湛江北站片区规划打造IBD枢纽型产业商务区，涉及陈铁、后洋两村整体改造

【湛江北站枢纽片区】

湛江北站枢纽片区地处霞山区西北部（亦位于湛江机场北部），东至黎湛铁路、南方海谷智慧城，南至湛江机场，西至湛江大道、华港工业区，北至湖光快线。片区规划范围161公顷（约合2415亩），改造范围57公顷（约合855亩）。将通过枢纽带动、产业牵引、连片更新、提质强芯，打造站城人融合的枢纽IBD（枢纽型产业商务区），创建市级金融科创后台和高质量人居环境示范区。

【地块现状】

规划范围中城镇建设用地约有73公顷（约合1095亩），占比45%。城镇建设用地中，则以村庄、 机场为主，兼有部分服务设施用地。项目范围内主要为陈铁村、后洋村集体用地，权属单一 ，有利改造。按国有/集体区分，则集体权属占比超过九成，其余为机场用地。根据已反馈的改造意愿情况，铁上村通过全面改造方式、合作改造模式的前期表决（通过率≥80%)。

根据《湛江市国土空间总体规划(2020 -2035)》，湛江北站枢纽片区作为城市“双核”的北站战略平台，城镇功能集聚轴与传统功能提升带的交汇核心。根据批复的土规成果，规划范围内现有建设规模106.2公顷(1593亩），规划范围内拟整体调入建设用地规模；涉及基本农田15.40公顷(231亩）， 正计划调出。

片区在湛江中心站枢纽地区综合开发规划（在编）的规划情况见下图：

【区位优势】

1、湛江市区的几何中心。位于湛江主城区赤坎区、霞山区、麻章区的几何中心，东邻城市中心区，区位优势明显。
2、省域副中心城市枢纽门户。湛江北站（中心站）作为广湛高铁沿线粤西地区的 最大高铁站，助推湛江发挥省域副中心城市、北部湾地区中心城市的作用，汇聚粤琼桂三省会的发展动能。
3、湛江西拓战略重点平台。以环湾主中心为核， “西拓－东跨” 是当前城市主要发展方向， 片区建设是城市西拓的重要抓手。

【改造模式】全面改造，合作改造

改造策略：储改结合，用地置换

为破解现状改造范围的不规则的难题，本片区将作为湛江市储改结合示范项目；由政府主导， 将两条村改造范围进行规整。

改造规整：

按照 “ 面积相近、价值相等、双方自愿、权属清晰＂的原则， 两条村的改造范围规整到片区的东北角，可近期实施，并实现整个片区的高质量发展。

住宅复建量：

陈铁村：现状住宅13.32万㎡ ,复建住宅36.48万㎡
后洋村：现状住宅5.34万㎡，复建住宅15.22万㎡

【改造范围规整后的用地布局】

改造范围(54公顷）内，规划以建设用地为主，主要为商住、居住和配套设施用地，总建设量约126万㎡（现状约19万㎡，较现状增加107万㎡）。充分保障陈铁、后洋两条村改造过程中的村民住宅安置、村集体物业发展及融资等方面的需求。

湛江北站枢纽片区规划构建 “十字轴＋四片区” 的大开大合的空间布局结构。

十字轴为南北、东西两条超级轴线，其中：

南北轴线以湖光快线至高铁站的景观大道为中心，两侧设置商业商务办公能， 构建高水平交往商贸中心，吸引金融、科创后台等企业集聚。

东西轴线沿中部规划河涌设置中小学、社区中心、医院、都市农业公园等高标准的服务配套设施和生态环境，满足新时代美好生活需求，吸引高素质人才入住。

四片区为以十字轴线为骨架，形成的四片高品质居住片区，其中东北、东南两个片区主要解决陈铁、后洋两条村的更新改造。

2个城中村改造项目总建筑规模约126万㎡，其中陈铁村：93万㎡，后洋村33万㎡。人口总规模2.8万人，预计投资额50亿元。