湛江市市区住房发展规划（2018-2022年）

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湛江市住建局 | 2020-01-28 20:12

摘要:

为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，全面落实党的十九大关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的战略部署，根据相关法律法规，国家和省关于住房发展与房地产市场调控的政策要求，结合湛江市市区实际，制定本规划。

第一章总则

第一条编制目的

第二条规划范围

规划范围为湛江市赤坎区、霞山区、麻章区、坡头区和湛江经济技术开发区（含东海岛）行政区范围，土地总面积1705.1平方公里。

第三条规划期限

规划期限为2018年至2022年。

第四条编制依据

《中华人民共和国城乡规划法》

《城市规划编制办法》

《城市住房建设规划编制导则》

《住房城乡建设“十三五”规划纲要》

《广东省城乡规划条例》

《广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

《广东省住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》

《广东省新型城镇化规划（2016-2020年）》

《广东省城镇住房发展“十三五”规划》（送审稿）

《湛江市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

《湛江市土地利用总体规划（2006-2020年）》（中期调整）

《湛江市城市总体规划（2011-2020年）》

《湛江市近期建设规划（2016-2020年）》

《湛江市新型城镇化规划（2016-2020年）》

其他相关法律、法规和技术规范、规划

第二章湛江市市区住房发展目标

第五条总体目标

以“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”和以“稳地价、稳房价、稳预期”为发展目标，建立以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求，符合湛江市市区实际的城镇住房发展体系。

规划期内，湛江市市区新增各类城镇住房154000套。其中，新建商品住房145000套（1595万平方米），公共租赁住房（含租赁补贴，下同）2550套，棚改安置房（含货币安置，下同）3350套，人才住房2100套，租赁住房1000套，为湛江市市区加快建设为“一带一路”海上合作战略支点城市、首批全国海洋经济创新发展示范城市、全国性综合交通枢纽、北部湾中心城市和省域副中心城市提供有力支撑。

第六条年度目标

2018年新增各类城镇住房17200套。其中，新建商品住房16000套（176万平方米），公共租赁住房500套，棚改安置房300套，人才住房400套。

2019年新增各类城镇住房24150套。其中，新建商品住房22000套（242万平方米），公共租赁住房600套，棚改安置房850套，人才住房500套，租赁住房200套。

2020年新增各类城镇住房32800套。其中，新建商品住房30000套（330万平方米），公共租赁住房800套，棚改安置房1200套，人才住房600套，租赁住房200套。

2021年新增各类城镇住房36450套。其中，新建商品住房35000套（385万平方米），公共租赁住房350套，棚改安置房500套，人才住房300套，租赁住房300套。

2022年新增各类城镇住房43400套。其中，新建商品住房42000套（462平方米），公共租赁住房300套，棚改安置房500套，人才住房300套，租赁住房300套。

新建商品住房发展目标，由主管部门会同有关部门，根据实际情况因地制宜地进行年度调整，确保房地产市场平稳健康发展。

第三章湛江市市区住房发展主要任务

第七条稳定市场，满足日益增长的美好居住需求

（一）完善住房和用地供应结构。一是把握住宅用地供应节奏。规划期内，新增各类城镇住房所占的住宅用地约641公顷。其中，2018年71公顷，2019年100公顷，2020年136公顷，2021年152公顷，2022年182公顷。住宅用地供应计划，应由主管部门会同有关部门，根据实际情况因地制宜地进行年度调整，不将房地产作为短期刺激经济的手段。为了维持住房供应的稳定性和连续性，自然资源部门应参照新增各类城镇住房所占住宅用地规模，会同住房城乡建设部门，充分考虑商品住房库存周期等因素，合理供应住宅用地。二是拓宽住宅用地供应渠道。通过城市更新、棚户区改造等方式盘活城市闲置和低效用地。三是优化住宅用地出让方式。通过土地招拍挂方式，探索限地价、竞配建、竞租赁住房等供地方式，为建设公共租赁住房和市场租赁住房等创造条件。四是提升商品住房产品供应的多样性。根据刚性住房需求、改善性住房需求及农业转移人口购房需求等特征，提供不同价位层次具有针对性的商品住房产品，合理提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房中的比例。

