关于公开征求《湛江市人民政府关于湛江市城市更新（“三旧”改造）管理实施意见（征求意见稿）》意见的公告

3月11日，湛江市人民政府发布了关于公开征求《湛江市人民政府关于湛江市城市更新（“三旧”改造）管理实施意见（征求意见稿）》意见的公告。公告针对改造原则、项目改造程序、规范项目申报、强化规划管理、强化用地管理、优化流程审批、明确项目供地、推进成片连片改造、鼓励城中村改造、支持工业转型升级、完善出让金计收、规划土地收益分配、开展项目利益测算、推进城市更新微改造、强化项目实施监管等十多项内容进行了意见说明。全文如下：

各县（市、区）人民政府（管委会），市府直属各单位：

为深入贯彻落实《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省政府令第279号）、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等文件精神，有效盘活我市存量土地资源，提高节约集约用地水平，改善人居环境,促进经济高质量发展，深入推进我市城市更新（“三旧”改造）工作，结合我市实际情况，现提出如下意见。

一、明确改造原则

（一）城市更新（“三旧”改造）应当遵循政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享的原则。

（二）成片连片改造应坚持统一规划、集中连片，由政府对片区土地资源进行统筹布局，优先保障市政基础实施、公共服务设施等用地需求，促进城市高质量发展。

（三）严格控制“工改商”和“工改居”，鼓励“工改MO”（新型产业用地）。

（四）城市更新应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，继承和弘扬优秀历史文化遗产，促进城市建设与社会、文化协调发展。城市更新单元内的文物保护工作，应当严格执行文物保护相关法律、法规规定。

二、项目改造程序

城市更新（“三旧”改造）一般按照下列主要程序进行：

（一）申报主体的确定；

（二）城市更新（“三旧”改造）年度实施计划制定；

（三）编制单元规划或根据控制性详细规划下达用地规划条件；

（四）改造主体的确定；

（五）城市更新（“三旧”改造）“1+N”方案的编制和审批；

（六）国有建设用地使用权出让；

（七）开发建设。

三、规范项目申报

（一）申报主体的确定

1.城市更新单元计划可以由权利主体、权利主体委托的单一市场主体、县（市、区）城市更新主管部门或多个权利主体共同向辖区政府申报。

2.申报城市更新单元内存在单个或多个权利主体的，可由权利主体申报、或共同委托单一市场主体申报。

3.位于专项规划所提出的重点更新片区范围内，涉及多个权利主体的，以政府主导的方式实施城市更新，由县（市、区）城市更新主管部门发布公告邀请具备相应资格的房地产开发企业参与遴选申报主体，辖区政府根据内部评分标准对参选企业进行考察和评分确定申报主体，县（市、区）城市更新主管部门将确认的申报主体在政府网站进行公示，公示无异议后，双方签订服务协议。由申报主体开展相关工作。

除城市更新部门以外的申报主体主要具备下列条件：

（1）具有独立法人资格；

（2）具备房地产开发企业二级及以上资质；

（3）具有不少于前期工作预算费用的实缴注册资金（以验资报告为准）；

（4）具备组织前期工作所需的人力资源保障；

（5）申报主体近3年在国家、省市信用信息系统没有不良记录。

4.涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理（对城市更新（“三旧”改造）过程中涉及的国有企业划拨土地，要依法依规进行收储）。

5.属于合作实施的旧村庄改造项目，由村集体经济组织通过民主表决的形式确定。

（二）申报主体主要工作

申报主体可自行或委托前期服务商承担以下主要工作:

1.土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查，现状历史资料的收集、记录、整理等；

2.开展改造意愿调查；

3.协助政府完成基础数据核实和权属确认；

4.申报年度实施计划；

5.开展有关土地房产评估，拟定搬（拆）迁补偿方案；

6.落实政府公共利益需求；

7.协助政府完成项目经济可行性及社会稳定风险评估；

8.制定招商策划方案。

（三）工作费用的确定

由政府部门组织招引申报主体的，可由财政部门按规定支付，也可以约定待确定项目实施主体后由其支付。

四、强化规划管理

（一）编制要求

1.城市更新（“三旧”改造）应当以国土空间规划为基本依据，不得违背国土空间规划的强制性内容，并以国土空间详细规划或单元规划作为规划许可、改造实施的法定依据。

2.市、县人民政府城市更新主管部门应以国土空间总体规划为基础，组织编制城市更新（“三旧”改造）专项规划，报本级人民政府同意。城市更新（“三旧”改造）专项规划批准后应当纳入同级国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划"一张图"上，并将主要内容按照规定程序纳入国土空间规划组织实施。

3.市、县人民政府城市更新主管部门可以根据城市更新（“三旧”改造）需要划定整体连片改造地区（以下称片区）或项目城市更新单元（以下称单元），组织编制或者修改片区或单元规划范围内的国土空间详细规划（现行控制性详细规划），并对改造目标、改造模式、公共设施、利益平衡等方面提出具体要求，按照规定报市、县人民政府批准。

4、一个片区规划或单元规划可以包括一个或者两个以上的城市更新（“三旧”改造）项目。片区规划或单元规划的划定应当执行有关技术规范，综合考虑原有城市基础设施和公共服务设施情况、自然环境以及产权边界等因素，保证城市基础设施和公共服务设施相对完整，并且相对成片连片。

（二）规划编制

1.片区规划的编制。市辖区城市更新（“三旧”改造）片区规划由市城市更新局会同市自然资源局编制，规划要明确界定市区可供改造的范围和地块，通盘考虑改造片区交通道路、教育设施、医疗卫生、消防设施、社区服务等公共设施和基础设施的配套建设，合理确定地块开发强度。

