湛江市加快非住宅商品房去库存实施办法

(修订送审稿）

第一章 总  则

第一条  根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）、住房城乡建设部去库存电视电话会议精神，以及省供给侧结构性改革工作部署，为促进我市房地产市场平稳健康发展，更有效化解我市商品房库存结构性矛盾，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条  湛江市市区内非住宅商品房调整及其监督管理，适用本实施办法。

本实施办法不适用于2016年12月31日以后政府出让的土地，以及第七条所指的中央商务区和各片区商业商务中心范围内的非住宅商品房。

第三条  本实施办法所称非住宅商品房，是指商场、商铺、写字楼、酒店、公寓这五类商业商务用房。

第四条  本实施办法所称非住宅商品房调整是指：

（一）根据房地产开发企业申请，将已批未建的涉及非住宅商品房项目按规定调整为住宅商品房、租赁住房或公共服务设施项目，涉及调整规划条件或控制性详细规划的，土地用途、土地使用年限及容积率等作相应调整。

（二）根据房地产开发企业申请，将在建或已建的非住宅商品房按规定调整为租赁住房或公共服务设施，土地使用年限和容积率不变，土地用途作相应调整。

第五条  本实施办法非住宅商品房调整范围：

（一）中央商务区和各片区商业商务中心范围内已建、在建、已批未建和规划的非住宅商品房不予调整。

（二）已领取《商品房预售许可证》并已出售的、已被依法查封或有其它限制情形的非住宅商品房项目不予调整。

（三）政府公开出让土地使用权可以依法改变土地使用条件，但出让合同有约定不得改变和相关法律法规规定不得改变的除外。

（四）“三旧”改造和村集体留用地项目符合规划条件及控制性相信规划要求的非住宅商品房项目可予以调整。

第六条  本实施办法所称已批未建是指已下达用地规划条件或办理其他规划许可手续但未实施建设；在建是指经依法批准并已实施建设但尚未完成竣工验收备案手续；已建是指已完成竣工验收备案手续。

对非住宅商品房存在未批先建违法建筑的，经依法处理完毕后，可以参照在建或已建范畴执行。

第七条  本实施办法所称中央商务区是指湛江市城市规划中确定的市级商业中心；各片区商业商务中心是指湛江市城市规划中确定的区级商业中心。

第二章 调整条件和程序

第八条  已批未建非住宅商品房项目调整条件和程序：

（一）已批未建非住宅商品房项目调整应当满足项目所在片区公共服务设施和市政公用设施配套需求。房地产开发企业按照《湛江市城市规划管理技术规定》要求，结合项目调整后居住人口规模增加情况，提出完善中小学、幼儿园、停车位配套、医疗卫生设施、文化体育设施、社区服务设施及供水、供电、燃气、排污等配套设施的改造方案（涉及调整后所在片区学位供应无法满足项目学位需求的，由房地产开发企业提出改造方案，并经教育主管部门及所在区政府（管委会）审核同意），按照本条第二项、第三项规定程序执行。

（二）已批未建非住宅商品房项目调整方案符合规划条件及控制性详细规划要求的，房地产开发企业将修建性详细规划调整方案报市自然资源局审批。从受理之日起8个工作日内办结（不含公示及市政府会议审查等时间，下同）。对于商业或商务用地兼容居住，但在控制性详细规划及规划条件中未明确兼容比例的，在符合《湛江市城市总体规划（2011-2020）》及满足公共服务设施、市政公用设施配套需求的前提下，商业或商务用地兼容居住按完全兼容执行。

（三）已批未建非住宅商品房项目调整涉及调整地块所在控制性详细规划的，应当委托具备相应城乡规划设计资质的设计单位编制规划调整必要性论证报告，由市自然资局组织专家进行控规调整必要性论证，经专家论证通过后，对控规调整的草案进行公示，征求规划地段内利害关系人的意见，公示期满且无异议后向市政府提出专题报告，经市政府同意后编制控规修改方案。由市城市规划委员会授权市建筑与环境艺术专业委员会对控规修改方案进行评审，评审通过并完成批前公示手续后，由市自然资源局报市政府审批。从受理之日起10个工作日内办结。

（四）已批未建非住宅商品房项目调整为居住或公共服务设施等用地的容积率经专家论证后按程序确定，且不超过《湛江市城市规划管理技术规定》及国家有关规范规定的容积率上限。“三旧”改造项目的居住用地容积率按照“三旧”有关规定执行。

第九条  在建、已建非住宅商品房调整为租赁住房、公共服务设施的条件和程序：

（一）在不突破规划条件确定的容积率、建筑密度、绿地率前提下，可以将在建、已建非住宅商品房建筑功能调整为租赁住房或公共服务设施。

（二）调整为租赁住房的，由房地产开发企业按照《湛江市城市规划管理技术规定》要求，结合项目调整后居住人口规模增加情况，提出完善中小学、幼儿园、停车位配套、医疗卫生设施、文化体育设施、社区服务设施及供水、供电、燃气、排污等配套设施的改造方案，和规划调整方案一同报市自然资源局审批。从受理之日起10个工作日内办结。调整后用水、用电、用气价格按居民标准执行。