（二）加强城镇配套设施建设。一是加大市政基础设施和公共服务设施建设。完善各级公共服务中心，强化与周边县市的交通联系，提升市区对市域人口的居住吸引力。二是加强商品住房配套设施建设。每年定期将供应的居住用地明细、位置、面积、容积率、拟建住房数量、计划建成时间等信息定期与用水、用电、用气主管部门共享，便于相关部门开展相关配套线路设施的规划，确保配套线路设施与居住用地主体建设工程同步规划、同步设计、同步建设。新建居住项目的配套公共服务设施应当与住宅主体工程同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。其中，新建居住项目居住人口未达到配建中小学或幼儿园最低标准，且不具备条件单独配建中小学校或幼儿园的，建设单位可在其权属用地中，出资建设配套中小学及幼儿园，该中小学用地按照技术规定可纳入居住项目的规划指标平衡，中小学校及幼儿园超出应配部分的建筑面积不纳入容积率指标计算。如建设单位不配建中小学及幼儿园，须按照居住项目人口规模所占中小学及幼儿园学位的综合造价，捐资给政府统筹建设教育设施，并与市教育部门签订捐资建设学位的协议后，规划部门再予办理项目的修建性详细规划审批及建设工程规划许可手续。

（三）合理引导居民消费。构建新建商品住房市场、二手住房市场与住房租赁市场的联动体系，满足多元化住房需求。鼓励先租房，后买房，先买小房，后逐步改善消费模式，形成住房消费良性循环。充分发挥住房对就地就近城镇化的支撑和引导作用。支持农业转移人口在市区购买住房和定居。住房发展应与产业相匹配，共同促进农业转移人口城镇化。

（四）整顿规范房地产市场秩序。一是开展房地产市场专项整治。通过部门联合执法，打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等违法违规行为。制定相关工作方案，细化工作任务，明确整治措施，落实监管职责。畅通群众监督渠道，引导公众参与房地产市场整治行动。强化监督问责机制，对违法违规行为依法从严处罚。二是加强预期管理与舆论引导。要创新舆论宣传方式方法，加强房地产市场调控等政策解读和信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论，稳定市场预期。建立健全网上舆情监测和甄别机制，出现负面舆情的要及时澄清事实，消除不良影响。严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体散布虚假信息等行为，对故意曲解政策、恶意炒作的机构和人员，依法依规严肃处理。

第八条强化保障，加大公共租赁住房的供应力度

（一）加强公共租赁住房的资金支持。一是加大政府对住房保障资金的支持。充分保障公共租赁住房的资金来源，确保“土地出让收益用于公共租赁住房建设的比例不低于10%”和“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公共租赁住房建设”。按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，公共租赁住房资金实行“收支两条线”管理。二是引入社会资本。充分发挥社会力量的作用，支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业参与公共租赁住房相关业务。

（二）多渠道筹集公共租赁住房。政府通过投资建设、收购、租赁等形式筹集公共租赁住房，鼓励将各类产业园区集中配套建设的职工公寓和集体宿舍、企事业单位和其他机构投资建设的住房等通过新建、改建纳入公共租赁住房房源。严格执行“在新建普通商品住房或‘三旧’（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造的商品住房项目中按照一定比例配套建设的公共租赁住房”且“配套建设的比例一般不低于规划住宅建筑总面积的10%”的规定。引导与鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租。鼓励农村集体经济组织参与公共租赁住房供应。

（三）扩大公共租赁住房保障覆盖面。全面落实“低端有保障”，切实提高住房困难家庭的居住需求，逐步实现“中端有支持”，切实满足特定群体周转性居住需求。对于在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合城镇居民公租房准入条件的，逐步纳入公租房保障范围。全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系。公共租赁住房的实物配租实行分类轮候制度，轮候期一般不超过5年。

第九条深入棚改，基本完成现有棚户区改造

根据财政承受能力，合理确定棚户区改造范围，重点推进老城区危旧棚户区和国有工矿棚户区改造。将棚户区改造与“三旧”改造、城市扩容提质等工作相结合，确保土地供应、税费减免、融资贷款等相关优惠政策的落实。充分考虑地方的住房库存和房价波动情况，因地制宜地调整棚户区改造货币化安置优惠政策，发挥棚户区改造对去库存和促进房地产供需平衡的积极作用。按照“成熟一片、改造一片”的原则，稳步推进棚户区改造工作，同时加大工程质量安全监督检查力度。

第十条安居人才，积极建设筹集人才住房

（一）实施人才安居工程。规划期内，筹集建设人才住房2100套。制定落实人才购房补贴、租房补贴或租住人才公寓等优惠政策，妥善解决人才创新创业的安居问题。制定符合地方实际需要的人才认定标准，将属于符合本地产业发展需要且与用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，纳入人才安居工程范围。