在全市城市更新（“三旧”改造）区域未完成片区规划覆盖前，配套公共设施和基础设施的规划管理仍按以下政策执行。

（1）在控制性详细规划中已规划配套但尚未建设的中小学校、幼儿园（含其他公共服务设施），如中小学校、幼儿园用地（含其他公共服务设施）权属属于开发单位，开发单位与相关职能部门或辖区政府签订监管协议且由地块开发单位出资建设，并无偿移交给政府的，该项目用地可按可开发地块容积率作为奖励纳入建设单位项目开发地块容积率计算，且项目开发地块按标准配套的学校建筑面积不纳入容积率计算。如中小学校、幼儿园（含其他公共服务设施）用地权属不属于开发单位但由地块开发单位投资建设的，仅按中小学校、幼儿园（含其他公共服务设施）的建筑面积奖励给开发单位。

（2）建设项目权属用地范围内规划设置的城市道路、道路防护绿地及公园绿地，并由建设项目投资建设的，该项目用地可按可开发地块容积率50%作为奖励纳入建设单位项目开发地块容积率计算。

（3）在改造项目范围内用地已落实控制性详细规划及相关专项规划配套责任，并满足自身配套需求的前提下，改造项目范围外规划未建设的教育设施用地，可纳入城市更新（“三旧”改造）片区单元研究范围，通过规划统筹，与改造项目进行整合开发建设并无偿移交政府，进一步扩大独立占地的配套教育设施规模。该改造项目用地可按照整合开发建设教育设施的建筑面积给予奖励。

2.单元规划的编制。已编制片区规划的，按片区规划的要求编制规划方案。尚未编制片区规划的，确需编制单元规划的，由辖区城市更新主管部门编制并做好改造单元规划报批工作，并对改造项目涉及的位置、地上建筑面积等基本情况进行确认。

市辖区所有城市更新（“三旧”改造）项目的单元规划必须符合控制性详细规划要求和达到修建性详细规划的深度，不达要求的不予受理。城市更新（“三旧”改造）涉及控制性详细规划未覆盖的区域，可由辖区城市更新主管部门组织编制城市更新（“三旧”改造）单元规划；城市更新（“三旧”改造）项目所在地块的控制性详细规划属于2008年1月1日之后批准的，应按批准的控制性详细规划要求执行。为满足城市更新发展要求，确需调整用地性质、开发强度及相关规划指标的，须经湛江市人民政府同意后方可编制项目单元规划和实施城市更新（“三旧”改造）。编制单元规划时，必须优先保障教育、道路等公共服务设施用地。

（三）规划审批

1.片区规划的审批。城市更新（“三旧”改造）片区规划参照控制性详细规划审批程序，经市规委会审议并按程序报市政府审批后，作为控制性详细规划实施。

2.单元规划的审批。市辖区范围内项目用地面积10公顷以下且不涉及对片区规划强制性内容进行调整的单元规划，由区城市更新主管部门根据“三旧”改造相关规定进行审查，并经市城市更新（“三旧”改造）项目单元规划评审组会议通过后，由区政府根据市政府授权审批，报市自然资源局和市城市更新局备案；市辖区范围内项目用地面积10公顷以上（含10公顷），或涉及对片区规划强制性内容进行调整的单元规划，由市城市更新局根据市政府授权审批，报市自然资源局备案。单元规划参照控制性详细规划的编制或调整程序批准后，作为控制性详细规划或覆盖原控制性详细规划实施。控制性详细规划的编制或调整要与经批准的城市更新（“三旧”改造）单元规划做好衔接。

（四）规划指标

改造项目规划指标具体按附件《湛江市区城市更新（“三旧”改造）项目开发强度核准细则》实施。

（五）配建要求

1.城市更新（“三旧”改造）项目，凡达到配建教育设施条件的居住用地，须按照有关政策规定配建相应教育设施，其中规划居住人口达4500人以上（含本数，下同）应配建一所6个班以上的幼儿园，3000户以上的住宅小区应当配建小学，规划住户达10000户以上的住宅小区应当单独配建中学，并与项目所在地政府（管委会）以及住建、教育部门签订配建教育设施监管协议书。项目配建的教育设施建设须与项目住宅建筑首期同步设计、同步建设、同步竣工验收，验收合格后无偿交付所在地政府（管委会）用于举办公办学校、公办幼儿园或普惠性幼儿园。建设项目不具备配建教育设施条件的，根据规划标准和区域居住人口测算生源数量，在现行城市更新（“三旧”改造）项目须缴交地块土地出让金的基础上，按4万元/学位标准核算需增加缴交的地块土地出让金，纳入土地出让金计算。增加缴交的地块土地出让金由相应财政部门统筹用于项目所在地学位建设。

2.幼儿园、小学、初中学校千人学位数分别不低于40座、80座、40座为标准。城市更新（“三旧”改造）项目配套建设的中小学（含九年制学校）生均用地面积按照现行《湛江市城市规划管理技术规定》要求的生均用地面积的60%执行。小学服务半径不大于500米，中学的服务半径不应大于1000米，学校用地布局确有困难或学校规模较大的，学校服务半径可放宽50%。

3.鼓励城市更新（“三旧”改造）项目在符合相关规范标准的前提下，在不含住宅的改造项目内配置教育设施并实施建设、无偿移交的，该项目用地配置的教育设施用地面积可纳入开发地块容积率计算，且教育设施的建筑面积不纳入改造项目开发地块容积率计算。

