2013年湛江商品住房市场平稳运行 成交价格维持上涨

2013年，湛江市委、市政府坚决贯彻落实国家房地产市场调控政策，严格执行差别化的住房信贷政策，加强房地产市场监管，有效地促进了市区房地产市场健康平稳发展，全年市区新建商品住宅销售面积达140.9万平方米，较2012年增长21.2%；二手住宅成交面积为54.3万平方米，较2012年增长51.4%。在成交量实现较快增长的同时，成交价格保持适度增长态势，据国家统计局湛江调查队调查数据显示，2013年12月湛江市新建商品住宅、二手住宅销售价格较2012年同期分别增长9.6%、4.1%。

一、2013年湛江市区房地产市场运行情况

1.新建商品住房成交量稳定增长。2013年，湛江市区新建商品住房网上签约面积为140.9万平方米，较2012年增长21.2%。其中，赤坎区成交量为45.3万平方米，同比增长4.1%；霞山区成交量为34.6万平方米，同比增长10.2%；开发区成交量为25.4万平方米，同比增长71.8%；麻章区成交量为15.5万平方米，同比下降2.9%；坡头区成交量为20.2万平方米，同比增长89.3%（见图1）。

　　图1:2012、2013年湛江市各区域新建商品住房成交面积对比图

2.二手住宅成交量升势明显。2013年湛江市区二手住宅交易登记面积为54.3万平方米，较2012年增长51.4%。其中，赤坎区成交量为20.6万平方米，同比增长50.1%；霞山区成交量为24.3万平方米，同比增长69.4%；开发区成交量为5.6万平方米，同比下降4.8%；麻章区成交量为3.2万平方米，同比上涨174.1%；坡头区成交量为0.6万平方米，同比增长5.3%（见图2）。

　　图2:2012、2013年湛江市各区域二手住宅成交面积对比图

3.新建商品住宅销售价格保持较快增长，销售价格同比指数持续走高。2013年，湛江市区新建住宅销售价格保持较快增长，1-11月份，月环比增长幅度在0.6-1.2%之间，处于高位增长区间。12月，受中低端楼盘集中入市影响，销售价格较11月持平。销售价格同比指数持续走高，由1月的102.6上扬至11月的110.0，12月份受中低楼盘成交比重提升及基期影响，同比指数回落至109.6（见图3）。

　　图3:2013年湛江市新建商品住宅销售价格指数图

4.二手住宅销售价格小幅增长，呈温和上涨态势。2013年，湛江市二手住宅价格保持小幅稳定增长，处于温和上涨区间。其中，1-6月涨幅较为稳定，月增长幅度在0.1-0.5%之间；7-12月涨幅有所提高，月增长幅度在0.3-0.6%之间。二手住宅销售价格同比指数增幅相对较缓慢，呈上扬态势，由1月的100.7升至12月的104.1（见图4）。

　　图4:2013年湛江市二手住宅销售价格指数图

5.房地产开发投资增长较为明显。2013年，湛江市房地产开发投资共完成154.78亿元，较2012年的114.96亿元增长了34.6%，增幅较2012年提升了24.4个百分点。

6.批准可预售商品住宅面积回落。2013年，湛江市区批准可预售商品住宅面积为132.16万平方米，较2012年的182.86万平方米下降27.7%，短期市场供应不足。

二、2013年湛江市区房地产市场运行特点

1.成交情况良好。2013年湛江市区批准可预售商品住宅面积为132.16万平方米，新建商品住宅销售面积为140.9万平方米，差额约为8.7万平方米，新建商品房市场在总体上消化了年度供应总量的同时，还“畅销”了往期库存8.7万平米。从二手住宅市场成交情况来看，2013年湛江市二手住宅成交量达54.3万平方米，较2012年的35.9万平方米增长了51.4%，成交总量上实现了较大的增长。

2.结构进一步优化。从新旧商品房市场成交情况来看，2013年湛江市二手住宅成交量达54.3万平米，占住宅市场的比重为27.8%，较2012年提高了4.2个百分点，进一步减轻了新建商品房市场供应的压力。从各区域成交情况来看，2013年开发区、坡头区新建商品房成交量同比分别增长71.8%、89.3%，成交面积比重分别为18.0%、14.3%，较2012年分别提高了5.3、4.9个百分点，各区域新建房成交量进一步平衡（见图5、图6）。从各档次商品房供应情况来看，中低价位商品住宅供应力度进一步加大，中高档商品住宅供应结构更为合理。商品房供应新旧搭档、区域供应协调配合、各档次合理供给，有效地优化了湛江市区房地产市场结构，多维度更好地满足市场消费需求。