（二）建立人才住房制度。多管齐下，通过规划建设、购买商品房等方式筹建人才住房。企事业单位利用自有用地和自筹资金建设人才住房的，在符合法律法规、相关政策以及城市规划的前提下，允许其在户型面积、供应对象、租金价格等方面具有一定的自主权。人才住房的分配应当结合本地产业政策导向，兼顾经济社会发展水平和财政承受能力，综合考虑人才服务年限、人才层级、社会贡献等因素，确保人才住房分配公开透明、公平公正。

（三）开展人才住房资助。落实《中共湛江市委关于深化人才发展体制机制改革打造北部湾人才高地的实施意见》，鼓励产业园区和用人单位向优秀创新创业人才实施租房购房补贴、购房贷款贴息等形式的人才住房资助，政府和产业园区、用人单元按照一定比例分担。实行住房公积金个人住房贷款支持政策，紧缺适用高层次人才申请首套住房贷款时，可享受最高上浮20%的贷款额度。

（四）探索共有产权住房。研究共有产权住房管理机制，研究制订相关政策文件，探索建立较为完善的共有产权住房保障体系。共有产权住房应出售给城镇无房家庭，购买商品房前应退出共有产权住房。市区可探索制定相关政策，允许居住满一定年限且符合相应条件的公租房住户补交相关费用后，将公租房转为共有产权住房。

第十一条探索租赁，培育和发展住房租赁市场

（一）培育市场供应主体。筹建国有住房租赁企业，激活和带动住房租赁市场发展，鼓励市场供应住房发展。支持房地产开发企业利用库存商品房、新建商品住房开展租赁业务。鼓励物业服务企业承接开发建设单位、商品住宅业主、自建房业主的业务，拓展房屋租赁业务。规范住房租赁中介机构，建立租赁企业、租赁机构和从业人员的信用管理制度。落实租赁税收优惠政策鼓励个人依法出租自有住房。加强城中村房屋租赁的安全消防、备案登记管理，鼓励村集体成立专业化房屋租赁企业。

（二）完善住房租赁政策。落实职工提取住房公积金支付房租政策，落实非本地户籍承租人按相关政策享受义务教育、医疗等基本公共服务的措施。贯彻落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行在符合城市规划的前提条件下。鼓励金融机构加强与住房租赁企业的合作。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠。积极盘活城区“三旧”和城市更新用地等存量土地，增加租赁住房用地有效供应。在居住用地土地招牌挂出让过程中，鼓励增加竞配建租赁住房和持有年限的规定。

（三）加强租赁市场监管。明确政府相关部门的职责分工。建立完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，加强市场主体信用记录管理。推行全省统一的住房租赁合同示范样本。

第十二条提升品质，全面提升居住环境品质

（一）大力推进宜居社区建设。居住区的建设和维护应依据《宜居社区建设评价标准》，从规划建设、社区环境、社区服务、社区文明、治安消防和物业管理六大方面，进行对照检查，补齐短板，积极动员和引导企业及个人投资宜居社区建设，多渠道筹集资金，重点突进社区基础设施及公共服务设施建设。

（二）试点开展老旧小区改造。以老旧小区改造为重点，改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感。探索建立政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的工作机制，居民、市场、政府多方共同筹措资金机制，因地制宜的项目建设管理机制，以及一次改造、长期保持的管理机制。推进既有住宅加装电梯工作和节能改造工作，增加绿化、休闲、娱乐、体育等活动场地。

（三）全面提升物业管理水平。大力推进业主委员会组建工作，以社区为重点，按照“因地制宜，统一部署，分步推进”的原则，有序提高业主委员会的覆盖面。探索开展“菜单式”物业服务管理模式，由物业服务企业向业主提供服务“菜单”，业主自选“服务套餐”。建立和健全人民调解、行业调解、司法调解相互衔接的联动机制和物业管理应急处置机制。

（四）稳步提高住房使用效率。利用用水、用电等数据，开展住房空置率调查，系统分析各地区、各类型住房的空置情况，以及应对策略。完善空置住房周边的地区基础设施与公共服务设施配套，为居住入住提供便利。盘活存量空置住房，积极推进部分存量空置住房转换为公共租赁住房、人才住房或租赁住房。