4.城市更新（“三旧”改造）项目（含配建住宅性质公共租赁住房）的停车位一律按照如下标准配置建设，即住宅0.8个/100㎡，商业1.0个/100㎡。

5.所有城市更新（“三旧”改造）项目，在满足停车、人防、消防等配套面积要求的前提下，利用地下空间建设商业的，不计算容积率。

6.根据《核准细则》配建公共租赁住房的城市更新（“三旧”改造）项目，享受保障性住房建设的相关政策。城市更新（“三旧”改造）项目须配建的公共租赁住房面积和配建方式，应在单元规划审批时核准。配建公共租赁住房的建设方案应经住建管理部门和自然资源管理部门同意，并由改造主体与住建部门签订建设合同，在规定时间内建成。在《核准细则》的基础上，城市更新（“三旧”改造）项目需要配建的公共租赁住房（或经批准的其它建筑）面积不计容积率。

五、强化用地管理

（一）改造面积

城市更新（“三旧”改造）地块确实与周边不能整合且满足用地规划条件和建筑退让规定的前提下，可以进行工业、商业改造；如改造为居住用地，乡镇改造地块面积应不低于1200平方米、县（市）城区改造地块面积应不低于2400平方米、湛江市城区地块面积应不低于4800平方米，且满足配建足够数量的停车位等配套设施硬性指标要求才能改造。

（二）改造主体

政府、原权利人及其他市场主体可以作为改造主体实施城市更新（“三旧”改造）。

国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。法律法规和规章另有规定的，从其规定。

城市更新（“三旧”改造）项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，应当通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗或者权益转移等方式形成单一改造主体，可由该主体申请实施改造。在完成上盖物拆除后再注销原有不动产权证，由自然资源管理部门直接与单一改造主体签订出让合同。

（三）数据库调整

1.各县（市、区）城市更新主管部门可根据土地利用现状调查及规划调整变化，合理调整城市更新（“三旧”改造）范围与改造地块数据库，实施城市更新（“三旧”改造）地块标图建库调整报备工作；对拟入库地块上盖物的基底面积和比例核准确认，初步审查地块是否符合入库条件。对拟增补入库的地块，由市城市更新主管部门审批，入库后即可开展改造项目认定、改造方案及用地报批等工作。

2.建立改造地块标图建库动态调整机制，将符合改造条件但未标图建库的地块增补入库；对已入库但存在四至范围不准确或相关属性内容填写错误的地块进行修正；将已入库但已明确无法实施改造的地块进行删减。已删减的地块如要重新入库，应重新申请审核。

3.已标图建库的城市更新（“三旧”改造）项目，地块已覆盖控制性详细规划或已编制单元规划的视为已纳入城市更新（“三旧”改造）专项规划。

（四）改造方案编制

城市更新（“三旧”改造）项目应当在征集改造意愿的基础上，由县（区）城市更新主管部门组织编制改造方案，明确改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容。

改造方案中的拟改造情况应当符合高质量发展要求，有利于节约集约用地和改善人居环境。

（五）改造方案审批

1.城市更新（“三旧”改造）涉及使用国有建设用地的，由县（市、区）城市更新主管部门征求县（市、区）发展改革、财政、住建、生态环境、城市管理和综合执法等部门意见后，报本级政府（管委会）审批，并报市自然资源局和市城市更新局备案，改造方案有效期为两年。

2.涉及完善集体和国有建设用地手续、土地征收手续及《中共湛江市委办公室关于印发<中共湛江市委常委会“三重一大”事项清单>的通知》（湛办发〔2018〕19号）规定的市辖区“三旧”改造面积达10公顷以上（含10公顷）的报市人民政府审批。

3.城市更新（“三旧”改造）用地审批包括下列类型：

（1）集体土地完善转用、征收审批；

（2）旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批；

（3）国有土地完善转用审批；

（4）“三地”及其他用地办理转用、征收审批；

（5）供地审批。

4.办理本意见第五条第（五）款第3项第（1）目至（4）目用地审批手续的，应当由县（市、区）自然资源主管部门负责组织报批材料，并报由湛江市人民政府根据省人民政府委托进行审批。

5.城市更新（“三旧”改造）涉及完善土地征收手续的，按照用地行为发生时间分类处理：

（1）用地行为发生在1986年12月31日之前的集体建设用地，因改造需要必须征收为国有建设用地的，经市自然资源管理部门审查，由湛江市人民政府根据省人民政府委托进行审批，按照旧村庄集体建设用地征收为国有建设用地的方式进行审批，批准后报省自然资源厅备案。

（2）以下情形的“三旧”改造方案经所在县（市、区）政府（管委会）审核同意后，连同完善土地征收手续一并报市自然资源管理部门审查，由湛江市人民政府根据省人民政府委托进行审批，批准后报省自然资源厅备案：

①用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月3日之间的，依照1988年修订的土地管理法的相关规定落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

②用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，依照1998年修订的土地管理法的相关规定落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

（3）规范城市更新（“三旧”改造）涉及“三地”的报批。“三地”办理农用地转用或土地征收手续的，由各县（市、区）政府（管委会）纳入批次用地依法报批，或与主体地块一并组卷上报市自然资源管理部门审查，报湛江市人民政府根据省人民政府委托权限进行审批，批准后报省自然资源厅备案。

城市更新（“三旧”改造）涉及超标“三地”，符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）的，可将其农用地转用和土地征收报批材料，由各县（市、区）政府（管委会）连同对申报地块的相关说明（包括是否符合“三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）一并报湛江市人民政府根据个案处理原则进行审批。超标“三地”属于国有建设用地，且主体地块的改造方案已经有权机关批准的，湛江市人民政府可根据个案处理原则进行审批。

