湛江物业管理办法意见征集!涉及业主大会、维修资金、小区公共收益……


来源:湛江市住房和城乡建设局  (2019-09-11)  我要评论0

为规范我市物业管理活动,我局起草形成了《湛江市物业管理暂行办法(草案征求意见稿)》(见附件),现从2019年9月10日至2019年9月24日征求修改意见。有关修改意见请在2019年9月24日前,可以书面方式反馈至我局物业管理监管科(传真:0759-3588261),或将意见的电子文本请发送到邮箱zjzjwgk@126.com

特此公告

湛江市住房和城乡建设局

2019年9月10日

湛江市物业管理暂行办法(草案)(征求意见稿)

第一章 总则

第一条【规范目的】

为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条【适用范围】

本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

前款所称物业管理是指业主自行或者委托物业服务企业或其他管理人,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【基本原则】

物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规、规章的规定和管理规约的约定,不得损害公共利益和他人合法权益。

第四条【基层党组织指导监督】

业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会(以下简称社区党委)的领导下依法依规开展物业管理活动。

业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织,开展党的活动。

第五条【三级政府监管体系】

本市建立物业管理活动市、区(县、市)、街道办事处(镇人民政府)三级管理体系,按照属地管理原则开展相关工作。

第六条【纠纷调处机制】

司法行政部门、住房和城乡建设主管部门共同承担对属地物业管理纠纷人民调解工作的业务指导职责,健全沟通协调机制,定期召开联席会议,研究物业管理纠纷的特点、难点和发展趋势,构建人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互衔接的物业管理纠纷调解工作模式。

第七条【物业管理信息的公示公告】

建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项,可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布,或者以管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第八条【物业服务第三方评估】

建立物业服务第三方评估制度。业主、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二章 业主自治

第九条【物业管理区域划分的原则】

物业管理区域划分,应以保障业主自治为出发点,以业主共同享有权利、承担义务为基础,根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定。

第十条【物业管理区域的分立或合并】

业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区(县、市)物业行政主管部门进行审查,确需调整的,予以确认并公告。

第十一条【业主自治组织】

业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第十二条【业主大会成立双启动机制】

物业管理区域内已交付业主使用的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,包括业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并推荐业主代表作为临时召集人,召集占已交付使用物业业主总人数20%以上业主或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

占已交付使用物业业主总人数20%以上或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

符合前两款规定的,街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7个工作日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主,公告时间不少于15日,公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。

第十三条【业主大会筹备组职责】

筹备组应当做好以下筹备工作:

(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(四)确定首次业主大会会议表决规则;

(五)确定业主委员会委员候选人、业主监事会成员候选人人数、名额分配及产生办法,确定候选人名单;

(六)制定首届业主委员会、业主监事会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

第十四条【首次业主大会会议】

筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

筹备组自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议但未形成决议的,其工作期限延长6个月;逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起,筹备组自行解散。

筹备组自成立之日起6个月内,未能组织召开首次业主大会会议的,筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定,重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求,再次成立筹备组。

第十五条【业主大会成立】

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立,业主大会会议筹备组的职责同时终止。

业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内,就业主大会成立事项向街道办事处、乡镇人民政府备案,并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会的决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案;三十日内,移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房,报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。

第十六条【业主大会和业主委员会的规范依据】

业主大会、业主委员会的运作应严格按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》,以及《广东省物业管理条例》等法律、法规、规章、国家政策以及其他有拘束力的文件执行。

第十七条【业主小组】

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责:

(一)推选业主代表出席业主大会会议;

(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

(三)决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第十八条【业主监事会】

业主有权共同决定在选举业主委员会的同时,选举监事,设立监事会。业主监事会工作规则由筹备组或者业主监事会起草并经业主大会会议表决通过。

业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。

业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议,业主大会或者业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,全体业主应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第十九条【业主表决方式】

根据《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)的有关规定,业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定以下表决方式:

(一)委托表决:业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

(二)集合表决:业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

(三)默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;