（五）大力发展绿色建筑。以节能环保为原则，推进住宅产业化和绿色低碳住宅开发。根据《湛江市发展绿色建筑实施方案》，全部或部分使用财政资金（含代建项目），国有资金占主导的房屋建筑项目（含保障性住房建设项目、棚户区改造项目），“三旧”改造项目应执行绿色建筑标准。会同相关部门推进绿色信贷在建筑节能与绿色建筑领域的应用，鼓励和引导政策性银行、商业银行加大信贷支持，将满足条件的建筑节能与绿色建筑项目纳入绿色信贷支持范围。

（六）积极推广装配式建筑。在保障性住房和商品住宅建造中积极推广装配式混凝土建筑。制定奖励措施，鼓励房地产开发企业提高装配式建筑在商品住房项目中的比例。根据《湛江市人民政府关于发展装配式建筑的实施意见》（湛府规〔2018〕5号），加快落实扶持政策，包括满足装配式建筑要求部分的建筑面积可按不超过3%不计入地块的容积率核算；对满足装配式建筑要求的农村住房整村或连片改造建设项目，给予适当的资金补助；使用住房公积金贷款购买已认定为装配式建筑项目的商品住房，公积金贷款额度最高可上浮20%；对已认定为装配式建筑项目的预售商品房项目，其预售款预留保证金比例可适当降低或部分保证金采用保函方式代替，并给予优先办理等。

第四章湛江市市区住房发展空间布局

第十三条住房发展空间布局

市区近期发展方向为“东进西扩南拓北联”，重点推进海东新区、西城新区、东海岛工业新城、南三岛滨海旅游区“四大增长极”建设，打造“一湾、四轴、多组团”的生态型海湾城市空间格局。为支撑市区空间发展目标落实，住房发展采取“居住片区、居住组团”两级引导策略，将市区住房发展共划分为赤坎、霞山、开发区、海东新区、坡头、麻章、西城新区、临港、太平森工、东海岛、南三岛、奋勇高新区等12个居住片区36个居住组团，从片区住房发展规模、发展定位、供应方式等方面予以引导。

第十四条住房发展片区指引

（一）赤坎居住片区。规划新增各类城镇住房38410套。其中，新建商品住房36000套，公共租赁住房1410套，人才住房700套，租赁住房300套。片区划分为赤坎老城、金沙湾、赤坎南、赤坎西、赤坎北、赤坎东六个居住组团，重点发展赤坎南、赤坎西和赤坎北三个居住组团，采取新增供应和存量改造并举的住房供应方式，支撑赤坎城区拓展提升。

（二）霞山居住片区。规划新增各类城镇住房22850套。其中，新建商品住房22000套，公共租赁住房50套，人才住房500套，租赁住房300套。片区划分为霞山老城、霞山北、霞山西三个居住组团，重点发展霞山北和霞山西居住组团，采取新增供应和存量改造并举的住房供应方式，支撑霞山城区拓展提升。

（三）开发区居住片区。规划新增各类城镇住房23650套。其中，新建商品住房23000套，公共租赁住房50套，人才住房400套，租赁住房200套。片区划分为开发区北、开发区南两个居住组团，片区内均衡发展，采取以存量改造为主的住房供应方式，支撑开发区拓展提升。

（四）海东新区居住片区。规划新增各类城镇住房26200套。其中，新建商品住房25000套，公共租赁住房1000套，人才住房200套。片区划分为起步区中、起步区北、起步区南、调顺、坡头、龙头、官渡、麻俸八个居住组团，重点发展起步中和起步区南两个居住组团，采取新增供应为主的住房供应方式，支撑海东新区的新城发展。

（五）坡头居住片区。规划新增各类城镇住房10100套。其中，新建商品住房10000套，租赁住房100套。片区划分为坡头老城、麻斜两个居住组团，重点发展坡头老城居住组团，采取新增供应和存量改造并举的住房供应方式，支撑坡头城区优化提升。

（六）麻章居住片区。规划新增各类城镇住房10340套。其中，新建商品住房10000套，公共租赁住房40套，人才住房200套，租赁住房100套。片区划分为麻章老城、麻章被、麻章西三个居住组团，片区内部住房均衡发展，采取新增供应和存量改造并举的住房供应方式，支撑麻章城区拓展提升。

（七）西城新区居住片区。规划新增各类城镇住房7000套，全部为新建商品住房。片区划分为核心区北、核心区中、核心区南、湖光农场东、湖光农场西五个居住组团，重点发展核心区中居住组团，采取新增供应为主的住房供应方式，支撑西城新区的新城发展。