对于成片改造中不符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）的“三地”（不含超标“三地”），在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下，可凭“三旧”改造项目确认文件、自然资源管理部门出具的零星土地难以独立开发的函件申请修改土地利用总体规划，按照《广东省土地利用总体规划修改管理规定》（粤国土资规划发〔2013〕23号）有关要求办理（中心城区除外）。

6.办理本意见第五条第（五）款第3项第（1）目至（3）目规定的用地审批手续的，应当符合下列条件：

（1）符合国土空间详细规划；

（2）已纳入省“三旧”改造地块数据库；

（3）土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；

（4）省人民政府规定的其他条件。

7.集体土地完善征收手续的，除应当符合第五条第（五）款第6项规定的条件外，还应当符合下列条件：

（1）在规定期限前与农村集体经济组织、农户签订征地补偿安置协议并已经落实，且未因征地补偿安置产生纠纷；

（2）已按要求落实听证程序和办理社保审核。

8.办理本意见第五条第（五）款第3项第（2）目规定的用地审批手续的，除应当符合第五条第（五）款第6项规定的条件外，还应当符合以下条件：

（1）集体建设用地来源合法；

（2）旧村庄集体建设用地转为国有建设用地及补偿安置方式经农村集体经济组织依法表决同意。

9.办理本意见第五条第（五）款第3项第（4）目审批手续的，应当符合以下条件：

（1）符合本意见第十六条规定；

（2）土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；

（3）省人民政府规定的其他条件。

10.农村集体经济组织通过城市更新（“三旧”改造）政策完善相关用地手续后由政府组织改造的，在办理报批手续前需经农村集体经济组织同意，并明确具体补偿安置途径；在确定开发建设条件的前提下，政府可通过招标等公开方式出让土地，由中标人或竞得人实施拆迁工作。

11.改造方案的变更。已批准的城市更新（“三旧”改造）方案，因改造主体发生变更，或根据城市规划的需要改变用地规划条件等原因的，可以参照城市更新（“三旧”改造）方案的报批程序申请变更。

（六）公益性用地移交

1.旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下称“工改商”项目），原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目工业用地总面积15%的土地（含红线退缩用地，下同）无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理，并在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，未按规定移交的不予办理供地手续。对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或未达到该项目工业用地总面积15%土地的，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途评估后，向自然资源管理部门补缴与应移交用地等价的土地价款。按照城乡规划要求，“工改商”项目移交政府用于公益性用地面积超过15%土地的，超出部分按公益性用途评估后抵减土地出让价款。

2.“工改商”项目涉及向政府无偿移交公益性用地的，由改造主体作出承诺，明确无偿移交土地的具体范围、面积、位置等应纳入城市更新（“三旧”改造）方案的内容；应当在签订土地使用权出让合同时明确同步完成公益性项目建设并无偿移交政府，由改造主体按照工程建设项目的有关规定办理手续并实施建设。

六、优化流程审批

推进城市更新领域“放管服”改革，落实市委市政府优化提升营商环境的要求，提高审批效率，推动我市城市更新（“三旧”改造）工作加快发展，精简规范流程。城市更新（‘三旧’改造）审批流程分为旧村庄、旧厂房、旧城镇（政府主导和市场主导），主要流程如下：

