000㎡、房屋和土地实际用途均为住宅的,出具变更为住宅用途的规划意见,直接按现行方式和标准补缴出让金及税费后签订《国有建设用地使用权出让合同》,按住宅用途办理不动产登记。

2.经核查,在住宅规划区的商业路段且用地面积小于 1000㎡、房屋和土地实际用途均为商业、住宅兼容商业或住宅的,按实际用途出具变更用途的规划意见,直接按现行方式和标准补缴出让金及税费后签订《国有建设用地使用权出让合同》,按规划意见核定的用途办理不动产登记。

3.除上述两种情况外,必须按规定办理用途变更审批手续,经批准房屋用途与土地用途一致的,方可变更用途,按规定办理不动产登记;未经批准不得改变原已登记的不动产用途,继续分别按照原产权证书记载的房屋用途、土地用途进行登记,并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载“房屋用途、土地用途根据原产权证书登记”。

(三)已办理土地使用证,房屋已建成未办理房屋产权证,在住宅规划区范围内,房屋实际用途与土地证记载用途不一致的,参照第五条第(二)款处理。

(四)已办理土地使用证,未建设使用,在住宅规划区范围内,可按住宅、商业或住宅兼容商业用途建设房屋的,参照第五条第(二)款办理土地用途变更登记。

解读:1.根据《广东省自然资源厅关于印发加快不动产历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字[2018]5号)第三条第(六)项和《湛江市自然资源局关于印发<湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见>的通知》(湛自然资(国土)发[2019]1707号)第四条的相关规定,结合我市的实际情况,细化明确相关规定,分类处理,增强可操作性和实用性,确保实施处理意见的便利性和可行性。

2.参考自然资源部登记局《关于全国历史遗留问题导致不动产登记难有关情况》第二条第(九)项“对于擅自改变土地用途。主要措施:…,2.住宅用地改变为商业用途的,补缴出让金差价后,按新的用途办理登记;3.工业用地改变为住宅、商业且已入住并办理房屋所有权证的,住宅部分不补缴出让金,商业部分补缴出让金差价后办理登记;…”并结合我市的实际情况制定的。

3、将1000m²作为区分规模大小的标准,对于规模较小、开发使用价值不高的用地应简化用途变更审批手续和程序,便民利民惠民,直接办理,否则难以化解这方面不动产登记的历史遗留问题;规模较大且具有开发利用价值的,应按规定办理用途变更审批手续。

4、土地用途变更应核定出让金的情况,补办出让手续和缴交出让金,避免造成出让金流失。

(六)处理意见第六条:关于土地使用证无记载土地使用权类型或记载为出让却不记载使用期限的问题

土地使用证无记载使用权类型或记载为出让却不记载使用期限(包括记载不清),当事人申请办理不动产登记,登记档案资料无出让材料,申请人又无法提供出让依据的,申请人确认后按划拨土地办理不动产登记,申请人不确认的,暂缓登记。登记后权利人若提供土地出让依据,再办理划拨转为出让的不动产变更登记。

解读:我市过去办理土地证时,由于执行政策法规的力度和要求不严谨,存在登记出让情况不够规范的土地证,对于此类情况,在办理不动产登记时,登记部门应当认真核实,既要确保不动产登记的连续稳定,又要避免造至出让金流失。

(七)处理意见第七条:关于实际为国有土地使用权却办理了集体土地使用证的问题

在城镇住宅规划区范围内有合法的国有土地来源证明,提供出让资料或按现行方式和标准补缴出让金及税费后签订《国有建设用地使用权出让合同》,并申请注销集体土地使用证后办理国有土地使用权的不动产登记。

解读:由于过去登记不够规范和严谨而造成的偏差问题,应尊重历史事实,简化流程和手续,纠正偏差,给予办理相关的不动产登记,保护群众的合法权益。

(八)处理意见第八条:已取得整幢房屋产权证的职工宿舍、单位集资房、商品房,可根据房屋实际使用现状按单元直接分割,分层分户办理不动产登记。

解读:由于过去的规划报建、房屋登记的资料不规范不完整,且难以补办,应当尊重历史事实,在权属清楚的情况下简化流程和手续给予办理相关的不动产登记,保护群众的权益。

(九)处理意见第九条:已取得土地使用证、房屋产权证或建设工程规划许可证的,宗地形状、尺寸、面积不变,房屋状况不变或按规划平面图形状及尺寸建设,实际巷距、路距与证不相符的,按实际现状办理不动产登记。

解读:这部分情况基本上不是由于产权人的原因造成的,而主要是由于政府调整规划或未编制修建性详细规划或原权籍调查测绘不准确等原因造成的,根据《不动产登记暂行条例》第四条“国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”、《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发[2017]13号)第二条第(五)点:“关于历史遗留问题。要本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则,将登记发证与处理历史遗留问题分开,结合具体区域、具体案例,提出问题清单,提请政府专项研究解决。只要权利人拥有合法的权属证书,都要认账,并及时办理不动产登记。”,应当尊重历史事实,简化流程,直接依据实际情况办理即可,保护群众的权益。

(十)处理意见第十条:根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定:“申请办理房屋所有权首次登记应当提交房屋已竣工的材料。”和《吴川市人民政府关于印发<吴川市个人自建自住房屋管理规定>的通知》第三十三条:“自住房工程竣工后,应向原《建筑工程施工许可证》审批部门提出验收申请,经房主和施工单位确认工程合格后,形成竣工验收报告。”自本处理意见实施后,申请办理自住房屋所有权首次登记应当提交房屋竣工验收报告,不再按吴川市人民政府《关于规范完善我市私宅不动产登记需提交材料问题的批复》(吴府函〔2017〕28号的规定提交《建筑工程施工许可证》。

解读: 本条款中已引用相关的法规和规定。


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