湛江关于深入推进 “三旧”改造工作的实施意见


来源:湛江购房网  (2019-03-16)  我要评论0

为深入推进我市“三旧”改造工作,我局代湛江市人民政府拟订《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》,按照广东省及湛江市规范性文件管理有关的规定,现将《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见(代拟稿)》向社会公开征求意见。

一、公开征求意见时间:2019年3月15日—2019年3月24日

二、如有不同意见,请在公开征求意见时间内,以书面或电子邮件的形式向湛江市城市更新局综合组反映。对提出的意见和建议请说明具体的理由和依据,反映情况的书面材料或者电子邮件署单位名称或真实姓名,并提供联系电话和通讯地址。

传真号码:0759—3223502

联系电话:0759—3223506,市城市更新局李启斌

电子邮箱:zjsjb339@163.com

通讯地址:赤坎区体育北路15号湛江商务大厦6楼, 邮编:524000


附件:1. 湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见(代拟稿)

2.《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见(代拟稿)》的起草说明

湛江市城市更新局

2019年3月15日

湛江市人民政府关于深入推进

“三旧”改造工作的实施意见

(代拟稿)

各县(市、区)政府(管委会)、市政府直属各单位:

为深入贯彻落实省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)和《广东省国土资源厅关于印发<广东省人民政府委托“三旧”改造涉及土地征收审批职权实施方案>的通知》(粤国土资三旧发〔2018〕13号)等文件精神,进一步完善湛江市“三旧”改造有关政策,深入推进我市“三旧”改造工作,结合我市实际情况,提出如下意见。

一、调整完善“三旧”改造地块标图建库

(一)各县(市、区)政府(管委会)可根据土地利用现状调查及规划调整变化,合理调整“三旧”改造范围与改造地块数据库,实施“三旧”改造地块标图建库调整报备工作。各县(市、区)政府(管委会)“三旧”改造工作领导小组办公室(城市更新管理部门,以下“三旧”改造工作领导小组办公室统称城市更新管理部门)应对拟入库地块是否符合入库条件进行初审,其中宗地地块上盖物的基底面积和比例由所在地的县(市、区)政府(管委会)核准确认。对拟增补的地块,由市城市更新管理部门审批入库,入库后即可开展改造项目认定、改造方案及用地报批等工作。

(二)建立改造地块标图建库动态调整机制,将符合改造条件但未标图建库的地块增补入库;对已入库但存在四至范围不准确或相关属性内容填写错误的地块进行修正;将已入库但已明确无法实施改造的地块进行删减。已删减的地块要重新入库,应重新申请审核。

(三)对于具备“三旧”改造条件,符合土地利用总体规划和城乡规划,但未标图建库的建设用地(含棚户区改造用地),需办理土地征收手续的,可在上报征地审批时,同步办理城市更新地块标图建库审核手续。

(四)已标图建库的三旧改造项目地块已覆盖控制性详细规划或已编制单元规划的视为已纳入“三旧”改造专项规划。

二、“三旧”改造单元规划的审批

(一)各区政府(管委会)应当对改造项目涉及的位置、地上建筑面积等基本情况进行确认,及时组织城市更新管理部门做好改造项目单元规划上报工作。

(二)市辖区所有“三旧”改造项目的单元规划必须符合控制性详细规划要求和达到总平面规划设计的深度,不达要求的不受理。凡“三旧”改造项目所在地块的控制性详细规划已于2008年1月1日之后批准的,为满足城市更新发展要求,确需调整用地性质、开发强度及相关规划指标的,须经市人民政府同意后方可编制项目单元规划,实施“三旧”改造。

(三)市辖区“三旧”改造项目单元规划由市人民政府授权市城市更新管理部门负责审批。经批准的“三旧”改造单元规划,视同已完成控制性详细规划的编制或调整程序。控制性详细规划的编制或调整要与经批准的“三旧”改造单元规划做好衔接。

三、“三旧”改造方案编制和用地审批

(一)“三旧”改造方案的编制。应以经批准“三旧”改造项目单元规划、控制性详细规划或规划设计条件为依据,由项目改造主体负责编制,主要包括改造地块的基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿(安置)情况、土地拟改造情况(如改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、地上建筑物改造方式、公共服务设施配套要求、保障房配套要求、需办理的用地手续)等内容。“三旧”改造方案有效期为两年。

(二)“三旧”改造方案和用地审批。

“三旧”改造涉及使用国有建设用地的,市辖区“三旧”改造方案(以下简称改造方案)经所在区政府(管委会)领导班子集体研究同意后,由市城市更新管理部门征求市发展改革、财政、自然资源、住建、生态环境、城综等部门意见后,由市城市更新管理部门审批,涉及湛办发【2019】19号文规定的“三重一大”项目由市人民政府审批;县、市“三旧”改造方案除涉及完善土地征收手续的由市人民政府审批外,其余“三旧”改造方案由县(市)政府审批。

“三旧”改造涉及完善土地征收手续的,按照用地行为发生时间分类处理:

1、用地行为发生在1986年12月31日之前的集体建设用地,因改造需要必须征收为国有建设用地的,参照旧村庄集体建设用地转为国有建设用地方式办理。

2、以下情形的改造方案经所在县(市、区)政府(管委会)审核同意后,连同完善土地征收手续一并报市城市更新管理部门审核,报市人民政府根据省人民政府委托进行审批,批准后报省自然资源厅备案:

(1)用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的,依照1988年修订的土地管理法的相关规定落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续。