（一）旧村庄

1.计划申报

（1）确定申报主体和拟订改造范围。村集体经济组织作为申报主体开展改造前期工作和拟订改造范围。

（2）明确改造意愿。经村集体经济组织（或村民代表大会）三分之二以上人员同意。

（3）开展摸底调查。村集体经济组织对项目开发成本开展摸底调查和利益测算工作。

（4）标图建库。村集体经济组织申请将项目地块纳入“三旧”改造数据库。

（5）拟订实施方案、确定改造模式。村集体经济组织拟订实施方案（含拆迁补偿、安置、利益测算方案等，获得90%业主同意），报辖区政府同意并确定改造模式。

（6）确定改造主体。村集体经济组织通过民主表决的形式确定，通过公共资源交易平台公开选取实施主体后，实施主体与村集体经济组织签订改造合作协议。

2.申请下达用地规划条件

（1）编制单元规划。确需调整用地性质、开发强度及相关规划指标的，须经湛江市人民政府同意后可编制项目单元规划。

（2）下达用地规划条件。根据控制性详细规划或者单元规划下达用地规划条件。

3.“1+N”方案审查并上报审批

（1）“1+N”方案审查并上报审批。改造主体提交“1+N”方案（年度实施计划+改造方案）和征地报批方案审批。

（2）同步开展土壤污染状况调查。改造主体向生态环境部门申请开展土壤污染状况调查。

4.批后供地。改造主体向自然资源主管部门申请供地，办理不动产权证。

5.规划报建和竣工验收。程建设许可、工程施工许可等，动工建设完毕后，申请竣工验收。

（二）旧厂房

1.计划申报

（1）确定申报主体和拟订改造范围。土地权利人为改造主体（成片连片改造涉及多个权利主体的，通过收购归宗、作价入股或权益转移等方式形成单一改造主体）拟订改造范围。

（2）标图建库。改造主体申请将项目地块纳入“三旧”改造数据库。

（3）拟订实施方案、确定改造模式。改造主体拟订实施方案，报辖区政府同意并确定旧厂房改造模式（工改工、工改商、工改M0等）。

2.申请下达用地规划条件

（1）编制单元规划。确需调整用地性质、开发强度及相关规划指标的，须经湛江市人民政府同意后可编制项目单元规划。

（2）下达用地规划条件。根据控制性详细规划或者单元规划下达用地规划条件。

3.“1+N”方案审查并上报审批

（1）“1+N”方案审查并上报审批。改造主体提交“1+N”方案（年度实施计划+改造方案+供地方案）审批。

（2）同步开展土壤污染状况调查。改造主体向生态环境部门申请开展土壤污染状况调查。

4.批后供地。改造主体向自然资源主管部门申请供地，办理不动产权证。

5.规划报建和竣工验收。程建设许可、工程施工许可等，动工建设完毕后，申请竣工验收。

（三）旧城镇（政府主导）

1.计划申报

（1）确定申报主体和拟订改造范围。成片连片改造涉及多个权利主体，县（市、区）政府认为确须实施改造的，以政府主导的方式实施城市更新，由县（市、区）城市更新主管部门发布公告邀请具备相应资格的房地产开发企业参与遴选申报主体。申报主体拟订改造范围。

（2）明确改造意愿。申报主体可购买服务作为前期服务商开展改造意愿调查（80%以上业主同意改造）。

（3）开展摸底调查。申报主体或前期服务商开展摸底调查（利益测算工作）。

（4）标图建库。申报主体申请将项目地块纳入“三旧”改造数据库。

（5）拟订实施方案、确定改造模式。申报主体拟订实施方案（含拆迁补偿、安置、利益测算方案等，获得90%业主同意），报辖区政府同意并确定改造模式。

2.申请下达用地规划条件

（1）编制单元规划。确需调整用地性质、开发强度及相关规划指标的，须经湛江市人民政府同意后可编制项目单元规划。

（2）下达用地规划条件。根据控制性详细规划或者单元规划下达用地规划条件。

3.“1+N”方案审查并上报审批

（1）“1+N”方案审查并上报审批。申报主体提交“1+N”方案（年度实施计划+改造方案）审批。

（2）同步开展土壤污染状况调查。申报主体向生态环境部门申请开展土壤污染状况调查。

4.批后供地。改造主体向自然资源主管部门申请供地，办理不动产权证。

5.规划报建和竣工验收。程建设许可、工程施工许可等，动工建设完毕后，申请竣工验收。

（四）旧城镇（市场主导）

1.计划申报

（1）确定申报主体和拟订改造范围。按第三条第（一）款确定申报主体并拟订改造范围。

（2）明确改造意愿。申报主体开展改造意愿调查。

（3）开展摸底调查。申报主体对项目开发成本开展摸底调查和利益测算工作。

（4）标图建库。申报主体申请将项目地块纳入“三旧”改造数据库。

（5）拟订实施方案、确定改造模式。申报主体拟订实施方案（含拆迁补偿、安置、利益测算方案等，获得业主同意），报辖区政府同意并确定改造模式。

（6）确定改造主体

①属私有财产的通过收购归宗、作价入股或权益转移等方式形成单一改造主体。

②属村集体所有权的村集体经济组织通过民主表决的形式确定，通过集体资产交易平台公开选取实施主体。

③属公有经济成分占主导地位的公司、企业，按国有资产处置程序办理。

2.申请下达用地规划条件

（1）编制单元规划。确需调整用地性质、开发强度及相关规划指标的，须经湛江市人民政府同意后可编制项目单元规划。

（2）下达用地规划条件。根据控制性详细规划或者单元规划下达用地规划条件。

3.“1+N”方案审查并上报审批

（1）旧城镇项目“1+N”方案审查并上报审批。改造主体提交“1+N”方案（年度实施计划+改造方案+供地方案）审批。

（2）同步开展土壤污染状况调查。改造主体向生态环境部门申请开展土壤污染状况调查。

4.批后供地。改造主体向自然资源主管部门申请供地，办理不动产权证。

5.规划报建和竣工验收。程建设许可、工程施工许可等，动工建设完毕后，申请竣工验收。

（五）发挥政府补位作用。对于市场主导的拆除重建类改造项目，经政府裁决和司法裁判后，项目仍难以推进，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。各县（市）级及以上人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。

七、明确项目供地

“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新确定。纳入城市更新（“三旧”改造）项目进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。

市、县（市、区）人民政府（管委会）组织实施旧城镇改造项目房屋征收与补偿工作，并通过公开方式确定改造主体的，应当在达到供地条件后与改造主体签订土地出让合同，根据改造需要一次或者分期供应土地。

（一）招拍挂方式出让

1.属政府收购储备后再次供地的，必须以招拍挂方式出让。

2.属政府统一组织实施城市更新（“三旧”改造）的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作。拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。

（二）协议方式出让

1.原为政府划拨或出让土地，经批准列入城市更新（“三旧”改造）项目的，可以协议出让给土地使用权人。

2.农村集体经济组织通过城市更新（“三旧”改造）政策完善相关用地手续后，采用自行改造或与有关单位合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。

3.2009年12月31日前已使用的土地完善用地手续后，可以协议出让。

4.城市更新（“三旧”改造）涉及使用以公有经济成分占主导地位的企业以及行政机关、事业单位或农村集体经济组织的国有建设用地需要转让或合作改造的，必须通过公开方式确定项目改造主体。涉及划拨土地使用权或改变土地使用条件的，可以将补办出让手续及转让手续、改变土地使用条件合并办理，由受让人补交土地出让价款,签订土地出让合同。属于“三地”的，经国有资产管理部门批准或农村集体经济组织同意后，可以协议转让。