(四)异议表决:在维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

第三章 物业服务与管理

第二十条【自行管理与委托管理】

业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。

业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十一条【招投标方式选聘物业服务企业】

市物业管理行政主管部门应当建立或指定物业管理招投标平台。

住宅物业的建设单位,应当通过物业管理招投标平台,以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业,经物业所在地的县级以上人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

鼓励业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。

第二十二条【业主选聘物业服务企业的公示与决定】

住宅物业的业主大会选聘物业服务企业的,应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。

业主委员会与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同时,应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

第二十三条【物业服务合同的约束力】

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十四条【物业服务合同备案】

物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区(县、市)物业管理主管部门办理备案手续:

(一)物业服务合同备案申报表;

(二)物业服务合同。

报送资料齐全、符合法定形式的,区(县、市)物业管理主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第二十五条【物业服务各类用房要求】

建设单位应当按照《广东省物业管理条例》第三十八条的要求配置物业服务用房。分期开发建设的物业,如果物业服务用房不在先期开发的区域,建设单位应当在先期开发的区域内按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例且最低不少于五十平方米的标准配置临时物业服务办公用房。

临时物业服务办公用房应当在地面以上,具有正常使用功能并可以办理产权登记,专用于物业服务工作,不得挪作他用。物业服务用房交付使用后,临时物业服务办公用房可恢复原定用途。

变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房和临时物业服务办公用房。

建设单位配置社区配套用房、社区养老服务用房时,应考虑社区工作、社区养老服务不影响物业管理区域业主日常活动的因素。社区配套用房应有独立临街出口,出入通道不占用物业管理小区主要出入通道。

第二十六条【物业承接查验依据与条件】

建设单位应当按照住建部《物业承接查验办法》等规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定等,向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担相应的责任,并承担前期物业服务费用。

第二十七条【物业承接查验协议】

建设单位应当在物业交付十五日前,与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作,按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后,双方应当签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

第二十八条【物业承接查验资料的保存与移交】

物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。

物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。

前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内,向业主委员会备存全部物业承接查验资料。

在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当自终止之日起10日内将全部承接查验资料移交给业主委员会。

第二十九条【物业服务与受托管理内容】

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向相关行政管理部门报告并协助处理。

第三十条【物业服务信息公开】

物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新:

(一)企业营业执照、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、24小时服务投诉电话;

(二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式;

(三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。

第三十一条【装修管理】

业主或者物业使用人装饰装修物业专有部分,或者其他涉及专有部分的安装、维修及高空作业等的,应当事先告知物业服务企业;物业使用人应当同时提供业主同意装饰装修物业专有部分,或者其他涉及专有部分的书面意见。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定或者管理规约规定,对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为,应当要求行为人及时整改;行为人未按要求整改的,应当及时报告业主委员会并报告街道办事处和房屋使用安全管理、城管(规划)等职能部门依法处理。

第三十二条【停车管理】

物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作,引导业主有序停车。物业服务企业、业主委员会应在公安(交警)部门的指导下科学划分停车位,合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为,在物业服务企业劝阻无效后,应申请公安(交警、消防)部门及时介入处理。

第三十三条【保安保洁保绿】

物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作,落实人防、物防、技防措施,减少偷盗发案率;加强小区房屋租赁、无证养犬、破坏公共绿化、违法户外广告、违法经营等行为的管理。

第三十四条【消防管理】

物业服务企业应当定期对共用部位开展防火巡查、检查,消除火灾隐患,保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;定期维护管理共用消防设施、器材以及消防安全标志,确保完好有效。对尚未组建业主委员会、未选聘物业服务企业的住宅小区,居(村)民委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

确保供水经营单位保障物业的消防用水,配合相关专业机构对消防设施进行维修、保养和检测。

在供电、供气经营单位的指导下,做好应对火灾的电力、燃气处置工作。

第三十五条【资金管理】

物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内设立业主共有资金共管账户。业主大会设立业主共有资金基本账户后十五日内,物业服务企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户,并撤销业主共有资金共管账户。

物业服务企业应当按照合同约定公布共管账户内业主共有资金收支情况,每年不得少于一次。

物业服务企业应当接受筹备组、业主大会对业主共有资金收支情况的监督。

第三十六条【公共收益管理】

物业管理区域公共收益可根据业主大会决定在冲抵共用水电费分摊后,剩余部分按照70% 缴入物业管理专项资金账户或物业专项维修资金账户实行增值管理,30% 缴入公共收益专户作为日常维修资金。