(2)用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的,依照1998年修订的土地管理法的相关规定落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续。

(3)“三旧”改造农村集体土地完善建设用地手续后保留集体土地性质,或国有土地完善建设用地手续的。

3、“三旧”改造涉及“三地”(夹心地、插花地、边角地等零星土地简称“三地”,单块面积不超过3亩、累计面积不超过改造项目主体地块面积10%(不含“三地”),经市人民政府批准后原则上不超过20%(超标“三地”)办理农用地转用或土地征收手续的,符合土地利用总体规划和城乡规划的,纳入批次用地依法报批,或与主体地块一并组卷上报。报批时可将其办理农用地转用和土地征收报批材料,连同由县(市、区)政府(管委会)对申报地块的相关说明(包括是否符合“三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等)一并报市城市更新局审查,报市人民政府根据省人民政府委托权限审批,批准后报省自然资源厅备案。

四、规范“三旧”改造的有关政策措施

(一)鼓励涉及多主体的地块成片连片改造,进一步推动旧村庄、旧城镇改造。

1、对于成片连片改造项目,可在控制性详细规划或者相关上位规划的指引下,编制“三旧”改造项目单元规划,明确改造目标、模式、功能定位、用地规模等内容。对于成片改造中不符合土地利用总体规划的“三地”(不含超标“三地”),在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下,可凭“三旧”改造项目确认文件、城乡规划部门出具的相关零星土地无法单独出具规划设计条件或难以独立开发的函件申请修改土地利用总体规划,按照广东省土地利用总体规划修改管理规定有关要求办理。

2、在成片连片改造项目中,可由权利主体、权利主体委托单一市场主体或者区政府城市更新管理部门作为申报主体申报改造项目。改造项目内权利主体的改造意愿应当符合下列条件:

(1)改造项目拆除范围内用地为单一地块,权利主体单一的,该主体同意进行“三旧”改造;建筑物为多个权利主体共有的,占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行“三旧”改造;建筑物区分所有的,专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行“三旧”改造。

(2)拆除范围内用地包含多个地块的,符合上述第(1)项规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

3、在成片连片改造项目中,改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式,将房地产的相关权益转移到单一主体后,可由该主体申请实施改造。在完成上盖物拆除后再注销原有不动产权证,由自然资源管理部门直接与单一改造主体签订出让合同。但连片改造涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的,必须按照国有资产处置程序办理。无法将相关权益转移到同一主体的,也可由各区政府(管委会)作为协商的组织者和协调者,组织意向改造主体与其他权利主体进行协商,达成一致意见后由意向改造主体作为实施主体。属于合作实施的旧村庄改造项目,实施主体还应与农村集体经济组织签订改造合作协议。由村集体经济组织通过民主表决的形式确定,实施主体应通过集体资产交易平台公开选取。

4、为完善土地整合归宗,促进土地连片改造,在符合土地利用规划和城乡规划的前提下,遵循“面积相近、价值相等、双方自愿、权属清晰”的原则,允许“三旧”改造项目用地范围内地块之间的土地置换。若属国有单位置换的,须按有关规定报批。

(二)旧村庄改造项目的建筑密度按居住项目建筑密度不超过30%、商业办公项目建筑密度不超过40%计。旧村庄改造项目的绿地率按居住项目绿地率不少于30%,商业办公项目绿地率不少于25%,商业办公和居住综合项目绿地率不少于30%计。

(三)旧城区改造项目,如现状容积率超过2.0(包括2.0)的,调整系数由1.15调整为1.25,但地块面积大于1公顷的,容积率原则上最高不突破4.0,地块面积小于1公顷(含1公顷)的,容积率原则上最高不突破4.2,配建的公租房比例不变。旧城区内改造项目的地块大于10公顷的,根据项目性质在《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》第五条第(一)款规定的基础上给予10%的容积率奖励。

(四)对“三旧”改造项目地块跨区域的,由项目地块所在区域面积相对较大的区(管委会)城市更新管理部门受理,其他相关区(管委会)城市更新管理部门给予积极配合。

(五)已取得建设用地使用证、符合上一轮(1997-2010年)土地利用总体规划、不符合本轮(2010-2020年)土地利用总体规划的改造项目,其改造范围不涉及禁止建设区且符合城乡建设用地规模间相互调剂使用的,原则上允许纳入“三旧”改造范围,待下一轮有关国土空间规划编制时调整完善。

(六)根据《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》配建的公共租赁住房,享受保障性住房建设的相关政策。“三旧”改造项目须配建公租房面积和配建方式,在单元规划时核准。配建公租房(或经批准的其它建筑)可采用本项目直接配建、异地建设的方式,直接配建和异地建设公租房的建设方案应经住建管理部门和自然资源管理部门同意,并与住建部门签订建设合同,在规定时间内建成。在《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》的基础上,“三旧”改造项目需要配建的公租房(或经批准的其它建筑)面积不计容积率。

(七)所有“三旧”改造项目,在满足停车、人防、消防等配套面积要求的前提下,利用地下空间建设商业的,不计算容积率,不计收土地出让金。

(八)“三旧”改造项目(含配建住宅性质公租房)的停车位一律按照如下标准配置建设,即住宅0.8个/100㎡,商业1.0个/100㎡。

(九)为切实解决旧城镇和旧村庄改造项目拆迁安置补偿成本偏高的实际问题,在审定旧城镇和旧村庄改造项目开发强度时,改造地块面积大于等于1公顷,项目性质为居住用地的,容积率上限指标原则上不大于4.0;改造地块内属于商业、办公(写字楼)的项目,容积率上限指标原则上不大于7.0。