5.位于城市更新（“三旧”改造）项目范围内的“三地”，土地权利类型为国有建设用地，经所在地区政府（管委会）查实没有土地权利主体的（简称“无主三地”），由区城市更新主管部门向土地储备管理部门申请纳入土地储备库；属于超标“无主三地”的，由辖区政府（管委会）对申报地块出具相关说明一并报湛江市人民政府按个案处理进行审批后，纳入土地储备库，确权登记后可协议出让给项目改造主体。

6.2017年3月14日之前已批准改造方案的项目，可继续按照粤府〔2016〕96号文印发之前的政策办理供地手续，但公共配套设施不齐全的除外。有关项目土地出让价款按本意见执行。

八、推进成片连片改造

（一）成片连片改造范围内未能纳入标图建库的建设用地及现状建筑，可结合城市更新（“三旧”）政策进行合理补偿。涉及的农用地和未利用地按相关规定办理。

（二）对以拆除重建方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目，应以成本和收益基本平衡、保障城市品质为原则合理确定容积率；因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡。经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的其他用地，纳入旧村庄改造项目一并实施改造。纳入的其他用地可参照边角地、夹心地、插花地有关规定单独组卷或与“三旧”改造的主体地块一并组卷进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。整体连片改造时要合理安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，充分保障教育、医疗、养老、体育、道路交通的用地需求，切实加强对历史遗产、不可移动文物及历史建筑的保护。

（三）旧城镇、旧村庄、旧厂房整体连片改造涉及多个土地使用权人，在通过法定程序选定一个市场主体实施改造，实行统一开发主体、统一规划、采取联建方式统一建设，可无需将多个土地使用证合并归宗办理到市场主体名下。

（四）支持集体和国有建设用地混合改造。对于纳入城市更新（“三旧”改造）范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。

（五）支持土地置换后连片改造。在符合国土空间规划（土地利用总体规划和城乡规划）、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。若属国有资产置换的，须按有关规定办理。土地置换应当按照转移登记办理。

“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换后，被置换的地块可直接适用“三旧”改造优惠政策，不需再纳入“三旧”改造标图建库范围，原“三旧”用地不再享受“三旧”改造优惠政策。

以拆除重建方式实施的城市更新（“三旧”改造）项目，可将标图建库范围内的“三旧”用地先进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，按规定办理转用手续后一并实施改造，也可有偿转让给本市其他城市更新（“三旧”改造）项目使用。

九、鼓励城中村改造

（一）城中村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡或涉及重点区域、重要地段、重要节点需要统筹改造，符合国土空间总体规划的，原则上在本行政村范围内，改造主体可整合收购邻近国有用地用于复建安置和公益设施，或将村集体建设用地与政府储备用地转换。

（二）城中村改造可享受棚户区改造优惠政策,免征城市基础设施配套费等行政性收费和政府性基金；涉及的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税等按国家有关规定依法予以减免。项目中配建公共租赁住房的，按配建面积比例享受相应的优惠政策。经营性收费按相关收费标准的低限予以减半收。

（三）城中村改造区域内属于城市规划区内规划建设的市政基础设施，如道路、排水、排污、消防、环卫、园林绿化、路灯等，由建设单位和业务管理部门协商，根据相关规定组织实施建设和管理；供水、供电、燃气、电信、邮政等，由建设单位和业务管理部门协商，根据相关规定组织同步实施建设和管理。改造区域内属于非市政管理的道路、排水、排污、消防、环卫、绿化、路灯等设施的建设和管理，由改造的城中村按照规划列入改造范围，自筹资金实施建设和管理。改造区域内的房地产开发建设项目，涉及的基础设施（包括道路、排水、排污、消防、环卫、绿化、路灯等）由开发企业按城市管理的有关规定实施建设和管理。

（四）村民回迁安置住房办理不动产登记，登记收费标准为零。

十、支持工业转型升级

（一）鼓励企业技术转型升级，推动实体经济加快发展。纳入城市更新（“三旧”改造）范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市、县（市）政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后，经市、县（市）政府批准，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。

（二）由政府实施旧城改造，需要搬迁的外商投资工业项目符合国家产业政策的，经市、县（市）自然资源管理部门审核并报同级政府批准，可以协议出让或租赁方式为其重新安排工业用地。原址符合城市更新（“三旧”改造）政策规定的鼓励由原外商投资企业自行改造，按规定缴纳地价款和相关税费；由政府依法收回土地使用权采用招拍挂方式出让的，可按不高于土地出让纯收益60%对其进行补偿。

（三）利用城市更新（“三旧”改造）资源建设生产性及高科技服务业、创业创新平台，在符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）的前提下，允许对“三旧”改造用地进行调整使用，整合多宗土地，统筹开发。项目经市、县（市）有关管理部门认定后，属政府收购储备城市更新（“三旧”改造）用地后再次供地建设生产性及高科技服务业、创业创新平台的，必须以招标拍卖挂牌方式供地，生产性及高科技服务业、创业创新平台项目的开发及运营准入资格可设定为出让条件，生产性及高科技服务业、创业创新平台用地使用年期在法定土地出让最高年限内确定，实行弹性年期出让。

（四）支持“工改MO”

1.工业用地改为新型产业用地（下称“工改MO”）用地配套行政办公及、生活服务设施（包括办公楼、宿舍、职工食堂等）及公共服务设施用地计容建筑面积不大于总计容建筑面积的40％，或者其用地面积不大于总用地面积的20％”。产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的60%。产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计；配套宿舍等可参照公租房标准进行设计。

2.“工改MO”的建筑可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让。最小单元的建筑面积不低于500平方米。分割登记、转让的比例不超过已竣工总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的49%。分割后的受让主体须为从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。

“工改MO”物业产权分割转让后，自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。5年后转让的，新的受让主体须为从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。