第三十七条【物业服务收费方式】

物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务收费及服务内容应当坚持公开、透明、质价相符的原则。

物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务支出费用属于代管性质,为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的,物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

第三十八条【法定委托管理】

物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、出租屋管理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。

第三十九条【续聘或退出】

物业服务合同期限届满3个月前,业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。

业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域;新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后,与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。

原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的,业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域,办理交接手续。

第四十条【期满前终止】

物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的,应当提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。

第四十一条【退出移交】

物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作;没有业主委员会的,应当移交居民委员会、村民委员会代管:

(一)物业承接查验档案;

(二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;

(三)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

(四)物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的技术资料;

(五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;

(六)业主房屋产权清册等相关资料;

(七)其他应当移交的资料和财物。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

对拒不退出或者移交资料的,经业主委员会请求,辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的,由公安机关依法处理。

第四十二条【共用设施交接】

物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。

电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第四章 物业的使用与维护

第四十三条【共用部分的使用与管理】

业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。

利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有,由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开,管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。

第四十四条【人防工程】

物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的,应当开放使用并保持人民防空功能,按照“谁受益、谁负责”的原则,由人民防空工程停车位使用费收取方负责维修、保养。

第四十五条【使用安全责任】

业主负责物业专有部分的安全检查、维护、保养,以及超过保修期或者合理使用年限后的安全责任。

物业管理区域委托物业服务企业管理的,物业服务企业负责物业共有部分的物业安全检查、维护、保养,以及超过保修期或者合理使用年限后的物业安全责任。

鼓励业主、业主大会、物业服务企业购买物业安全责任、房屋及公共设施维修责任保险。

第四十六条【物业使用的禁止性行为】

任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境,不得有下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(二)违反法律、法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(八)损毁树木、园林;

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;

(十一)乱丢垃圾,高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为;

(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

(十三)占用公用绿地种植蔬菜、果树;

(十四)擅自架设电线、电缆等

(十五)违反规定饲养动物;

(十六)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

第四十七条【应急处置】

物业管理区域有下列情形时,物业服务企业应当立即采取应急处置措施,保障安全:

(一)供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况;

(二)电梯、消防设施发生故障;

(三)外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况;

(四)其他危及物业安全的紧急情况。

发生前款第一项情形的,物业服务企业应当及时报告相关专营单位;发生前款第二项至四项情形的,物业服务企业应当及时报告业主委员会、街道办事处,并进行应急维修,应急维修费用从业主共有资金账户或者物业专项维修资金专户中支出。

物业存在安全隐患经鉴定属于危险房屋的,按照国家有关危险房屋的规定处理。

第五章 政府服务与监管

第四十八条【投诉、举报处理程序】

各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复,并对实名投诉、举报人予以保密。

相关单位和个人可以通过市政务热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有权部门,接受移交部门对管辖权有异议的,由所在区(县、市)人民政府指定管辖,不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居(村)民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关行政主管部门应当于二个工作日内书面回复是否受理,并按时回复办理情况。

执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的,物业服务企业、业主自治组织应当提供便利。

第四十九条【市主管部门职责】

市物业管理主管部门负责物业管理的监督管理工作,履行下列职责:

(一)组织实施物业管理相关的法律、法规、规章,执行国家关于物业管理的有关规定;

(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;

(三)指导区(县、市)主管部门,协调其他相关行政管理部门依法开展物业管理相关工作;

(四)建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

(五)会同市财政主管部门负责本市市区住宅专项维修资金的指导和监管工作;

(六)负责全市范围内的物业管理区域备案;

(七)全市范围内的前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。

(八)制定前期服务合同、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等示范文本;制定物业服务规范、物业承接查验技术规范并定期公布;

(九)根据房屋安全相关法律法规规定,指导、协调全市物业使用安全的监督检查工作;

(十)法律、法规、规章规定的其他职责。

第五十条【区(县、市)主管部门职责】

区(县、市)物业管理主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作,履行以下职责:

