单日拍地成交近20亿！中铁建设集团一锤定音，拿下南油（首期）旧改项目

本月湛江土拍迎来开门红：11月3日，霞山、麻章、坡头多宗商住用地进行了网上竞价拍卖，其中麻章区WGC2022026商住地块因无人出价而流拍。其中最备受关注的是坡头区南油片区（首期）“三旧”改造项目，总用地面积534.466亩，涉及12个地块，由中铁建设集团有限公司以15.8165亿底价竞得，这意味着南油片区“三旧”改造终于迈出了新的一步。而霞山区拍卖的2宗商住地块，则被湛江城发置地有限公司以3.9266亿包揽，这是紧邻未来湛江高铁中心站的黄金地块，地段潜力巨大，是未来五年房企兵家必争之地。今日土拍总成交金额约19.8亿元，也是湛江历史以来单日土拍创下的最辉煌战果了！

【地块一】

标的编号：WGG2022002
（一）改造项目基本情况
1、项目名称: 湛江市坡头区南油片区（首期）“三旧”改造项目
2、改造范围: 本项目位于湛江市坡头区南调街道南油一区和二区。
3、总用地面积：356310.67平方米（534.4660亩），涉及12个地块。
4、现状房屋总建筑面积：214707.55平方米
5、改造范围内公有单位（企业）：中国海洋石油南海西部有限公司、中海油能源发展股份有限公司、湛江市坡头区民政局。
改造范围内私人房屋1229户、房屋套内总面积约9.12万平方米。截至2022年8月15日止，征询业主意愿1099户、占总户数的89.42%，被征询意愿的业主中有1083户同意进行“三旧”改造、占被征询意愿户数的98.54%；被征询意愿的私人房屋套内面积约8.15万平方米、占征收私人房屋套内总面积的89.36%，被征询意愿的业主中同意进行“三旧”改造的私人房屋套内面积约8.03万平方米，占被征询意愿业主房屋套内面积的98.53%。
6、改造类型:采取全面改造。
由竞得人（改造主体）按照坡头区人民政府与原公有物业权属人签订的《湛江市坡头区南油片区（首期）“三旧”项目改造协议》以及坡头区人民政府发布的《湛江市坡头区南油片区（首期）“三旧”改造项目私人房屋征收补偿方案》，完成拆迁补偿安置，进行开发建设。
7、规划房屋总建筑面积：
（1）计算容积率住宅建筑面积约918676.87平方米：其中安置住宅约123811.00平方米、融资住宅约794865.87平方米；
（2）公建配套约31943.00平方米，其中计容部分约18930.00平方米、不计容部分约13013.00平方米；
（3）商务用房约70519.00平方米，另需建设地下物业约27688.00平方米，均为回迁补偿物业。
上述基础数据及相关信息，以经批复的项目规划方案等有关审批文件描述内容为准。
8、本项目单元规划现正按程序进行局部调整，局部调整内容为取消项目单元规划中的03、05、06号地块的规划弹性路，调整后弹性路不予建设，各地块规划的总用地面积、用地结构、各类用地详细面积、各类用地经济技术指标（容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等）、各项公共设施配置要求等规划指标前后保持一致，具体以经批复的项目单元规划等有关审批文件描述内容为准。如无法调整，则以2022年1月28日湛府函〔2022〕7号文批准的《湛江市坡头区南油片区（首期）“三旧”改造项目单元规划》方案实施。

