我市创新土地供应方式，加快基础设施和重大招商引资项目

进一步推进土地供给侧结构性改革，提高我市经济发展质量，加快基础设施和重大招商引资项目用地供应，促进产业转型升级，构建高质量效益型发展新优势，根据广东省国土资源厅《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号）的有关要求和相关法律法规政策，我局草拟了《关于建立高质量供地制度供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（征求意见稿）。根据《广东省人民政府法制办公室印发<关于规范性文件认定的指导意见（试行）>等管理制度的通知》（粤府法〔2016〕75号）等文件规定，现将《关于建立高质量供地制度供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（征求意见稿）予以公布，征求有关单位和广大市民意见、建议。征求意见截止时间至2018年8月1日（星期三），请有关单位和市民在此期间通过以下方式将书面意见和建议反馈至：

一、来信地址：湛江市人民大道中26号湛江市国土资源局（土地利用科），邮编：524022

二、邮箱地址：3399192@163.com

三、传真：0759-3399091

附件：《关于建立高质量供地制度供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（征求意见稿）

湛江市国土资源局

2018年7月17日

（联系人：李林聪，联系电话：0759-3399192）

关于建立高质量供地制度供给侧结构性改革的指导意见（试行）（征求意见稿）

按照“四个走在全国前列”要求，进一步推进土地供给侧结构性改革，提高我市经济发展质量，加快基础设施和重大招商引资项目用地供应，促进产业转型升级，构建高质量效益型发展新优势，根据广东省国土资源厅《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号）的有关要求和相关法律法规政策，结合我市实际，现就供地制度提出以下意见：

一、建立基础设施和重大招商引资项目土地快速供应机制

（一）明确县（市、区）主体责任。各县（市、区）政府（管委会）作为征地拆迁和土地供应的责任主体，要迅速组建专门机构，制定工作方案，确定加快土地征收和供地的目标、任务和措施。土地储备管理中心要履行平台功能，配合做好用地资金保障、土地收储和产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等供地前期工作。建立政府（管委会）主要领导负总责、相关部门通力合作的工作机制。

（二）加大督查督办力度。各县（市、区）政府（管委会）及时制定本辖区内土地征收和供应时间进度表和路线图，倒排工期，明确各项目土地征收和供地前置审批环节的期限，落实责任领导、责任部门和专职人员等，确保供地前期各阶段有专人跟进、专人催办。

（三）建立批而未供动态台账。各县（市、区）政府（管委会）每半年全面排查梳理一次辖区内批而未征、批而未供土地情况，摸清未征未供土地的数量、分布，及时更新批而未征、批而未供土地动态台账，逐宗分析未能实施征收和供地的原因和障碍，主动加强与相关部门、项目业主的沟通和联系，及时商讨和解决土地征收和供地过程中存在问题，建立动态考核机制，确实扭转全市土地征收、供应进度缓慢的被动局面。

二、加速基础设施和重大招商引资项目土地供应

（一）严格产业准入和用地标准。项目建设用地容积率和建筑系数超过国土资发〔2008〕24号文所规定标准40%以上，投资强度增加10%以上。编制工业项目供地文件和签订用地合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。将土地投资强度、产值、税收等相关指标，作为建设用地供应准入标准，由市国土资源部门会同市发改、经信、规划、住建、税务、财政等部门制定建设用地出让条件，但不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。根据“谁提出标准、谁评估考核、谁履责监管”的原则，由国土部门组织有关单位对项目建设情况进行核查，未履行约定的，将承担相应的违约责任，防止用地单位随意圈占、闲置土地。

（二）迅速开展用地报批和批后征地实施工作。确定基础设施和重大招商引资项目项目后，各县（市、区）要成立专门机构或派专人负责跟踪落实相关事项。要积极与国土资源、城市规划、产业主管部门沟通，尽快落实前期相关工作；积极与城市规划、林业、社保部门对接，落实林业许可和被征收土地农民社会保障金等。对涉及征地协调的项目，各县（市、区）要积极做好与村集体和村民的沟通，既尽快取得村民代表签名，又严格履行征地规定程序，避免因征地引起社会矛盾。对已依法进行征地补偿但被征地农民拒不交地的，充分发挥司法、仲裁等专业部门的作用，引导被征地农民通过法律途径解决征地安置补偿纠纷，尽快交地。

（三）突破项目落实硬约束。各县（市、区）政府（管委会）要每月会审研究一次土地征收和供应存在问题。对中心城区范围内经国务院批准的一年一批次用地，凡因规划、村民不同意征地等原因无法上报实施方案的，可在辖区范围内以区位调整的方式进行指标调整使用。对线性工程项目因用地报批红线与用地红线不一致影响供地的，一律以报批红线完善供地手续。对完成收储手续的土地，因未编制控制性详细规划的原因无法供地的，各县（市、区）政府（管委会）抓紧协调城乡规划部门，尽快完成控规编制工作。无法在短时间内编制控制性详细规划的，城乡规划部门编制地块单元规划作为供地条件。