(一)负责辖区内业主委员会、物业服务合同等相关物业管理事项的备案;

(二)负责辖区内物业管理活动招标投标活动的监督、管理;

(三)负责辖区内的物业管理培训工作;

(四)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

(五)组织开展物业服务质量专项检查,做好物业管理相关信用信息的征集、核查和监管工作,并接受查询;

(六)根据房屋安全相关法律法规规定,协助相关部门开展辖区内物业使用安全的监督检查;

(七)指导和监督辖区内街道办事处调处物业管理矛盾纠纷;

(八)法律、法规、规章规定的其他职责。

第五十一条【街道办事处职责】

街道办事处在区主管部门指导下,履行下列职责:

(一)组建筹备组、换届小组,组织、协调首次业主大会的召开及业主委员会的选举及换届工作;

(二)指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动;

(三)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(四)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

(五)法律、法规、规章规定的其他职责。

第五十二条【培训职责】

市主管部门负责统筹指导全市物业管理的培训与宣传工作,并定期对区主管部门、街道办事处开展物业管理政策法规等培训。

区主管部门、街道办事处在筹备组、换届小组成立并正式筹备首次业主大会会议、业主委员会换届改选前,应当对其成员及候选人进行物业管理政策法规等培训。

区主管部门、街道办事处应根据辖区物业管理区域实际情况,对业主委员会成员及候选人、监事会成员、业主大会聘用人员、物业管理项目负责人,以及其他与物业管理有关人员,进行物业管理法律法规、业务活动、职业道德等岗前培训及定期培训。

住建、公安、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训,不断提高业委会自我管理和自治能力。

第五十三条【部门相关职责】

市、区(县、市)相关行政主管部门应当按照法定职责加强物业管理区域内下列事项的管理工作:

(一)住房建设主管部门负责房屋工程质量、结构安全、消防、燃气、违规装修等监督检查;

(二)规划国土主管部门负责业主共有物业权属划分及登记;

(三)规划土地监察机构负责违法建筑查处;

(四)城市管理行政主管部门负责乱设摊点、占用和损坏绿地、擅自伐移树木、违规养犬、户外广告、垃圾分类、饮食服务业油烟污染等综合执法监督检查;

(五)公安机关负责依法查处住宅物业内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对监控安防、车辆停放等开展监督检查;

(六)市场和质量监督部门负责电梯等特种设备安全监察工作,负责查处无照经营行为;

(七)人民防空主管部门负责人防工程设施相关的违法行为监督检查;

(八)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物等监督检查;

(九)水务行政主管部门负责供水、排水等监督检查。

第五十四条【联席会议】

街道办事处(镇人民政府)应当建立联席会议制度,联席会议由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加,协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项:

(一)前期物业管理阶段的突出问题;

(二)业主委员会不依法履行职责的问题;

(三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(五)需要协调解决的其他突出问题。

第六章 物管纠纷调处

第五十五条【物管纠纷调处组织设置】

以现有的人民调解组织为基础,建立区(县、市)、街道(乡镇)、社区(村)层面物业管理纠纷人民调解组织体系,市住房和城乡建设主管部门主动联系司法行政机关,合作建立物业管理纠纷调处衔接机制。

第五十六条【社区(村)物业管理纠纷人民调解委员会】

社区(村)人民调解委员会,可通过吸收社区民警、社区(村)法律顾问、业主委员会成员或者业主代表、物业服务企业代表等有关人员,负责本辖区一般性物业管理纠纷的预防、受理、调解及纠纷信息的排查,开展相关法律、法规、政策的宣传教育。有条件的物业管理住宅小区,可依托所在社区(村)人民调解委员会设立住宅小区物业管理纠纷人民调解工作室,成员一般由所在住宅小区的业主委员会成员、业主、物业服务企业成员等组成,负责本小区简单纠纷的受理、调解。