图5:2013年市区各区域新建商品住宅成交面积比重  

图6:2012年市区各区域新建商品住宅成交面积比重

3.前景仍旧看好。2013年湛江市房地产开发投资完成154.78亿元，同比增长34.6%，涨幅较上年提升了24.4个百分点。与茂名、阳江两市比较来看，湛江市房地产开发投资完成总额是茂名的2倍，是阳江的1.7倍，增速较茂名高出30个百分点，较阳江高出19.3个百分点。对比省内5个参与全国70个大中城市房价调查的城市情况来看，2013年湛江新建商品住宅价格涨幅位于中间位置，增幅低于广州、深圳，高于惠州、韶关。其中，12月湛江市新建商品住宅同比增长9.6%，分别低于广州、深圳10.8、10.7个百分点，分别高出惠州、韶关1.1、3.6个百分点（见图7）。

图7：2013年省内部分城市新建商品住宅销售价格同比指数运行图

三、运行情况成因分析

2013年，湛江市区房地产市场成交情况良好，住宅成交量和成交价格均呈较快增长态势，主要原因如下：

1.房地产市场外部环境有利。2013年，我国经济实现平稳较快增长，为房地产市场平稳发展提供了有利的外部环境；从房地产市场调控政策看，2013年房地产市场调控更具有针对性，而不是简单的一刀切，使得各地方政府在进行房地产市场调控时，具有更多的灵活性，能够更好地把握房价过快增长与民生、经济发展平衡关系。

2.城市竞争力提升助推房地产市场健康发展。2013年，湛江市钢铁、石化等大项目建设进一步推进，有效地助推了全市经济快速发展。在城市经济快速发展的同时，城市环境建设也得到急速提升，创建国家卫生城市使得城市面貌得到全面改善，极大地提升了海滨城市的魅力，更好地展示了区域排头兵的角色。城市经济实力快速发展及环境的全面改善，为建设宜居湛江奠定了坚实的基础。

3.供应结构优化更好地满足消费者需求。2013年，湛江市区各区域、各档次新建商品住宅市场供应进一步平衡，特别是中低价位楼盘供应有效地缓解了房价过快增长的势头。新建商品住宅市场供应进一步优化，有效地满足了购房者需求，促进了成交量的较快速增长。

四、2014年湛江市区房地产市场走势预测

展望2014年，国家对房地产市场总体调控政策仍将保持连续稳定，调控针对性将更强。政府保障低收入家庭住房、市场解决中高收入家庭住房的供应模式不会改变，遏制投资性需求、支持刚性需求的差别化信贷政策及税收政策仍将继续执行。针对房价过快增长的城市，调控的力度或将会加强，甚至会有更严厉的调控措施出台。在房地产市场调控政策总体稳定的前提下，受市场供应较为充足、需求旺盛等因素影响，预计2014年湛江市商品住房成交量将保持增长趋势，随着开发区及海东新区等中高端楼盘集中入市影响，成交价格将保持平稳增长态势。

五、促进湛江房地产市场平稳健康发展的几点建议

1.严格执行房地产市场调控政策。政府相关部门要在严格执行现有房地产市场调控政策同时，针对房价上涨过快时期，采取更加有力的措施，加强监管，合理调整市场供应，平抑房价。

2.切实形成有效供应。促进土地市场的有效供应，特别是落实保障性住房及中低价位、中小户型的商品房土地供应；在加强住房质量监管的同时，进一步精细商品房建设进度的管理，把握好时间节点，保障商品住宅市场的有效供应。

3.建立健全房地产市场动态管理机制。政府相关部门要合力破除部门壁垒，建立健全涵盖土地供应、房地产开发建设、商品房销售等环节的动态管理机制，准确监测土地供应、房地产开发、商品房供应、商品房存量、商品房成交情况等相关信息，适时调整各环节，及时公开有关信息，稳定市场预期，促进房地产市场健康有序发展。