（二）土地使用权出让年限
居住用地70年，商服用地40年，其他用地50年，土地使用权年限自签订相应地块的《国有土地使用权出让合同》（分合同）之日起计。
（三）项目挂牌起始价
本项目挂牌起始价158165.00万元（项目单元规划局部调整不影响挂牌起始价设定），项目改造成本为固定值158162.39万元，最终挂牌成交价格与项目改造成本的差额为实缴土地出让价款，改造成本由竞得人（改造主体）承担。
竞价幅度：100万元
竞价保证金：3000万元。成交后由湛江市公共资源交易中心直接转至坡头区人民政府指定账户，待竞得人（改造主体）与湛江市自然资源局签订《国有土地使用权出让合同》（总合同）、付清实缴土地出让价款，并向坡头区人民政府指定部门递交8000万元履约保函后30日内退还。不成交的由湛江市公共资源交易中心在网上竞价活动结束后5个工作日内退还。
（四）竞得人（改造主体）在接到竞得资格确认通知之日起7天内，凭成交确认书向湛江市自然资源局申请签订《国有土地使用权出让合同》（总合同），自总合同签订之日起15日内，与该项目主要公有物业权属方（中国海洋石油南海西部有限公司、中海油能源发展股份有限公司）就项目地块开发时序达成一致意见，并签订《项目拆建计划》；自总合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。竞得人（改造主体）缴清土地出让金和有关税费后，根据《项目拆建计划》，按照“成熟一块，出让一块”的原则在完成其余地块的土地清表及产权注销手续后，才可以申请签订相应地块的《国有土地使用权出让合同》（分合同）。坡头区人民政府与公有物业权属方人签订的改造协议的有关要求将在《国有土地使用权出让合同》（总合同）中继续约定。
（五）竞得人（改造主体）应负的责任。
1、竞得人（改造主体）需开发01号地块、02-1号地块和02-2号地块，其中01号地块、02-2号地块内回迁物业建成竣工后，由竞得人（改造主体）无偿返还给坡头区人民政府作为征收中国海洋石油南海西部有限公司土地及地上建（构）筑物、附着物的补偿物业，并登记在中国海洋石油南海西部有限公司名下；02-1号地块内回迁物业建成竣工后，由竞得人（改造主体）无偿返还给坡头区人民政府作为征收中海油能源发展股份有限公司土地及地上建（构）筑物、附着物的补偿物业，并登记在中海油能源发展股份有限公司名下。
2、08、09、10、11、12号地块由中国海洋石油南海西部有限公司向自然资源部门提出按现规划用途工业用地办理变更及划拨补办出让手续。竞得人（改造主体）完成建（构）筑物的拆除和土地清表，并支付涉及补缴的出让金及拆迁、清表等费用。
3、湛江市坡头区民政局的补偿物业，由竞得人（改造主体）根据项目单元规划建设老年人活动中心及其相应设施后，无偿返还给坡头区人民政府作为征收坡头区民政局土地及地上建（构）筑物、附着物的补偿物业，并登记在湛江市坡头区民政局名下。
4、私人房屋的补偿安置情况：由竞得人（改造主体）按照《湛江市坡头区南油片区（首期）“三旧”改造项目私人房屋征收补偿方案》对私人房屋业主进行补偿，由竞得人（改造主体）建成后无偿返还给坡头区人民政府作为私人业主的补偿房屋，并登记在私人业主名下。
5、政府统筹建设周边学校，利用原土地权属人援助资金新建一所30班小学、利用湛江市二中海东中学扩建15班初中，已满足学 位需求，竞得人（改造主体）无需另外缴纳配备学 位费。学校建设项目实施主体为坡头区政府指定部门，通过以“零代建”、不收取代建管理费的模式直接委托最终选取的改造主体代建的方式具体实施，代建单位须按照《中华人民共和国招投标法》《中华人民共和国招投标法实施条例》等相关规定组织建设。
6、政府计划同步建设06号地块东侧路宽50米的市政路东盛大道（南调路至海河南路段）、北侧路宽36米的市政路海河南路（鸡咀山路至东盛大道段），项目实施主体为坡头区政府指定部门，资金来源为财政资金，通过以“零代建”、不收取代建管理费的模式直接委托最终选取的改造主体代建的方式具体实施，代建单位须按照《中华人民共和国招投标法》《中华人民共和国招投标法实施条例》等相关规定组织建设。
7、本项目不配建保障性住房。
（六）竞价人需满足的条件。本项目为旧城镇改造项目，改造范围涉及约1229户住宅、商业及其他配套。为确保项目房屋征收、回迁安置工作顺利开展，同时结合市、区两级政府在本片区发展定位要求，竞价人需满足如下条件：
1、竞价人或其绝对控股母公司2019-2021连续3年入选《财富》（世界著名财经杂志）“世界企业500强”。
2、不接受自然人或联合体竞价。

【地块二】

（一）地块基本情况
1、地块编号：WGC2022028
2、土地位置：湛江市霞山区湖光快线以南。
3、出让面积：47227.42平方米。
4、土地用途：城镇住宅用地，公园与绿地。
5、出让年限：城镇住宅用地70年、商业用地40年、其他用地50年。
6、宗地现状：达到“三通一平”、 “净地”出让条件。
（二）土地开发利用强度
城镇住宅用地（兼容零售商业用地）40301.25平方米：1<容积率≤2.9，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米。公园与绿地2234.16平方米（不属于“三旧”项目的该防护绿地不纳入项目经济技术指标计算）
具体规划条件按【湛自然资（规管）〔2022〕166号】执行。
（三）起始价及竞买保证金
1.网上竞价起始价：人民币壹亿捌仟壹佰叁拾陆万元整（小写18136万元）。
2.竞买保证金：叁仟陆佰叁拾万元整（小写：3630万元），成交后转为出让合同定金
3.竞价幅度：人民币贰佰万元整（小写：200万元）。
4.本宗地设有底价。
5.本宗地评估报告备案号：4404022BA0017、4414622IA0037、4429522BA0049。