第五十七条【街道(乡镇)物业管理纠纷人民调解委员会】

在实有人口总量大、密度高、住宅小区物业管理纠纷多发的街道(乡镇)应设立物业管理纠纷人民调解委员会,主任可由街道(乡镇)人民调解委员会主任担任,副主任由负责物业管理的街道(乡镇)相关人员担任,通过聘任专职物业管理纠纷人民调解员,同时吸收社区(村)人民调解委员会主任、业主委员会和物业服务企业代表、城管办、派出所等人员,专门负责受理、调解本辖区内发生的复杂疑难物业管理纠纷。物业管理纠纷较少的街道(乡镇),可依托已有的街道(乡镇)人民调解委员会,吸纳物业管理专业人员,强化物业管理纠纷调解职能。

第五十八条【区(县、市)物业管理纠纷人民调解委员会】

各区(县、市)根据本地区的实际需要,可依托行业协会等社会团体和其他组织成立区(县、市)物业管理纠纷人民调解委员会,或依托县人民调解委员会设立物业管理纠纷人民调解工作室,负责受理、调解本辖区内重大复杂疑难物业管理纠纷。

第五十九条【咨询专家库】

各区(县、市)司法行政部门负责组建法律咨询专家库,住房和城乡建设主管部门负责组建行业咨询专家库,为本辖区内的物业管理纠纷人民调解工作提供法律和政策支持,并参与重大疑难纠纷的研究和论证。各类专家接受物业管理纠纷人民调解组织的咨询,或应邀参与重大、疑难纠纷的调解。

第六十条【调解申请与受理】

物业管理纠纷当事人可以向所在地或纠纷发生地人民调解组织申请调解,人民调解组织应当受理。人民调解组织也可以根据单位、群众的需求或纠纷排查线索主动介入调解,但不得因物业管理纠纷当事人拒绝调解或调解不成而阻止当事人起诉、申请仲裁等。

第六十一条【调解管辖】

物业管理纠纷人民调解按属地管理、逐级调解原则,一般纠纷由住宅小区、社区(村)人民调解组织调解,复杂疑难纠纷由街道(乡镇)人民调解组织调解,重大复杂疑难纠纷可提请区(县、市)人民调解组织调解,调解不成的应当终止调解,引导当事人通过行政调解、司法诉讼等途径解决。

第六十二条【参与调解】

对调解难度大,影响面较广、情况较复杂的纠纷,人民调解组织应及时向辖区涉及纠纷的主管及相关部门反映,有关部门应同时参与调解。

第六十三条【调解期限】

人民调解组织调解物业管理纠纷,一般在1个月内调结。如有特殊情况不能在1个月内调结,经纠纷双方当事人同意,可以适当延长调解期限,但延长期限一般不超过30日。

第六十四条【调解协议书】

经人民调解组织调解的物业管理纠纷,当事人达成调解协议的,应当制作人民调解协议书,当事人认为无需制作调解协议书的,可以采取口头协议方式,人民调解员应当记录协议内容。调解协议对双方当事人具有法律约束力,当事人应当认真履行。

第六十五条【调解协议书生效】

调解协议书自双方当事人签名、盖章或者按指印,人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章之日起生效。口头调解协议自双方当事人达成协议之日起生效。达成调解协议后,双方当事人认为有必要的,可以自调解协议生效之日起30日内共同向人民法院依法申请司法确认。

第六十六条【人民调解与行政调解衔接】

人民调解组织可根据住房和城乡建设主管部门的相关移交开展物业管理纠纷调解。调解成功的,制作人民调解协议书;调解不成功的,应当告知当事人向移交机关重新申请处理,实现人民调解与行政调解的衔接。

第六十七条【人民调解与诉讼程序衔接】

人民调解组织可根据法院诉前引导或委托开展物业管理纠纷调解。调解成功的,制作人民调解协议书;调解不成功的,应当告知当事人重新向法院提出诉讼申请,实现人民调解与诉讼程序的衔接。

第七章 附则

第六十八条【参照适用】

业主自行管理或委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的,参照本办法的相关规定执行。

第六十九条【配套规定】

本市有关住宅专项维修资金管理、物业收费管理、电动车消防安全管理、前期物业管理招投标管理等政府规章、规范性文件和部门规范性文件继续有效。

第七十条【施行时间】

本办法自20XX年X月X日起施行。


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