3.“工改MO”项目，需按计容总建筑面积5％向政府无偿移交产业用房（无偿移交给政府的产业用房需为同一栋楼，不计算容积率），用于引进产业项目、安排公共服务设施或作其他公益性用途使用。

十一、完善出让金计收

（一）公开方式出让

1.城市更新（“三旧”改造）项目属政府收购储备后再次供地的，由土地储备管理部门向市自然资源管理部门分别提出评估（评估新规划建设条件下的出让市场价）和供地申请，市自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构按国土资厅发〔2018〕4号文的有关规定进行评估、集体决策通过出让方案后报市人民政府召开供地会审会议，出让底价由市人民政府确定。土地成交价为土地出让价款。

2.由政府统一组织实施的城市更新（“三旧”改造）项目，政府将拆迁及拟改造土地使用权一并公开出让的，由辖区政府（管委会）委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构按国土资厅发〔2018〕4号文进行评估（评估新规划建设条件下出让市场价和拆迁安置成本）。辖区政府（管委会）集体决策确认评估结果、草拟出让方案报市自然资源管理部门审核。市自然资源管理部门集体决策通过出让方案后，报市人民政府召开供地会审会议。出让底价由市人民政府确定。土地成交价为土地出让价款。

（二）协议方式出让

城市更新（“三旧”改造）项目涉及以协议方式出让土地的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序。由项目改造主体或土地储备管理机构向自然资源管理部门提出申请，自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构进行评估、召开专题会议集体会审确认评估结果，评估结果在项目所在地政府或自然资源管理部门门户网站公示5天。需要编制土地出让方案的分别由土地储备管理机构和自然资源管理部门负责，集体决策通过后报市人民政府召开供地会审会议。评估结果公示无异议和出让方案经市人民政府会审通过后，按以下方式计收土地出让价款：

1.划拨土地补办出让手续的，按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下划拨土地使用权价格差价的40%计收。

2.出让土地改变土地使用条件，增加容积率的，按评估应补缴地价款（楼面地价乘以新增建筑面积）的40%计收。因调低容积率造成地价增值的，按评估新旧容积率规划条件下总地价差额的40%计收。

多项用地条件同时调整的，按评估各项用地条件调整产生的地价增减额，合并计算应补缴的地价款，按应补缴地价款的40%计收。

3.旧城镇成片连片改造项目面积50亩以下（含50亩）的，按有关规定评估应补缴土地价款的40%计收；超出50亩以上部分按评估应补缴土地价款的30%计收；超出150亩以上部分按评估应补缴土地价款的20%计收。

4.旧村庄改造涉及集体建设用地征收为国有建设用地（含完善征收手续的“三地”）协议出让的，按评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价与集体建设用地使用权价格的差价，改造项目用地面积50亩以下（含50亩）的，按差价的40%计收；超出50亩以上部分按差价的20%计收；超出150亩以上部分按差价的10%计收。

5.完善土地征收手续（含完善农用地转用及征收手续的“三地”）协议出让的，按评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价的40%计收。

6.属于储备的“无主三地”协议出让的，按评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价的100%计收。

7.改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或未达到该项目工业用地总面积15%土地的，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按应移交公益性用地用途统一设定为公共设施用地、容积率1.0进行评估，按评估结果的100%计收土地出让价款。

8.“工改M0”项目土地出让价款计收。经批准调整为新型产业用地（M0）的，新型产业用地（M0）的出让价按出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价的20％，乘以该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确定，且不低于土地取得成本。

9.工业用地符合国土空间规划（城乡规划），且改造后不改变用途、不延长土地使用年限的，需提高土地利用率和增加容积率的，不再增缴土地出让价款。符合城乡规划和城市更新（“三旧”改造）专项规划的企业厂房用地，改为企业自用的区域总部、研发中心、科研机构以及用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目时，如保留原土地登记用途的不视为改变土地用途。

10.城市更新（“三旧”改造）项目中属政府产权的公共建筑面积，不计入容积率，不收取土地出让价款。

11.城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳，首次缴交比例不低于30％，余款1年内缴清。

十二、规范土地收益分配

（一）明确增值收益分配

城市更新（“三旧”改造）用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县（市）政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，专项用于支持原农村集体经济组织的发展。

（二）城市更新（“三旧”改造）项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，按照法律法规和有关规定给予补偿安置。

除前款情形以外的城市更新（“三旧”改造）项目，可以按照协商一致原则给予补偿安置，也可以按照市人民政府的相关规定给予补偿安置。

（三）城市更新（“三旧”改造）项目涉税管理按照《广东省“三旧”改造税收指引》的规定办理。

十三、开展项目利益测算

政府主导的城市更新（“三旧”改造）项目通过厘清现状、复建核算、改造成本测算、融资核算等方式，测算项目改造综合收益。

十四、推进城市更新微改造

（一）政府主导，社会参与。坚持政府在老旧小区微改造中的主导作用，强化统筹协调力度，加大财政资金投入，发动小区居民积极参与，建立多方共同参与机制，合力推进更新改造。

（二）城市更新改造应结合城市发展战略规划，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化传承、根脉延续，注重人居环境改善、自然生态保护，精细化推进城市更新。

（三）旧厂微改造应注重产业转型升级、土地节约集约利用，充分调动土地权利人的积极性，鼓励金融、文化教育、养老、体育等现代产业及总部经济发展，推动产业高端化发展。

（四）鼓励各区政府搭建以国有企业为主体的老旧小区微改造实施平台，以全区项目一次性打包招投标或通过购买服务方式以固定资产投资一定比例作为投资回报率，引入国有企业参与老旧小区微改造。