（四）强力推进基础设施和重大招商引资项目项目供地。基础设施和重大招商引资项目项目用地报批材料上报后，各县（市、区）政府（管委会）同步推进前期土地出让工作，一方面优先落实土地前期开发资金，提前完成道路、绿地、电力管线迁移等各类配套设施建设，使土地具备供地的条件；另一方面可凭建设用地规划批准文件、用地申请表、产业类型申报表、环保部门意见、评估报告书等资料提前申请拟定出让方案，确保用地批准后可及时组织供地。对于部分有圈地苗头、供地和投资意愿不强的项目，由项目所在地县（市、区）政府（管委会）或行业主管部门充分论证后，按程序报市国土资源局，由市国土资源局与市发展和改革局会商研究后，由市发展和改革局报请市政府审定同意后取消项目资格，并收回用地指标进行周转。

（五）加快划拨用地供地进程。基础设施和重大招商引资项目项目用地已取得建设用地批准文件和项目立项批准文件，符合《划拨用地目录》的，在县（市、区）政府（管委会）提供征地补偿已到位、以及权属地类无争议不存在信访问题等证明材料后，可直接办理划拨供地手续给政府相关部门或建设单位，相关税费和用地规划等其他手续应在办理不动产登记前缴清和完善。

对已完成批后征收手续未落实意向项目的土地，各县（市、区）政府（管委会）要加大招商引资推介力度，尽快促进项目落地。无法在短时间内落实项目的，可临时划拨给政府相关部门托管，待落实具体项目后，再收回重新供应。托管期间，各县（市、区）政府（管委会）须履行监管作用，防止出现新的附着物。

三、创新土地供应方式

（一）实行“集中承诺、分期供应、挂牌出让”方式使用土地。对于用地需求面积较大或分期建设的基础设施和重大招商引资项目项目，由政府（管委会）与企业双方签订战略合作框架协议，明确包括用地供应与保障在内的政企双方必尽的权利与义务。企业方明确承诺项目建设的投资规模、投资强度、建设进度、用地规模、用地性质、生产经营效益和对经济社会发展带动能力等指标；政府方明确承诺满足企业项目建设的用地总需求，根据企业提供的项目建设投资进度和计划，在符合节约集约利用土地的前提下确定供应相应面积的土地，允许规划预留发展用地。在框架协议签订规定的建设期内，企业按年度投资计划提交用地需求，政府按企业年度用地规模，分期分批通过招拍挂方式及时供应土地，保障企业投资项目按计划推进。

（二）鼓励实行弹性年期出让。鼓励各县（市、区）实行工业用地弹性年期出让政策，对使用期限届满符合续期使用条件的，可采用协议出让方式续期。对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。

（三）鼓励以租赁方式使用土地。依法租赁国有建设用地用于工业项目的，土地租赁期限最长不得超过20年，土地承租方可凭与国土部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理土地登记、规划、报建等手续。在租赁期内，土地及地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。

（四）采用政府和社会资本合作方式建设公共服务领域项目。对采用政府和社会资本合作方式实施建设的公共服务领域的项目用地，辖区政府应征求发改、财政、规划、国土等部门意见，允许项目投资主体或建设单位与土地使用权捆绑以公开方式确定，可将公开确定投资主体或建设单位方式纳入国土资源主管部门编制供地方案，也可将供地方案纳入公开方式确定的投资主体或建设单位方案，国土等相关职能部门与竞得者签订供应合同和实施用地供后监管等法定职责。

（五）鼓励开发工业房地产。对城市规划用途为工业仓储用地的新增建设用地，鼓励进行标准厂房建设。支持各县（市、区）政府属下的国有独资（全资）公司、开发园区或土地竞得者进行标准厂房建设，允许租赁及转让厂房使用权，加快“工业房地产”发展，进一步降低企业生产成本。

（六）大力推进先租后让、租让结合方式使用土地。

1、先租后让。通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权，采取先租后让方式使用土地的，中标人或竞得人可与国土资源主管部门签订“2+3+N”的土地出让合同，在合同中应分别明确约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期需缴纳的土地价款、分期届满前需达到的土地使用条件及验收评估要求等。“2+3+N”总年限原则上不得超过20年，对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，以认定的年期先租后让，最高不超过50年。

2、租让结合。通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权，采取租让结合方式使用土地的，厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地，可采用出让方式使用土地，出让年限原则上不得超过20年，对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。

（七）合理评估用地价格。市、县（市、区）国土部门应当采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估，由土地估价师完成土地估价报告，并按要求由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。对于采取弹性年期出让和租赁等方式供应工业用地的，可按照出让（租赁）年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数，确定出让（租赁）底价。对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）的标准。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