(十)合理分配土地增值收益。“三旧”改造用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的,所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人,并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。拟入库地块按照上盖物占地面积及30%比例返算可入库面积的剩余部分,可由政府完善相关手续后依法纳入土地储备,并对原土地权利人给予合理补偿。在旧城镇改造中,需要搬迁的国有企业用地由当地政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的,在扣除收回土地补偿等费用后,其土地出让纯收益可按不高于60%的比例,专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中,市、县政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的,其土地出让纯收益可按不高于60%的比例,专项用于支持原农村集体经济组织的发展。

(十一)“三旧”改造项目中涉及土地出让金、城市基础设施配套费等安排支出,必须在改造项目按照市政建设标准完成排污、排水、供电、供水、道路和路灯等基础设施、公共设施建设并经政府主管部门验收通过后,由市财政局根据政府主管部门的验收意见按规定办理。

(十二)“三旧”改造地块在满足用地规划条件和建筑退让规定的前提下,可单独进行改造。

五、鼓励城中村改造优惠政策

(一)为切实解决被征地农民生活问题,村集体办理土地使用权出让手续缴交的土地出让价款,扣除土地出让业务费、农业土地开发资金及按比例计提教育、农田水利建设、保障性安居工程资金后,余额安排给该村用于整村拆迁、农民公寓和集体物业等建设。

(二)湛江市区城中村改造属于棚户区改造的一部分,可享受棚户区改造优惠政策,免征城市基础设施配套费等行政性收费和政府性基金,涉及的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税等按国家有关规定依法予以减免。项目中配建公共租赁住房的,按配建面积比例享受相应的优惠政策。经营服务性收费按相关收费标准的低限予以减半收。

 (三)城中村改造区域内属于城市规划区内规划建设的市政基础设施,如道路、排水、排污、消防、环卫、园林绿化、路灯等,由市区相关单位同步纳入年度计划实施建设和管理;供水、供电、燃气、电信、邮政等,由建设单位和业务管理部门协商,根据相关规定组织同步实施建设和管理。  改造区域内属于非市政管理的道路、排水、排污、消防、环卫、绿化、路灯等设施的建设和管理,由改造的城中村按照规划列入改造范围,自筹资金实施建设和管理。改造区域内的房地产开发建设项目,涉及的基础设施(包括道路、排水、排污、消防、环卫、绿化、路灯等)由开发企业按城市管理的有关规定实施建设和管理。

(四)村民回迁安置住房办理不动产登记,登记收费标准为零。

六、落实公共配套优先,提高公共服务供给

(一)旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地(以下称“工改商”项目),原土地权利人自行改造的,除应当按规定补缴地价款及相关税费外,应当按照城乡规划要求,将不低于该项目工业用地总面积15%的土地(含红线退缩用地)无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设,负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理,并在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作,未按规定移交的不予办理供地手续。对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求,或未达到该项目工业用地总面积15%土地的,或改造地块面积较小,无法提供有效的公益性用地等情形,可按公共服务用地用途评估后,向自然资源管理部门补缴与应移交用地等价的土地价款。

(二)在“工改商”中涉及向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地的改造项目,由改造主体作出承诺,明确无偿移交土地的具体范围、面积、位置等应纳入“三旧”改造方案的内容;应当在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府,由开发项目主体按照工程建设项目的有关规定办理手续并实施建设。

(三)根据项目所在片区控规要求,需建设独立用地的公共服务设施和市政公用设施且由建设方承担建设的,公共服务设施、市政公用设施用地面积可按项目目标容积率的50%纳入项目容积率指标计算,相应设施的建筑面积可不纳入容积率计算。上述公共服务设施、市政公用设施应确定监管部门,明确建设规模、建设方案,并建成后无偿移交政府,由政府主管部门统筹管理。根据《湛江市城市规划管理技术规定》及相关规范要求,达到配套建设要求的应配套建设有关公共服务设施和市政公用设施。

(四)“三旧”改造项目,须按照有关政策规定配建相应教育设施。凡是未达到配建教育设施条件的项目,由项目开发商向项目所在区政府(管委会)提出项目新增人口后学位不足问题的解决方案,并与项目所在区政府(管委会)及教育、住建部门签订配建教育设施监管协议书。项目配建的教育设施,必须与项目住宅建筑首期同步设计、同步建设、同步竣工验收,验收合格后无偿交付所在区政府(管委会)。

七、落实产业优先,促进工业提升发展

(一)纳入“三旧”改造范围,具有合法用地手续的工业用地,改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市县政府批准,可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后,经市县政府批准,可按新用途办理用地手续;若项目无法继续经营,原用地单位可按原用途保留使用土地。

(二)由政府实施旧城改造,需要搬迁的外商投资工业项目符合国家产业政策的,经市、县自然资源管理部门审核并报同级政府批准,可以协议出让或租赁方式为其重新安排工业用地。原址符合“三旧”改造政策规定的鼓励由外商投资企业自行改造,按规定缴纳地价款和相关税费;由政府依法收回土地使用权采用“招拍挂”方式出让的,可按规定以出让收益对其进行补偿。

(三)利用“三旧”改造资源建设生产性及高科技服务业、创业创新平台,在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,允许对“三旧”改造用地进行调整使用,整合多宗土地,统筹开发。项目经市县有关管理部门认定后可享受以下政策:

1、政府收购储备“三旧”改造用地后再次供地建设生产性及高科技服务业、创业创新平台的,必须以招标拍卖挂牌方式供地,生产性及高科技服务业、创业创新平台项目的开发及运营准入资格可设定为出让条件,生产性及高科技服务业、创业创新平台用地使用年期在法定土地出让最高年限内确定,实行弹性年期出让。

2、利用“三旧”改造资源建设的生产性及高科技服务业、创业创新平台项目用房可分为产业用房和配套用房,产业用房主要用于研发、生产和办公用途;配套用房用于宿舍、食堂、活动室等各项生活服务配套设。市自然资源管理部门核发的规划核准文件应明确产业用房和配套用房所占的建筑面积,其中配套用房建筑面积不得超过项目计容建筑面积的30%。

八、明确“三旧”改造的供地方式

(一)以招拍挂方式供地

1、属政府收购储备后再次供地的,必须以招拍挂方式出让。

2、政府统一组织实施旧城镇改造的,在确定开发建设条件的前提下,可以将搬迁及拟改造的土地使用权一并通过公开方式出让。拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿,从土地出让收入中支付。

3、公有制和以公有经济成分占主导地位的企业以及行政机关、事业单位的土地(不包括纳入“三旧”项目改造范围的“三地”),需要转让或合作改造的,必须通过招拍挂方式进行。

4、农村集体经济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后由政府组织改造的,在办理报批手续前需经农村集体经济组织表决同意,并明确具体补偿安置途径;在确定开发建设条件的前提下,政府可通过招标等公开方式出让土地,由中标人或竞得人实施拆迁工作。

(二)以协议方式出让

1、原为政府划拨土地,经批准列入“三旧”改造项目的,可以协议出让给原土地使用权人或依法取得土地使用权的权利人。

2、农村集体经济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后,可采用自行改造、与有关单位合作改造,直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。

3、符合粤国土资规〔2018〕3号文的规定,在1987年1月1日至2009年12月31日期间已使用的土地需要完善手续的,可以协议出让。

4、“三地”为集体农用地,完善农用地转用或土地征收手续后,按协议出让方式供地。“三地”属集体建设用地的,需要转为国有建设用地或土地征收的,完善农用地转用或土地征收手续后,按协议出让方式供地。

5、 “三旧”改造项目范围的“三地”(单块面积不超过3亩,且累计不超过项目总面积的10%的,经市人民政府批准后原则上不超过20%)等可以协议出让。由经原土地权利人与项目改造主体协商同意签订“三地”转让协议,项目改造主体申请补办土地出让手续补交土地出让价款。“三地”权利人属于公有制或以公有经济成分占主导地位的企业和行政机关事业单位的国有用地使用权,依程序经国有资产管理部门批准后,原土地使用权人补办土地出让手续补交土地出让金或者经原土地权利人与项目改造主体协商同意签订“三地”转让协议,可由受让方补交土地出让金后,直接将土地使用权登记到受让方名下。

6、位于“三旧”改造项目范围的“三地”,土地权利类型为国有建设用地,单宗面积小于3亩、累计用地面积不超过项目用地(不含“无主三地”面积)面积10%,经所在地区政府(管委会)查实没有土地权利主体的(简称“无主三地”),由区城市更新管理部门向土地储备管理部门申请纳入土地储备库,土地储备管理部门向自然资源管理部门申请确权登记,可协议出让给项目改造主体。

7、单宗面积大于3亩累计面积超过项目主体地块(不含“无主三地”面积)10%,且原则上不超过20%的超标“无主三地”,属于国有建设用地,主体地块的改造方案已经有权机关批准后,由区政府(管委会)对申报地块出具相关说明(包括是否符合“无主三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等)一并报市人民政府根据个案处理原则进行审批,经批准同意的,由区城市更新管理部门向土地储备管理部门申请纳入土地储备库,土地储备管理部门向自然资源管理部门申请确权登记,可协议出让给项目改造主体。

(三)2017年3月14日之前已批准改造方案的项目,可继续按照粤府〔2016〕96号文印发之前的政策办理供地手续,但公共配套设施不齐全的除外。有关项目土地出让价款按本意见执行。

九、完善“三旧”改造项目土地出让价款计收

“三旧”改造项目涉及土地出让价款计收的,由辖区政府(管委会)或自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构进行评估,经组织会审、集体决策和公示程序后,按以下方式计收土地出让价款:

(一)招标拍卖挂牌方式出让

1、城市更新项目属政府收购储备后再次供地的,由土地储备管理部门向自然资源管理部门提出供地申请,自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务机构选取评估机构进行评估(评估新设定规划建设条件下的出让市场价)。评估结果、出让方案经自然资源管理部门集体研究确认、通过后上报市人民政府。市人民政府召开供地会审会议,并根据市场价集体决策综合确定出让底价。土地出让价款为成交价。

2、由政府统一组织实施的旧城镇改造项目,政府将拆迁及拟改造土地使用权“捆绑”公开出让的,由辖区政府(管委会)委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构进行评估(评估新规划建设条件下出让市场价和拆迁安置成本)。辖区政府(管委会)对评估结果集体研究确认后、草拟出让方案报市自然资源管理部门审核。市自然资源管理部门对出让方案集体研究通过后上报市人民政府。市人民政府召开供地会审会议,并根据市场价集体决策综合确定出让底价。土地出让价款为成交价。