（八）东海岛居住片区。规划新增各类城镇住房5450套。其中，新建商品住房2000套，棚改安置房3350套，人才住房100套。片区划分为民安、东山、东简、硇洲四个居住组团，重点发展东简居住组团，采取新增供应和存量改造并举的住房供应方式，完善东海岛居住配套，支撑东海岛工业新城建设。

（九）太平森工居住片区。规划新增各类城镇住房3000套，全部为新建商品住房。片区划分为森工和太平两个居住组团，适当发展太平居住组团，采取新增供应和存量改造并举的住房供应方式，支撑太平镇区提升。

（十）临港居住片区。规划新增各类城镇住房3000套，全部为新建商品住房。采取新增供应和存量改造并举的住房供应方式，完善临港片区居住配套，支撑临港片区产城融合。

（十一）南三岛居住片区。规划新增各类城镇住房2000套，全部为新建商品住房。重点发展东岸和西岸，适当结合海岸发展旅游度假型居住项目。住房供应以新增方式为主，支撑南三岛滨海旅游区建设。

（十二）奋勇高新区居住片区。规划新增各类城镇住房2000套，全部为新建商品住房。重点发展中部和南部，加快完善基本公共服务设施，住房供应以新增方式为主，支撑奋勇高新区产业发展。

第十五条住房重点项目布局

住房重点项目主要包括公共租赁住房、棚改安置房、人才住房等类型，共计15个重点项目，主要分布在赤坎、霞山、开发区、东海岛、海东新区、坡头等居住片区，并结合各居住片区的住房发展实际，灵活运用政府投资新建、商品房配建、“三旧”配建、盘活政府存量房源等多种渠道建设和筹集。

第五章湛江市市区住房发展保障措施

第十六条政策保障措施

（一）加大财税与金融支持。强化对城镇保障性安居工程的财政支持机制，在财政预算中明确保障性住房建设、运营、管理资金项目。落实城镇保障性安居工程税费优惠政策，拓宽资金筹集渠道。完善差别化住房信贷政策。

（二）健全土地保障机制。建立人才住房、保障性住房建设筹集工作小组，梳理用地供应工作方案。加强多渠道供应住宅用地。建立房地供应联动机制和土地收储预警机制。

（三）完善配套实施政策。以国家、省、市的住房政策为引领，研究制定符合地方实际的实施细则或工作方案，建立健全住房规划建设管理的体制机制。

（四）建立多部门协作机制。建立住建部门与规划、国土、统计、税务、财政、银行、发改、水电气等部门的相互协作机制，推动业务数据逐步走向互联互通。建立从土地供应到住房交易的全过程监控系统，与电力、供水、燃气等部门实现信息共享，做好住房使用情况监测，建立住建部门与公安部门的联合查处房地产违法违规行为的机制。

第十七条规划实施机制

（一）制定年度实施计划。依据本规划，综合考虑经济社会发展、房地产市场发展、城镇保障性安居工程实施情况等因素，制定年度实施计划，科学安排年度住房发展计划。

（二）加强规划实施监督。建立规划实施监督机制，定期跟踪评估规划落实情况。对落实规划不力及违反规划的行为，启动问责机制，并依法追究相关责任。通过成果公示、问卷调查、座谈交流等方式，推动公众参与规划编制与实施。对于城镇保障性安居工程的建设，重视征集保障家庭的意见建议，加强供应和需求的匹配度。

（三）促进规划间有效衔接。加强住房发展规划与国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划等规划的有效对接，确保土地、住房供应、人居建设相关内容的衔接。强化规划联动，相关规划编制或调整，要把本规划相关指标及内容同步落实或调整。

（四）开展专项调查研究。每年定期开展住房普查工作，全面了解城镇住房的规模和类型；每年定期开展住房空置率统计调查，利用用水、用电、用气等数据，系统分析住房空置水平与分布。

（五）提高公众参与力度。通过问卷调查、座谈交流、征求意见、成果公示等公众参与方式，将公共参与贯穿于住房发展政策和年度实施计划编制和实施全过程，形成多方互动、上下结合、双向运行的工作机制，增加决策的科学性。

第六章附则

第十八条概念释义

新建商品住房，是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的住宅用地上建设的、仅供居住使用的住房。

公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

棚改安置房，是指政府建设或筹集的，专项用于安置棚户区改造居民的保障性住房。

人才住房，是指政府投资建设或筹集的，面向符合规定条件人才配租配售的政策性住房。