（三）调整为公共服务设施的，由房地产开发企业将规划调整方案报市自然资源局审批。从受理之日起10个工作日内办结。

第十条  在建、已建非住宅商品房改建程序：

（一）在建非住宅商品房工程改建的，须根据调整后的规划要求,由原建设工程设计单位出具变更手续，经原审图机构审查合格后，按建设工程设计变更处理。

（二）已建非住宅商品房改建的，须由原建设工程设计单位对改建部分进行结构安全复核并出具复核意见。

（三）在建、已建非住宅商品房工程改建的，须出具正式施工图，送原审图机构审查合格后，按改建工程办理施工许可和工程质量、安全监督登记手续，竣工后须办理竣工验收备案。各相关部门从受理之日起10个工作日内办结。

第十一条  非住宅商品房调整后商业服务业计容建筑面积不到3万平方米的项目不再享受《湛江市商业街区规划管理办法》相关优惠政策。已享受《湛江市商业街区规划管理办法》奖励建筑面积政策的非住宅商品房项目申请调整为租赁住房或住宅商品房的，应当将奖励的部分建筑无偿移交政府。

第十二条  非住宅商品房调整需办理土地使用条件变更手续的，房地产开发企业提出申请，由自然资源主管部门通过中介超市选取评估机构对变更前后的土地价格进行评估，核收土地出让金，企业补缴相关税费。变更后土地出让金增加的，由房地产开发企业补缴差额部分。

第十三条  非住宅商品房调整需改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，经市政府同意，由辖区自然资源主管部门与房地产开发企业重新签订土地出让合同或合同变更协议，明确约定土地出让金缴纳期限和开工、竣工时间。调整后的土地使用年限按重新签订的出让合同或合同变更协议约定为准。

第十四条  对政府、政府部门原因造成已批未建或在建已停工的非住宅商品房项目未按期竣工，可以中止建设期限的计算。政府、政府部门原因消除后，由自然资源部门与房地产开发企业签订补充协议，重新约定项目竣工时间。

第三章 配套设施调整

第十五条 非住宅商品房按规定调整涉及人防工程建设按照以下规定执行：

对已批复人防工程设计要点但尚未开工建设的，房地产开发企业须重新调整人防工程位置、面积、防护等级和防护单元等技术指标，调整规划设计方案。从受理之日起5个工作日内办结。

在建前期工程尚未建设人防工程的，房地产开发企业需补缴前期应建人防工程的人防易地建设费，如在后期工程中补建前期应建人防工程的，可退还已缴人防易地建设费；前期工程已开工建设人防工程但尚未竣工的，房地产开发企业应当继续建设人防工程直至竣工。从受理之日起5个工作日内办结。

第十六条  非住宅商品房按规定调整涉及消防工程建设的，房地产开发企业应当在《建设工程规划许可证》变更后，按照新颁布的国家消防技术标准规范重新向住建部门申办消防行政许可或消防备案。从受理之日起20个工作日内办结。

第十七条  非住宅商品房按规定调整涉及供水工程建设的，由房地产开发企业提供供水管网设计方案等相关材料报供水单位批准后实施，工程竣工后须经供水单位验收方可通水，并按集抄模式管理。从受理之日起30个工作日内办结。

第十八条  非住宅商品房按规定调整涉及供电工程建设按以下规定执行：

在建非住宅商品房按规定调整为租赁住房的，由房地产开发企业向供电单位提出用电报装或变更供电方案的申请，供电单位按照调整后使用用途批复供电方案并验收。从受理之日起5个工作日内办结。

已建且通电的非住宅商品房按规定调整为租赁住房的，由房地产开发企业向供电单位提出变更申请，供电单位按规定调整供电方案并验收。从受理之日起5个工作日内办结。

非住宅商品房按规定调整为租赁住房或住宅商品房后，参照居民生活用电调整由小区公用变压器进行供电，其公用设施用电（如中央空调、电梯等）参照小区公用设施设备标准执行，即设备容量达到100kw及以上时应设置小区专变进行供电。

第十九条  非住宅商品房调整的，供气单位要按照调整后使用用途进行供气。

第四章 其他相关政策

第二十条  购买或租赁商务公寓及其他类型住宅的住户，其子女享有与所在区适龄儿童同等入学政策。

第二十一条  对棚户区改造、工业园区和基础设施建设等征地拆迁安置对象，原则上实行货币化安置。

第二十二条  合理配置城市公共资源，整合公交站点、学校、医院及农贸市场等公共服务设施，实现功能共享，满足居民基本生活需求。

第二十三条  允许和鼓励房地产开发企业将符合条件的已批未建或已建、在建的非住宅商品房按规定改造为电商用房（办公仓储加工物流一体化）、都市型工业地产（轻加工研发型）、养老地产（养老公寓、养老服务设施）、旅游地产（分时度假酒店、家居式宾舍）或企业孵化器、众创空间等，并可享受相关优惠政策。申请调整前应征得所在区政府（管委会）的同意。

第二十四条  对已取得《商品房预售许可证》超过3年尚未出售的非住宅商品房，由房地产开发企业提供转为自持物业证明和清单报市住房城乡建设局备案后，按照省、市房地产去库存行动相关政策转为房地产开发企业自持物业。

第五章 附则

第二十五条  市住房城乡建设局作为牵头部门，负责统筹协调和指导我市房地产去库存工作，确保非住宅商品房去库存各项措施顺畅衔接。

各相关职能部门要明确办理程序，集中受理、统一审核，在规定办理时间内完成审批工作。

第二十六条  本实施办法由市住房城乡建设局负责解释。

第二十七条  本实施办法自2017年7月20日起实施，有效期为三年。