（五）支持有条件的旧工业楼宇改变功能；在消防、环保不低于现有标准的前提下，成片连片的老旧小区临街建筑可按照规定转变为社区公共服务、商业、办公功能使用。

（六）采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与养老、抚幼、家政、保洁、便民市场、文体等服务设施的改造建设和运营。

十五、强化项目实施监管

（一）落实城市更新（“三旧”改造）项目备案制度

各县（市、区）城市更新主管部门根据改造项目涉及的改造方案及用地批文、土地供应结果、实施监管协议、改造实施情况等，应当在相关法律文书或证明文件作出之日起30日内通过省“三旧”改造项目监管系统进行备案。尤其是农村集体经济组织实施改造过程中需要调整改造方式的，应经农村集体经济组织表决同意，并报经原批准机关同意，有关调整情况应当及时在省“三旧”改造项目监管系统中备案。由市、县级政府批准的“三旧”用地，未经系统备案的，应依现行规定进行处理。城市更新（“三旧”改造）的改造方案批准后，各区城市更新主管部门应于7个工作日内将项目名称和改造项目配建公共租赁住房的面积等情况函告市住建管理部门。市住建管理部门以及自然资源管理部门在办理不动产权证时必须严格把关，将城市更新（“三旧”改造）项目配建的公共租赁住房的产权划归政府所有，确权办证至市住建管理部门名下。

（二）签订监管协议

在改造方案正式获批之日起的3个月内，由各县（市、区）政府（管委会）与改造主体签订监管协议，将其作为土地出让合同附件，并组织有关部门按照合同及监管协议约定，对城市更新（“三旧”改造）项目进行绩效评价与联合监管。监管协议重点对改造项目按照经批准的单元规划改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，明确公共服务设施、市政公用设施建设规模、建设方案，同步建设、同步竣工验收，建成后无偿移交政府，由政府主管部门统筹管理，并落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务，实现改造项目的综合效益等方面进行监管。

（三）加强项目信息公开

市城市更新主管部门要将已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息纳入政府信息主动公开范围，在门户网站上予以公开，接受公众查询和社会监督。城市更新（“三旧”改造）用地或改造方案批准后，各县（市、区）城市更新主管部门应当按规定发布公告。其中，涉及土地征收的“三旧”项目用地，市、县（市）政府应当在批复文件作出之日起10个工作日内发布公告并进行公证，保留相关证据，公告应当载明批准机关、批准文号、批准时间、批准内容、公告的有效期限以及行政复议、行政诉讼等权利事项。

（四）健全项目退出机制

对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，除政府或政府部门原因以外，不能享受城市更新（“三旧”改造）相关优惠政策，并按土地管理等法律法规进行处罚；对构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理。

（五）加强项目审批检查

为推进城市更新领域“放管服”改革，加强对城市更新（“三旧”改造）行政职权实施情况的后续监管，按照“双随机、一公开”原则，市城市更新局牵头每半年随机选取部分县（市、区）城市更新主管部门开展督导调研，随机抽取单元规划、改造方案等审批项目进行检查，发现问题发出整改通知书，限期整改。未能及时按要求整改到位的，扣减年度目标绩效考核分数，全市通报批评，并暂停标图建库审批和单元规划评审。

（六）落实年度考核要求

市城市更新主管部门根据各县（市、区）政府（管委会）城市更新（“三旧”改造）年度改造计划完成情况、节约集约用地情况等方面选取多项考核指标，合理确定各指标权重值，形成考核指标体系，综合考评各地城市更新（“三旧”改造）工作情况，考核结果将作为土地利用计划指标分配及其他相关奖惩措施的依据。

十六、附则

（一）城市更新（“三旧”改造）：对纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。

边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入城市更新（“三旧”改造）项目进行整体利用。

（二）“三地”：符合国土空间详细规划但单个地块无法单独出具规划要点、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用，单块面积不超过3亩、累计面积不超过主体地块总面积10%的边角地、夹心地、插花地。

超标“三地”：单块面积大于3亩，或累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过20%。

边角地：被“三旧”用地与建设规划边沿或者线性工程控制用地边沿分隔的地块。

夹心地：被“三旧”用地包围或者夹杂于其中的地块。

插花地：与“三旧”用地形成交互楔入状态的地块。

其他用地：除三地”以外，在旧村庄改造项目中，位于该村集体权属范围内、符合国土空间详细规划、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用的地块。

（三）改造类型

1.全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦；

2.微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治；

3.混合改造，是指全面改造和微玫造相结合的类型。

（四）标图入库：对符合条件、拟纳入城市更新（“三旧”改造）项目进行整体利用的地块，在国土空间规划“一张图”上逐块标绘，纳入国土空间基础信息平台统一管理，形成“三旧”改造地块数据库。

（五）原权利人：包括“三旧”用地及其地上、地下建筑物、构筑物的所有权人、使用权人，以及按照有关规定处理后的实际用地人。

（六）公共设施：包括基础设施、公共服务设施、公共安全设施。

（七）“工改M0”：符合城市更新“三旧”改造政策的工业用地改造为新型产业用地，土地用途改变的拆除重建类项目。

十七、其他事项

（一）跨区域的城市更新（“三旧”改造）项目，由项目地块所在区域面积相对较大的辖区城市更新主管部门受理，相关辖区城市更新主管部门给予积极配合。

（二）本意见自印发之日起施行，有效期5年，由市城市更新局负责解释。湛江市人民政府此前制定出台的相关政策文件与本意见不一致的，以本意见为准。

湛江市人民政府