宗地图

位置示意图

（四）其它事项
1.《国有建设用地使用权出让合同》签订时间：成交之日起10个工作日内签订；受让方逾期不签合同的，终止供地，没收竞买保证金。
2.交款方式：成交之日起30日内一次性支付出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；延期付款超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
3.交地时间和方式：成交之日起60日内交地。由市土地储备管理中心和受让人签订《国有建设用地交地确认书》；市土地储备管理中心须在约定的交地时限内通知受让人签订《国有建设用地交地确认书》，如非出让方原因受让人不在通知期限内与市土地储备管理中心签订《国有建设用地交地确认书》的，动工时间按受让人接到通知之日起计算。
4.动工建设时间和竣工时间：交地之日起一年内动工建设，动工之日起三年内竣工。受让人未能按照出让合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。
5.开竣工认定标准：开工认定标准为依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。竣工认定标准以自然资源部门规划核实全部通过为准。
6.土地竞得者须按照规划配建出让地块内的三条市政道路，由市城市管理和综合执法局负责监管实施，具体为规划横一路(出让范围外规划纵一路至屋山西路，宽28米，长约584米)、规划横二路（出让范围外屋山路至屋山西路，宽13米，长约233米）和屋山西路（出让范围内规划横一路至站南路，宽20米，长约223米），配建的道路须与项目或项目首期工程用地同步设计、同步建设、同步竣工，具体要求以市自然资源部门下达的道路规划条件为准及土地竞得者与城市管理和综合执法部门签订的《监管协议书》实施。土地竞得人要按政府最终优化后的规划条件实施道路建设。
7.未尽事宜按《国有建设用地使用权出让合同》和国家有关法律、法规和政策规定执行。
8.该宗土地出让方应缴交的印花税及报纸公告费由市土地储备管理中心负担。

【地块三】

（一）地块基本情况
1、地块编号：WGC2022029
2、土地位置：湛江市霞山区湖光快线以南。
3、出让面积：48359.39平方米。
4、土地用途：城镇住宅用地，公园与绿地。
5、出让年限：城镇住宅用地70年、商业用地40年、其他用地50年。
6、宗地现状：达到“三通一平”、 “净地”出让条件。
（二）土地开发利用强度
城镇住宅用地（可兼容商业用地）46956.64平方米，1＜容积率≤2.9，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米；公园与绿地1402.75平方米（不纳入项目经济技术指标计算）。
具体规划条件按【湛自然资（规管）〔2022〕137号】执行。
（三）起始价及竞买保证金
1.网上竞价起始价：人民币贰亿壹仟壹佰叁拾万元整（小写：21130万元）。
2.竞买保证金：人民币肆仟贰佰贰拾陆万元整（小写：4226万元），成交后转为出让合同定金
3.竞价幅度：人民币叁佰万元整（小写：300万元）。
4.本宗地设有底价。
5.本宗地评估报告备案号：4404022BA0018、4420522IA0039、4431322BA0034。

宗地图

位置示意图

（四）其它事项
1.《国有建设用地使用权出让合同》签订时间：成交之日起10个工作日内签订；受让方逾期不签合同的，终止供地，没收竞买保证金。
2.交款方式：成交之日起30日内一次性支付出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；延期付款超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
3.交地时间和方式：成交之日起60日内交地。由市土地储备管理中心和受让人签订《国有建设用地交地确认书》；市土地储备管理中心须在约定的交地时限内通知受让人签订《国有建设用地交地确认书》，如非出让方原因受让人不在通知期限内与市土地储备管理中心签订《国有建设用地交地确认书》的，动工时间按受让人接到通知之日起计算。
4.动工建设时间和竣工时间：交地之日起一年内动工建设，动工之日起三年内竣工。受让人未能按照出让合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。
5.开竣工认定标准：开工认定标准为依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。竣工认定标准以自然资源部门规划核实全部通过为准。
6.土地竞得者须按照规划配建出让地块内的一条市政道路，由市城市管理和综合执法局负责监管实施，为宽度为28米规划横一路（屋山西路至出让红线北侧路段，约357米），配建的道路须与项目或项目首期工程用地同步设计、同步建设、同步竣工，具体要求以市自然资源局下达的道路规划条件及土地竞得者与城市管理和综合执法部门签订的《监管协议书》实施。土地竞得人要按政府最终优化后的规划条件实施道路建设。
7.未尽事宜按《国有建设用地使用权出让合同》和国家有关法律、法规和政策规定执行。
8.该宗土地出让方应缴交的印花税及报纸公告费由市土地储备管理中心负担。