(二)协议方式出让

1、划拨土地补办出让和改变土地使用条件的,由项目实施主体向自然资源管理部门提出申请,自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构进行评估(评估变更前的划拨权益价或出让市场价、变更后的新规划建设条件下出让市场价),对评估结果集体研究确认后,评估结果在土地所在地的门户网站公示5天无异议后,报有批准权的政府(管委会)批准。按评估差价的40%收取土地出让价款。

2、完善土地征收手续协议出让的,由项目改造主体向自然资源管理部门提出用地申请,自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构进行评估(评估新规划建设条件下出让市场价),并召开专题会议集体研究确认评估结果,编制出让方案经自然资源管理部门集体研究通过后上报市人民政府。市人民政府召开供地会审会议,进行集体决策。评估结果在门户网站公示5天无异议后,按评估结果的40%收取土地出让价款。

3、旧城镇成片连片改造项目,由改造范围内的所有权利主体将相关权益转移到单一主体后,可由该单一主体提出申请,自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构进行评估(评估新规划建设条件下出让市场价),并召开专题会议集体研究确认评估结果,编制出让方案经自然资源管理部门集体研究通过后上报市人民政府。市人民政府召开供地会审会议,进行集体决策。评估结果在门户网站公示5天无异议后,改造面积50亩(不含50亩)以下按评估差价的40%收取土地出让价款,改造面积50-100亩(不含100亩)的按评估差价的30%收取土地出让价款,改造面积超过100亩的按评估差价的20%收取土地出让价款。

4、旧村庄改造涉及集体建设用地征收为国有建设用地(含完善征收手续的“三地”)协议出让的,由项目改造主体向自然资源管理部门提出用地申请,自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构进行评估(评估新规划建设条件下出让市场价和集体土地使用权价格),并召开专题会议集体研究确认评估结果,编制出让方案经自然资源管理部门集体研究通过后上报市人民政府。市人民政府召开供地会审会议,进行集体决策。评估结果在门户网站公示5天无异议后,改造面积50亩(不含50亩)以下按评估差价的20%收取土地出让价款,改造面积50-100亩(不含100亩)的按评估差价的10%收取土地出让价款,改造面积超过100亩的按评估差价的5%收取土地出让价款。

5、单宗面积大于3亩累计面积超过项目主体地块(不含“无主三地”面积)10%,且原则上不超过20%的超标“有主三地”协议出让的,由项目实施主体向自然资源管理部门提出用地申请,自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务超市选取评估机构进行评估(评估新规划建设条件下出让市场价和集体土地使用权价格),并召开专题会议集体研究确认评估结果,编制出让方案经自然资源管理部门集体研究通过后上报市人民政府。市人民政府召开供地会审会议,进行集体决策。评估结果在门户网站公示5天无异议后,按评估差价的60%收取土地出让价款。

6、“无主三地”协议出让的,由土地储备管理部门向自然资源管理部门提出供地申请,自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务机构选取评估机构进行评估,并召开专题会议集体研究确认评估结果,编制出让方案经自然资源管理部门集体研究通过后上报市人民政府。市人民政府召开供地会审会议,进行集体决策。评估结果在自然资源门户网站公示5天无异议后,按评估结果的100%收取土地出让价款。

7、改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求,或未达到该项目工业用地总面积15%土地的,或改造地块面积较小,无法提供有效的公益性用地等情形,由改造主体向自然资源管理部门提出补交土地价款申请,自然资源管理部门委托公共资源交易中心通过中介服务机构选取评估机构进行评估(评估公益性用地出让市场价),并召开专题会议集体研究确认评估结果。评估结果在门户网站公示5天无异议后,按评估结果的100%收取土地出让价款。

(三)工业用地符合城乡规划,且改造后不改变用途,需提高土地利用率和增加容积率的,不再增缴土地出让价款。“三旧”改造项目中属政府产权的公共建筑面积,不计入容积率,不收取土地出让价款。符合城乡规划和“三旧”改造专项规划的企业厂房用地,改为企业自用的区域总部、研发中心、科研机构以及用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目时,如保留原土地登记用途的不视为改变土地用途。

十、建立健全“三旧”改造监管机制

(一)落实“三旧”改造项目备案制度。各县(市、区、管委会)城市更新管理部门根据改造项目涉及的改造方案及用地批文、土地供应结果、实施监管协议、改造实施情况等,应当在相关法律文书或证明文件作出之日起30日内通过省“三旧”改造项目监管系统进行备案。尤其农村集体经济组织实施改造过程中需要调整改造方式的,应经农村集体经济组织表决同意,并报经原批准机关同意,有关调整情况应当及时在省“三旧”改造项目监管系统中备案。由市县级政府批准的“三旧”用地,未经系统备案的,依规进行处理。“三旧”项目的改造方案批准后,城市更新管理部门应于7个工作日内将项目名称和改造项目配建公租房的面积等情况函告住建管理部门。住建管理部门以及自然资源管理部门在办理不动产权证时必须严格把关,将“三旧”改造项目配建的公租房的产权划归政府所有,确权办证至住建管理部门名下。

(二)签订监管协议。在改造方案正式获批之日起的三个月内,由各县(市、区、管委会)城市更新管理部门与改造主体签订监管协议。监管协议重点对改造项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施改造,无偿移交公益性用地,履行改造范围内配套建设义务,落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务,实现改造项目的综合效益等方面进行监管。

