改造成本20亿！中国城酒店项目“三旧”改造方案草案出炉

为实施国土空间规划（土地利用总体规划）、“三旧”改造专项规划和湛江经开区2011年年度实施计划，湛江经开区拟实施中国城酒店“三旧”改造项目，对位于湛江经济技术开发区乐山大道48号、面积33297.43平方米的旧城镇用地进行改造。改造方案如下：

　　一、改造地块基本情况

　　（一）总体情况。改造地块位于湛江经济技术开发区乐山大道48号、总面积33297.43平方米，改造地块位于湛江经开区建成区，属湛江市城市中心区，地处城市主干道乐山大道，地理位置优越。改造地块现土地用途为商务金融和商服用地，实际建筑物为商业建筑，建成于2010年，用于经营中国城酒店。改造地块现状容积率1.2，土地利用强度较低，且建筑物年久失修、损坏严重，影响城市形象。改造地块实施改造可释放土地价值，提高土地利用效率，增加就业，改善城市环境和城市形象，促进城市发展。

　　（二）土地现状情况。

　　改造地块总面积33297.43平方米现状全部为国有建设用地，现用途为商务金融和商服用地。改造地块现有4个不动产权证，其中3个证号为：粤（2020）湛江开发区不动产权第0022140号、粤（2017）湛江开发区不动产权第0008204号、粤（2017）湛江开发区不动产权第0009387号，土地权利人均为湛江中国城酒店有限公司，权利类型均为国有建设用地使用权，权利性质均为出让，用途分别为商务金融用地、其他商服用地、其他商服用地；另外1个证号为：湛开国用（2013）第64号，土地使用权人为湛江协力房地产有限公司，使用权类型出让，用途商服用地。改造涉及的土地已经确权、登记，房屋总面积40697.33平方米，有24373.26平方米已办不动产权证、有16324.07平方米未办证。改造地块中，湛江协力房地产有限公司使用权地块于1994年开始使用，用于经营中国城酒店住宿、餐饮、娱乐项目至今；湛江中国城酒店有限公司使用权地块于2004年由湛江经济技术开发区中国城酒店文化娱乐美食中心开始使用、后名称变更为湛江开发区中国城酒店有限公司、最后于2017年7月又变更为湛江中国城酒店有限公司，用于中国城酒店附属配套设施和建筑，于2021年10月拆除。改造地块现有地上建筑物建筑面积40697.33平方米（于2020年12月24日经湛江经济技术开发区管理委员会确认），现有地上建筑物容积率为1.2，经营中国城酒店餐饮、住宿业务，现年营业额4200万元，就业岗位约100个。目前，改造地块除中国城酒店主楼外其余附属配套建筑物均已拆除。

　　（三）标图入库情况。改造地块总面积33297.43平方米的土地中，有33295.26平方米土地已标图入库，图斑号为44080200350、44080300055、44080300110；有2.17平方米土地（防护绿地）未纳入“三旧”改造范围。其中，湛江中国城酒店有限公司位于湛江经济技术开发区乐山大道48号、面积26301.93平方米的土地中,有26299.76平方米土地已标图入库，图斑号为44080200350、44080300055、44080300110；有2.17平方米土地（防护绿地）未纳入“三旧”改造范围；湛江协力房地产有限公司位于湛江经济技术开发区乐山大道48号、面积6995.5平方米的土地已全部标图入库，图斑号为44080300055、44080300110。

　　根据《中国城酒店“三旧”改造项目地块现状建筑物建筑面积和2009年12月31日前上盖物基底面积及占项目地块面积比例确认表》，改造地块2009年12月31日前上盖物基底面积10511.28平方米、2009年12月31日前上盖物基底面积占项目地块面积比例为31.57%。

