2014年前三季度 湛江商品住房价量齐跌

2014年前三季度，湛江市房地产市场呈“疲软”态势，在成交量萎缩的同时，成交价格步入阶段性调整，经历了一季度小幅上涨、二季度基本稳定、三季度小幅下滑三个阶段。据国家统计局公布数据显示，7-9月湛江市新建商品住宅成交价格分别环比下降0.7、1.6、1.3个百分点，9月成交价格较上年同期下降0.6个百分点。

一、前三季度湛江市区房地产市场运行情况

（一）新建商品住宅成交量逐步减少。2014年前三季度，湛江市区新建商品住宅网上签约面积为76.6万平方米，较去年同期减少30.3%。2014年1-9月新建商品住宅每月网上签约面积与去年同期走势一致，但是成交量均有所下降（见图1）。

（二）二手住宅成交量低位徘徊。今年前三季度，湛江市区二手住宅交易登记面积为28.0万平方米，较去年同期下降34.7%，每月成交量在低位徘徊，2014年和2013年的二手住宅成交量在3-6月差距较大。（见图2）。

（三）新建商品住宅销售价格下滑趋势明显，销售价格同比指数涨幅逐步缩小。从同比来看，今年1月湛江市区新建住宅销售价格同比上涨9.2%，达到最高值，随后各月份同比涨幅逐步回落，到9月同比呈现负增长，成交价格较上年同期下降0.6%。从环比来看，新建住宅销售价格第一季度保持小幅上涨，第二季度处于平稳状态，第三季度则处于下滑状态。新建商品住宅销售价格同比和环比指数是至2011年以来首次下降（见图3）。

（四）二手住宅销售价格逐步下滑。从环比看，今年第一季度小幅上涨，4、5月份持平，6月起开始下降，降幅逐步扩大。同比价格则处于下行区间，涨幅逐步缩小，9月同比负增长。可见，新建住宅和二手房价格走势基本一致。（见图4）。

（五）与广东其他四市相比，走势基本一致。从新建商品住宅价格指数走势图来看，湛江市与惠州市同比涨跌幅走势基本一致，在广东省五个城市中（广州、深圳、湛江、惠州、韶关）处于中间水平；在三季度，五个城市同比涨幅趋向相同水平，涨幅逐步收窄。

二、前三季度湛江市区房地产市场运行特点

（一）成交情况萎缩，库存增加。2014年前三季度，湛江市区批准可预售商品住宅面积为144.9万平方米，同比上涨50.8%，供应量涨幅明显。而2014年1-9月新建商品住宅销售面积为76.6万平方米，同比下降30.3%。虽然批准可预售面积同比大幅上涨，但是销售面积却大幅下降，两者差值约为68.3万平方米，库存大量增加。去年同期情况，2013年1-9月批准可预售面积为97.3万平方米，而同期新建商品住宅销售面积为109.8万平方米，不仅消化当期的可预售商品住宅面积，而且消化了部分库存面积。

（二）各区供应和成交情况差异大。从湛江各区新建商品住宅市场供应量和成交情况来看，各区差异大。2014年前三季度批准可预售面积涨幅最高的为坡头区，同比上涨368.6%；降幅最大的为麻章区，同比下降46.1%。可见区域发展不平衡，新建楼盘大量集中在赤坎区和坡头区。从各区域成交情况来看，2014年前三季度五个区成交面积同比均出现不同程度的下降，其中降幅最大的为开发区，同比下降41.3%。各区域新建房成交量所占比重为：赤坎区29.7%，霞山区29.4%，开发区15.6%，坡头区14.2%，麻章区11.1%（见图6）。从各档次商品房供应情况来看，中低价位商品住宅供应力度进一步加大，户型设计更加合理，有效提升了竞争力，更好地满足了普通居民的消费需求。　　

（三）新建商品住宅成交均价前高后低。新建商品住宅成交价格受当月销售楼盘构成影响较大，从大体趋势来看，湛江市区上半年新建商品住宅成交均价相对去年同期仍处于较高水平上，但是从第三季度起，成交均价开始下滑，而2013年走势则是逐步上扬。　

三、运行情况成因分析

2014年前三季度，湛江市区住宅成交量逐步萎缩，成交价格同比涨幅逐步缩小，主要原因如下：

(一)国家对房地产市场调控力度增强。2014年，我国为了实现房地产业的健康发展，抑制房价过快增长，出台多项有力措施，如“限购令”、房贷收紧、提高首付比例等，有效控制了投机性需求，有利于降低房价的涨幅。

（二）部分楼盘陷入销售困境。随着大型房企的进驻、开发、销售，湛江市区房地产市场由本地房地产企业主导逐步向多类型企业共同开发，各企业之间竞争激烈，受定价、区位、户型等多因素影响，部分楼盘销售情况较差，加之前期开发还积聚大量库存，销售困境难以有效解决。部分以大户型房源为主的楼盘，价格虽然有所调整，但由于市场投资热潮开始消退，导致去库存能力较弱。

（三）购房有效需求有所下降。经过2012-2013两年的市场消化，大部分刚需群体基本上已经完成了对住房的购买，从各楼盘的访客人数变化情况看，2014年较以往年份明显下降。同时，普遍受“追涨不追跌”的思想影响，市场观望情绪浓厚。由此，导致销售量明显回落。

四、四季度湛江市区房地产市场走势预测

今年以来，为保持房地产市场健康平稳发展，国家房地产宏观调控政策由“限购”为主导的行政化调控方式，逐步转向“去行政化”由市场主导的调控方式，限购、限贷范围进一步缩小，尤其是进入三季度末出台的“央四条”放松“限贷”，进一步刺激楼市，给整个市场带来信心。在房地产市场刺激政策影响的前提下，受市场供应较为充足、前期需求积蓄、房贷利率优惠等因素影响，预计2014年第四季度湛江市商品住房成交量较三季度会有所回升，但总体仍将保持在较低水平徘徊；受各房企完成年度任务影响，市场竞争较为激烈，各楼盘优惠力度不减，成交价格在保持平稳的基础上会有小幅下调空间。

五、促进湛江房地产市场平稳健康发展的几点建议

（一）严格执行房地产市场新政策。政府相关部门要及时执行国家推出针对房地产的相关政策，刺激需求，采取更加有力的措施，释放有效需求，合理调整市场供应，防止房地产市场继续下行。同时，应优化住房供应结构，切实增加普通商品房供应，满足社会有效刚性居住需求。

（二）规范房地产企业的市场行为。政府相关部门要营造良好的市场氛围，引导房地产企业进行合理有序的竞争，进行差异化的市场定位，创新营销模式，避免恶性竞争。同时，规范房地产企业的开发和营销行为，保护消费者的合法权益。

（三）加快推进保障性住房工程建设。加快推进保障性住房工程建设，不仅有利于保障和改善民生，促进社会和谐，保持经济平稳较快发展，更是当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康发展的重要政策措施。因此，政府相关部门要通力协作，采取有力措施，确保完成湛江市2014年十大“民生实事”中关于保障房建设的任务。

（四）建立健全房地产市场动态管理机制。政府相关部门要合力破除部门壁垒，建立健全涵盖土地供应、房地产开发建设、商品房销售等环节的动态管理机制，准确监测土地供应、房地产开发、商品房供应、商品房存量、商品房成交情况等相关信息，及时公开有关信息，稳定市场预期，促进房地产市场健康有序发展。