（八）完善土地续期使用制度。工业用地出让或租赁期届满前3个月内，由土地受让方或承租方向出让（租）方提出续期使用申请。出让（租）方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划和专项规划，且经评价达到合同约定使用条件的，可以协议出让（租赁）方式续期使用。出让（租赁）续期期限原则上不得超过20年。

四、优化土地供应服务

（一）推进用地供应“多规合一”。落实规划先行，推进土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划、专项规划等“多规合一”。各县（市、区）政府（管委会）要提前做好辖区范围内的产业规划，明确产业项目发展方向、投资规模和用地范围，把项目建设用地纳入土地利用总体规划和城乡规划，分期分批次进行用地报批。

（二）做好前期开发准备工作。基础设施和重大招商引资项目产业项目用地供应涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，再依法采取公开方式供应确定土地使用者。要加强土地储备管理，做好工业用地前期开发，为土地供应创造条件。

（三）推行“并联审批”。在基础设施和重大招商引资项目的项目预审环节，市发改、规划、国土等相关部门提前介入，协调做好项目选址、规划调整、用地报批等工作，变“串联审批”为“并联审批”，最大程度简化手续，合理压缩项目立项、规划、环评等审批手续时限。推行“绿色通道”“特别快车”“容缺式”审批，开展企业预约、上门等特色服务，落实重大项目专门跟踪服务制度，加快办理项目前期手续。

（四）建立快速绿色通道制度。对已批未供的已建项目，规划部门要及时出具地块规划条件，国土部门完善供地手续。对属于省重点项目中急需开工建设的控制工期的单体工程以及有工期要求或受季节影响急需开工的工程用地，由市国土资源局审核后报市政府同意先行用地。对属于市重点项目的，在征地补偿安置方案合理合法、被征地集体和农民对征地补偿方案无异议、补偿款到位和用地报批材料报送市国土资源局窗口的条件下，如需提前动工建设的项目，可以县（市、区）政府（管委会）名义进行申请，待通过审核批准后进行项目动工建设。

五、建立土地供应惩处机制

（一）加大批而未供处置力度。本意见印发前，经市和各县（市、区）政府（管委会）同意未批先建的工业项目，完善建设用地报批和征收手续后，将土地使用权纳入土地储备库，涉及地上建筑物或构筑物的，应根据重置价减去折旧进行评估，辖区政府（管委会）根据评估结果与建设单位协商收回国有并签订相关协议。供应土地时，现有建筑物有规划报建手续的，规划部门按原规划报建手续出具用地规划条件或审核意见。地上建筑物没有报建手续的，凭规划、住建部门出具的可以补办相关手续的意见办理供地。土地使用权地价款和地上建筑物价款分别评估。出让公告中明确建筑物价值，受让人取得土地使用权后，土地出让金按出让合同缴入国库，涉及的建筑物或构筑物价款由受让人直接支付给辖区政府（管委会）。符合城乡规划可保留使用的建筑物或构筑物，凭成交确认书和出让合同，不动产登记机构予以登记。

（二）建立指标调整使用机制。利用土地杠杆手段和约束机制，倒逼基础设施和重大招商引资项目项目快速落地。新增建设用地指标不再直接分配到县（市、区）（三旧改造奖励指标除外），先报先得。对迟迟不组织用地报批、逾期不能开工的重大项目，严格按规定收回已配置的年度用地计划指标，作为机动指标由市统筹。对完成用地报批后半年内为完成征地实施或3年内未能供地的，鼓励指标以用为先。对已办理农转用的，村集体、社区集体建设用地1年内不组织供地的，可将其用地指标调整急需用地项目使用。

（三）建立建设用地履约保证金制度。在拟定土地出让条件、发布出让公告和签订出让合同过程中，明确产业项目类型、投资、产出、税收、开竣工时间及违约责任等内容，并在签订土地出让合同前签订《履约监管协议》，收取履约保证金。履约保证金由土地使用权人按4万元/亩标准缴纳，每宗地履约保证金最高额不超过2000万元。建设项目经审核认定按期竣工并通过验收的，退还剩余的履约保证金。项目未按合同约定竣工的，履约保证金不予退还，违约金及土地闲置费在其履约保证金中抵扣，不足部分由用地单位足额补交。

（四）建立常态化惩处通报机制。市国土资源局于每年12月31日对各县（市、区）近3年（不含当年）土地供应情况进行统计，统计结果报市政府审定后，作为下一年度新增建设用地指标配备和重大项目安排的依据。对未建项目用地批准后3年内未供地或已建项目用地批准后1年内未供地的，取消该县（市、区）下一年度新增指标配备和重大项目安排。对近3年（不含当年）供地率低于30%的，责令限期整改，整改不达标的暂停该县（市、区）半年建设用地批次报批。

本试行意见自公布之日起实施，有效期3年。