(三)加强“三旧”改造信息公开。市城市更新管理部门要将已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息纳入政府信息主动公开范围,在门户网站上予以公开,接受公众查询和社会监督。“三旧”改造用地或改造方案批准后,应当按规定发布公告。其中,涉及土地征收的“三旧”项目用地,市、县政府应当在批复文件作出之日起10个工作日内发布公告并进行公证,保留相关证据,公告应当载明批准机关、批准文号、批准时间、批准内容、公告的有效期限以及行政复议、行政诉讼等权利事项。

(四)改造方案的变更。已批准的“三旧”改造方案,因改造主体发生变更,或根据城市规划的需要改变用地规划条件等原因的,可以申请对“三旧”改造方案变更,参照“三旧”改造方案的报批程序办理。

(五)建立健全“三旧”改造项目退出机制。对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的,取消“三旧”改造相关优惠政策,并按土地管理法律法规进行处罚;对构成闲置土地的,按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)处理。

(六)完善年度考核办法。根据省人民政府结合耕地保护目标责任履行情况考核工作,我市将对各县(市、区、管委会)“三旧”改造情况实行年度考核,重点考核常态化工作机制建设、专项政策资金配套、年度改造任务完成情况、改造项目实施监管等工作。考核结果将作为土地利用计划指标分配及其他相关奖惩措施的依据。

十一、有关事项

本意见自印发之日起施行,由湛江市城市更新部门解释,有效期5年。市人民政府此前作出的相关规定与本意见不一致的,以本意见为准。各县(市)可结合本地实际参照执行。

附件:《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》

湛江市人民政府

2019年 月 日

附件:

湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则

根据有关法规、规范,结合我市“三旧”改造项目实际,对市区“三旧”改造项目的容积率、绿地率、建筑密度等规划指标,按本细则确定:

一、“三旧”改造项目凡不涉及对项目所在地块的控制性详细规划进行调整的,无需编制单元规划,其用地性质、开发强度及相关的规划指标按批准的控制性详细规划要求执行。

二、“三旧”改造项目所在地块的控制性详细规划属于2008年1月1日后经市人民政府批准实施的,其用地性质、开发强度及相关的规划指标应按批准的控制性详细规划要求执行。个别项目确需调整的,须经市人民政府同意后方可编制项目单元规划。

三、“三旧”改造项目(含旧村庄改造)所在地块未编制控制性详细规划或在上述第二条规定情形之外需调整控制性详细规划实施改造的,须编制单元规划。其用地性质、开发强度及相关规划指标按批准的单元规划执行。

四、市辖区“三旧”改造项目单元规划由市人民政府授权市城市更新管理部门负责审批。经批准的“三旧”改造单元规划,视同已完成控制性详细规划的编制或调整程序。控制性详细规划的编制或调整要与经批准的“三旧”改造单元规划做好衔接。

五、单元规划编制中对改造项目地块的容积率指标,在符合《湛江市城市规划管理技术规定》的要求,以及在改造经济分析、建筑日照间距、环境容量和城市景观要求等综合论证的基础上(位于重点地段的项目须进行交通评估),按以下原则设定:

(一)改造项目地块的容积率指标最高上限,根据改造地块规模(扣除城市道路后的净用地)实行分级分类确定为:

1、属旧厂房改造的项目:

(1)地块(项目)性质如调整为居住用地的:地块面积≤1公顷,容积率上限指标原则上不超过3.5;地块面积>1公顷且≤5公顷,容积率上限指标原则上不超过3.2;地块面积>5公顷, 容积率上限指标原则上不超过3.0。

(2)地块(项目)性质如调整为商业、办公用地的:地块面积≤1公顷,容积率上限指标原则上不超过5.5;地块面积>1公顷,容积率上限指标原则上不超过5.0。

(3)地块(项目)性质如调整为商业、办公和居住综合用地的,根据各自用地性质面积比例分别计算(下同)。

(4)地块(项目)性质如调整为一类工业用地的,容积率原则上不超过2.5,且不得低于1.0。

2、属旧城区、旧村庄改造的项目:

(1)地块(项目)性质如调整为居住用地的:地块面积≤1公顷,容积率上限指标原则上不超过4.2;地块面积>1公顷且≤5公顷,容积率上限指标原则上不超过4.0;地块面积>5公顷,容积率上限指标原则上不超过3.8。

(2)地块(项目)性质如调整为商业、办公用地的:地块面积≤1公顷,容积率指标原则上不超过8.0;地块面积>1公顷,容积率上限指标原则上不超过7.0。

3、为了鼓励大面积改造,对整体连片的旧城区改造项目且单个项目地块面积≥10公顷的,根据项目性质在第五条第(一)款规定的基础上,可给予增加10%的容积率奖励。

(二)改造项目地块的容积率按下述公式计算:

1、属旧厂房改造的项目地块容积率=(基准容积率+现状建筑容积率)×调整系数。

2、属旧城区改造的的项目地块容积率=(基准容积率+现状建筑容积率的50%)×调整系数。

3、属旧村庄改造的项目地块容积率=现状建筑容积率×2。

4、上述公式中的基准容积率、现状建筑容积率和调整系数分别确定如下:

(1)基准容积率按改造项目改造后用地(项目)性质类别确定:拟改造地块(项目)性质为居住用地的,基准容积率为2.0;拟改造地块(项目)性质为商业、办公用地的,基准容积率为4.0。