　　（四）规划情况。

　　改造地块总面积33297.43平方米土地符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、《湛江市城市总体规划（2011-2020年）》），符合控制性详细规划、“三旧”改造专项规划。在控制性详细规划中安排为居住用地、商业用地、防护绿地，已下达用地规划条件。根据湛城规（综合）[2017]65号，有关用地规划条件如下：总用地面积为33297.43平方米，其中：商住混合用地面积31561.58平方米，容积率≤5.0,商业计容建筑面积的比例不超过总计容建筑面积70%,即商业计容建筑面积≤110465.53平方米,居住计容建筑面积的比例不超过总计容建筑面积30%,即居住计容建筑面积≤47342.37平方米；防护绿地面积1735.85平方米,乐山大道须设置10米宽的道路防护绿地,根据2013年7月湛江中国城酒店有限公司、湛江协力房地产有限公司与市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，防护绿地由建设单位投资建设，该绿地面积可按100%计入项目用地的规划指标作为奖励。建筑密度≤40%。根据《湛江市人民政府关于印发湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法的通知》（湛府规[2021]5号）要求，该项目须配建不纳入容积率计算的保障性住房。

　　二、改造意愿及补偿安置情况

　　改造地块由土地使用权人湛江中国城酒店有限公司和湛江协力房地产有限公司自行改造，具体拆迁工作由湛江中国城酒店有限公司和湛江协力房地产有限公司自行解决，不涉及补偿安置和开展社会稳定风险评估。

　　三、改造主体及拟改造情况

　　该改造项目属于全面改造类型，拟采取企业自行改造模式，由湛江中国城酒店有限公司和湛江协力房地产有限公司作为改造主体，改造地块总面积33297.43平方米土地全部为拆除重建用地，拆除建筑面积40697.33平方米，新建计容建筑面积157807.9平方米（其中，居住计容建筑面积47342.37平方米，商业计容建筑面积110465.53平方米）。

　　改造后商业物业用于发展酒店、住宅、写字楼、商务公寓、商铺等第三产业，预计年营业额将达6亿元，解决就业人数5000人。改造地块中规划防护绿地面积1735.85平方米和配建保障性住房均由该项目单位投资建设，并在建成后无偿移交政府。

　　四、需办理的规划及用地手续

　　改造项目按程序获得用地规划条件批复（湛城规（综合）[2017]65号）。

　　五、资金筹措

　　该项目改造成本为20亿元，按照“三旧”改造有关政策，该项目拟采用协议出让方式供地，将该项目地块协议出让给湛江中国城酒店有限公司和湛江协力房地产有限公司，由湛江中国城酒店有限公司和湛江协力房地产有限公司作为改造主体共同投入20亿元资金自行改造，拟筹措资金方式为银行贷款10亿元、自有资金10亿元。

　　六、开发时序

　　该项目开发周期为3年，拟开发时间为2022年9月至2025年9月，开发面积33297.43平方米，主要实施商品住宅、商业、公益性设施等建设。其中，公益性设施用地1735.85平方米（防护绿地面积1735.85平方米），占项目总用地面积的5.21%，建设完成后无偿移交政府作为公益性用地。该项目配建的保障性住房须经市住房保障管理部门同意，与该项目同步规划设计、同步建设、同步竣工验收并交付使用、同步确权办证，保障性住房须按规定的建设标准建设，并将产权无偿移交市住房保障管理部门。

　　七、实施监管

　　在改造方案正式获批之日起的3个月内，湛江中国城酒店有限公司和湛江协力房地产有限公司须与湛江经济技术开发区管理委员会签订项目监管协议，并作为土地出让合同附件。湛江中国城酒店有限公司和湛江协力房地产有限公司须按照已批准的规划条件、改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，实现改造项目的综合效益等。

　　该项目涉及公益性设施用地（防护绿地）面积1735.85平方米的建设和移交，湛江中国城酒店有限公司和湛江协力房地产有限公司已经与湛江经济技术开发区城市综合管理局签订了监管协议，该协议也作为土地出让合同附件。该项目配建的保障性住房须在签订项目监管协议前由市住房保障管理部门与改造主体签订监管协议，并作为土地出让合同附件。

　　湛江中国城酒店有限公司

　　湛江协力房地产有限公司

　　湛江经济技术开发区三旧改造工作领导小组办公室

　　2022年5月9日