(2)现状建筑容积率按以下公式计算:现状建筑容积率=改造地块内需拆除的现有建筑面积÷改造地块面积。

(3)调整系数按改造项目改造后用地(项目)性质类别确定:拟改造地块(项目)性质为居住用地的,调整系数为1.15;拟改造地块(项目)性质为商业、办公用地的,调整系数为1.25。

5、属旧村庄改造的项目且拟改造地块(项目)性质为居住用地的,如容积率按上述公式计算小于3.0的,可按3.0执行;属旧村庄改造的项目且拟改造地块(项目)性质为商业、办公用地的,如容积率按上述公式计算小于5.0的,可按5.0执行。

六、控制性详细规划未要求设置,但因“三旧”改造需要,需在改造用地中增加公共服务设施用地的,该公共服务设施用地可纳入改造用地规划指标计算。

七、位于《湛江市中心城区“三旧”改造专项规划》所确定一级强度分区(即城市中心及周边地区以高密度为主的开发,包括商业金融、行政办公、商住等用地,主要分布在霞山区、开发区、赤坎区、海东新区的城区中心以及西岸滨海地带)的“三旧”改造项目中的商业、办公建筑,如建设超高层建筑,其容积率指标在满足相关要求的前提下可在第一、二、五条规定的基础上突破,但须经市城市规划委员会审议通过并经市人民政府批准。

八、“三旧”改造项目必须有效促进城市公共设施和基础设施增量。改造项目在按照国家、省、市规划技术指标和《湛江市城市总体规划》以及项目所在地的分区规划和控制性详细规划规定配置的公共设施和基础设施的基础上,根据项目及周边地块公共设施和基础设施的需求情况,适量增加。

九、按第三条规定须编制单元规划的改造项目,如拟改造地块(项目)性质为居住用地的,按第五条第(二)款计算的容积率未达到第五条第(一)款规定的上限控制指标,其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定的比例配建经济适用住房和公共租赁住房。

(一)如按政府规定的建设标准配建经济适用住房的,差额部分中应有不少于50%的建筑面积用作经济适用住房,其余可作为商品房面积。经济适用住房须按政府规定的价格和办法进行销售。

(二)如按政府规定的建设标准配建公共租赁住房的,差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设,其余可作为商品房面积。公共租赁住房必须无偿将产权移交政府,由政府处理。

十、按第三条规定须编制单元规划的改造项目,如拟改造地块(项目)性质为商业、办公用地的,按第五条第(二)款计算的容积率未达到第五条第(一)款规定的上限控制指标,其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定比例配建公共租赁住房。公共租赁住房须按政府规定的建设标准建设,差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设,其余可作为商业、办公面积。公共租赁住房必须无偿将产权移交政府,由政府处理。

十一、“三旧”改造项目绿地率的确定:

(一)“三旧”改造项目如能在改造地块中安排5%的用地面积用作生态或立体公共停车场的:属居住项目的绿地率可不少于30%;属商业、办公项目的绿地率可不少于20%;属商业、办公和居住综合项目的绿地率可不少于25%。用作公共停车场的车位数不计入项目车位考核指标,公共停车场可由业主按物价部门批准的收费标准实行有偿经营。

(二)“三旧”改造项目如不按5%的用地比例建设生态或立体公共停车场的项目绿地率为:属居住项目的绿地率不少于35%;属商业、办公项目的绿地率不少于25%;属商业、办公和居住综合项目的绿地率不少于30%。

(三)旧村庄改造项目的绿地率按居住项目绿地率不少于30%,商业办公项目绿地率不少于25%,商业办公和居住综合项目绿地率不少于30%。

十二、“三旧”改造项目建筑密度的确定:

在保证绿化等公共用地的前提下,属居住项目的建筑密度按现行规范标准执行;属商业、办公项目的裙楼建筑密度在现行规范标准基础上在10-25%范围内可适度放宽,塔楼建筑密度按现行规范标准执行;属商业、办公和居住综合项目,裙楼部分和裙楼之上的塔楼建筑密度可分开设定,裙楼部分的建筑密度在现行规范标准基础上在10-20%范围内可适度放宽。

旧村庄改造项目的建筑密度按居住项目建筑密度不超过30%、商业办公项目建筑密度不超过40%计。

十三、为鼓励“三旧”改造项目节能减排,项目实施太阳能热水或照明系统与建筑物一体建设的可实行面积奖励。太阳能热水或照明系统与建筑物一体建设按受益户数进行奖励,每户奖励一平方米的建筑面积(奖励建筑面积不计入容积率计算)。凡已经申报并获得这种奖励进行建设的项目,如果在建设行政主管部门竣工验收环节时没有实施的,按未完成户数但先前已经奖励的建筑面积由政府折合户型套数无偿收回处置。

十四、其它关于“三旧”改造规划报批的相关文件内容与本细则规定不一致的,以本细则为准。

十五、各县(市)可参照执行。

湛江市城市更新局关于《湛江市人民政府

关于深入推进“三旧”改造工作的

实施意见》的起草说明

我局拟定了规范性文件《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》(征求意见稿)(以下简称《实施意见》)。根据《广东省行政机关规范性文件管理规定》和《广东省人民政府办公厅关于进一步加强行政机关规范性文件监督管理工作的意见》(粤府办〔2014〕32号)有关要求,就文件制定有关情况说明如下:

一、编制背景

为深入推进我市“三旧”改造工作,根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)等相关政策要求,进一步完善湛江市“三旧”改造有关配套政策,解决我市在开展“三旧”改造工作中遇到的实际问题,如小面积地块改造、“无主三地”收取土地出让价款、公共设施配套、公益性用地移交等问题,进一步加大“三旧”改造工作力度,我局制定《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》(征求意见稿)。

二、制订依据

1、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)

2、《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)>的通知》 国土资发〔2016〕147号

3、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)

4、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤府办[2009]122号)

5、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)

6、《广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施(修订版)》(以粤府〔2017〕125号文印发)

7、《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)

8、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(粤府〔2014〕2号)

9、《关于湛江市“三旧”改造的实施意见》(湛府[2010]49号)

10、《关于印发〈湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则〉有关问题的通知》(湛城规(办)[2011]48号)

11、湛城规(用地)[2014]313号

12、《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)

13、《广东省自然资源厅关于“三旧”改造项目出让金收取问题有关意见的复函》(粤自然资三旧函〔2019〕185号)

14、其他相关文件

三、编制过程

2018年4月,原市三旧办根据工作安排,开始启动《实施意见》编制工作,经原市三旧办主任会议研究决定于分别于7月和9月向各县(市、区)政府(管委会)和市直相关单位两次征求意见,并根据各单位反馈的意见修改形成《实施意见》(代拟稿)》。根据原市法制局的审查意见和市政府领导的批示,为不断完善《实施意见》内容,政府进一步释放盈利推动我市“三旧”改造,市政府分管副市长先后三次召集区政府(管委会)和有关市直部门研究政策措施,并亲自带队多次前往省自然资源厅沟通对接,获得省厅对我市政策的支持。我局挂牌成立后承接原市三旧办工作,在原《实施意见(代拟稿)》基础上制订《湛江市人民政府关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见》(代拟稿),于今年2月22日向各县(市、区)政府(管委会)和相关市直单位征求意见。3月1日,根据分管副市长组织市辖区政府(管委会)、市直相关单位分管领导召开会议讨论研究该实施意见的要求,汇集各单位意见后,经市自然资源局和我局多次讨论修改完善,形成《实施意见》。

四、主要内容

(一)调整完善“三旧”改造地块标图建库。《实施意见》要求根据省下放的标图建库权限,明确各县(市、区)政府(管委会)“三旧”改造工作领导办公室和市城市更新局的审批权限,并按要求调整完善标图建库数据报备工作。

(二)“三旧”改造单元规划的审批。《实施意见》提出编制“三旧”改造单元规划的要求,明确“三旧”改造项目所在地块的控制性详细规划已于2008年1月1日之后批准的,经市人民政府同意后可编制项目单元规划。经批准的“三旧”改造单元规划,视同已完成控制性详细规划的编制或调整程序。

(三)“三旧”改造方案编制和用地审批。《实施意见》明确“三旧”改造方案的编制主体和内容,提出“三旧”改造方案的审批权限和“三旧”改造涉及完善土地征收手续的,按照用地行为发生时间分类处理并完善相关手续。

(四)规范“三旧”改造的有关政策措施。《实施意见》提出对成片连片改造、公共租赁住房配建、旧城区改造容积率指标、土地增值收益分配比例等“三旧”改造有关政策措施,明确“三旧”改造地块在满足用地规划条件和建筑退让规定的前提下,可单独进行改造。

(五)鼓励城中村改造优惠政策。《实施意见》明确湛江市区城中村改造属于棚户区改造的一部分,可享受棚户区改造优惠政策,免征城市基础设施配套费等行政性收费和政府性基金,涉及的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税等按国家有关规定依法予以减免,村民回迁安置住房办理不动产登记免收登记收费。

(六)落实公共配套优先,提高公共服务供给。《实施意见》提出规范公益性用地供给,明确“工改商”项目,原土地权利人自行改造的,将不低于该项目工业用地总面积15%的土地(含红线退缩用地)无偿移交政府用于公益性项目建设,并须按照有关政策规定配建相应教育设施。

(七)落实产业优先,促进工业提升发展。《实施意见》提出改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市县政府批准,可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后,经市县政府批准,可按新用途办理用地手续;若项目无法继续经营,原用地单位可按原用途保留使用土地。允许在符合土规和城规的前提下对“三旧”改造用地进行调整使用,整合多宗土地,统筹开发,制定促进工业提升发展的举措。

(八)明确“三旧”改造的供地方式。《实施意见》提出以招拍挂方式供地的范围和以协议方式供地的范围,明确2017年3月14日之前已批准改造方案的项目,可继续按照粤府〔2016〕96号文印发之前的政策办理供地手续,但公共配套设施不齐全的除外。有关项目土地出让价款按本《实施意见》执行。

(九)完善“三旧”改造项目土地出让价款计收。《实施意见》明确“三旧”改造项目按“旧城镇、旧厂房、旧村庄”类型、改造面积、超标“有主三地”、“无主三地”计收土地出让价款的标准,明确工业用地符合城乡规划,且改造后不改变用途,需提高土地利用率和增加容积率的,不再增缴土地出让价款。“三旧”改造项目中属政府产权的公共建筑面积,不计入容积率,不收取土地出让价款。

(十)建立健全“三旧”改造监管机制。《实施意见》明确各县(市、区、管委会)城市更新管理部门的职责,要求将改造项目实施情况等通过省“三旧”改造项目监管系统进行备案,与改造主体签订监管协议,并要求加强“三旧”改造信息公开、健全“三旧”改造项目退出机制。

(十一)有关事项。《实施意见》明确文件有效期及相关要求。

湛江市城市更新局

2019年3月15日


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