湛江市城市房屋拆迁管理办法

湛府〔2006〕59号

颁布《湛江市城市房屋拆迁管理办法》的通知

各县（市、区）人民政府，湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区管委会，市府直属各单位：

现将《湛江市城市房屋拆迁管理办法》发给你们，请认真贯彻执行。

湛江市人民政府

二〇〇六年七月十三日

湛江市人民政府文件(2006)59号

湛江市城市房屋拆迁管理办法

第一章总则

第一条为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）及有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在湛江市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人货币补偿或产权调换及被拆迁人对房屋承租人补偿、安置的，适用本办法。

第三条房屋拆迁必须符合城市规划，有利于危旧房改造、改善生态环境、保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予货币补偿或产权调换；被拆迁人、房屋承租人应在搬迁期限内完成搬迁。

本办法所称拆迁人，是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人或其合法继承人。

办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系使用被拆迁房屋的单位或个人。

第五条湛江市房产管理局是本市城市房屋拆迁管理部门，对本市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理,对市属各县（市）的房屋拆迁管理部门负责业务指导及对业务人员进行培训。各县（市）的房屋拆迁主管部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

国土行政主管部门依照有关法律、行政法规负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

湛江市城市管理行政执法部门负责实施本办法所规定的湛江市城市规划区内的城市房屋强制拆迁工作。

各县（市）的城市房屋强制拆迁工作的实施部门由各县（市）人民政府确定。

建设、规划、财政、公安、物价、工商、税务、教育、信访、市政、司法行政、电信、供电、供水、街道办事处等部门和单位，应当在各自职责范围内协同实施本办法。

第二章拆迁管理

第六条拆迁人依法取得《房屋拆迁许可证》后，方可实施拆迁。

第七条申请领取《房屋拆迁许可证》的单位，应当向房屋拆迁管理部门提交下列材料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿资金证明，以及拆迁人与金融机构签订的专项资金使用协议；专项资金不足部分，可提供价值不高于拆迁补偿资金总额10%的产权调换房源证明（两项证明价值之和不能低于拆迁补偿概算资金总额）。

本条第（四）项内容包括：拆迁范围、被拆迁房屋状况（权属、建筑面积、用途）、拆迁实施单位、补偿方案（拆迁补偿资金、产权调换房源、周转用房或者其他临时过渡措施）、拆迁补偿方式和期限、房屋拆除方案（含安全防护和环保措施）。

房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起３０日内，对申请事项进行审查，符合条件的，颁发《房屋拆迁许可证》。

第八条房屋拆迁管理部门在颁发《房屋拆迁许可证》的同时，应当将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁实施单位、项目内容、拆迁范围、拆迁期限等事项，以《房屋拆迁公告》的形式予以公布。房屋拆迁管理部门应当公开房屋拆迁政策、办事程序及相关事项，做好拆迁政策的宣传、解释工作。

第九条拆迁人应当在拆迁办公现场公示《房屋拆迁许可证》、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位或评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
规划部门应当在拆迁办公现场公示与《建设用地规划许可证》相关的房屋拆迁用地红线图。
拆迁期限内，拆迁人不得随意改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人的供水、供电、供气等基本生活条件。
第十条拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁，不得擅自变更拆迁范围，确需变更的，应当办理房屋拆迁许可变更手续。
拆迁人需要延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起的10天内给予书面答复。

第十一条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。
拆迁人委托实施拆迁的，可以通过招投标的方式确定受委托单位。
属政府投资的建设项目，由政府指定的主管部门委托有拆迁资质的单位进行房屋拆迁，房屋拆迁总面积5000m2以上的必须通过招投标的方式确定受委托单位。
拆迁人委托拆迁，应当向被委托的拆迁实施单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。委托或者变更委托的，应当自拆迁合同订立或者变更之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
房屋拆迁管理部门负责对房屋拆除工程招投标实施监督。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

第十二条房屋拆迁管理部门应当将《房屋拆迁公告》函告建设、规划、国土、城管执法、房产交易、财政、工商、税务、公安、街道办事处等有关部门和单位，在许可证载明的拆迁期限内，暂停办理拆迁范围内其它建设工程规划许可证、土地使用权证变更及房屋析产、抵押、交易、工商营业执照、税务登记、户口迁入（结婚、出生的除外）等手续；经房屋拆迁管理部门批准延长期限的，暂停期限顺延至拆迁变更期限届满日；拆迁期限届满仍未实施拆迁的，暂停期限终止。
被拆迁人、承租人在拆迁期限内已签订拆迁补偿安置协议，迁出拆迁范围异地经营的，其工商营业执照及税务登记的变更不受上述限制。
在暂停期限内因被拆迁人、承租人办理相关手续，导致房屋拆迁补偿金额增加的，增加的部分不予补偿。

第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额或产权调换的房屋、搬迁期限、搬迁过渡方式以及过渡期限等事项，订立拆迁补偿协议，拆迁人自补偿协议订立之日起的15日内，向房屋拆迁管理部门备案。
拆迁租赁房屋的，被拆迁人应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。拆迁人不得要求被拆迁人或者承租人先搬迁后订立拆迁补偿协议。
　

第十四条房屋拆迁管理部门可以根据被拆迁人持有的拆迁补偿协议，向被拆迁人出具货币补偿金额证明。
被拆迁人重新购买房屋的（含产权调换的房屋），购房价款中相当于拆迁房屋货币补偿金额的部分享受省地方税务局及地方财政部门规定的减免税优惠。

第十五条被拆迁房屋有下列情形之一的，拆迁人应当提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：

（一）产权不明或产权有纠纷的；

（二）产权人下落不明的；

（三）经房屋拆迁管理部门认定的其他情形。

第十六条被拆迁房屋设有抵押或典当权的，被拆迁人应当告知拆迁人；被拆迁人可以选择补偿方式，自拆迁协议签订之日起30日内，被拆迁人或拆迁人应告知抵押权人或承当人；抵押权人或承当人应当向拆迁人出示抵押、典当债权依据；抵押人或债务人、出当人不能清偿债务或抵押人、出当人不能变更抵押物、典当物的，其选择产权调换的房屋应依法重新设置抵押、典当；抵押人、出当人在拆迁期限内没有选择产权调换的，由拆迁人依法实行货币补偿；抵押、典当当事人未能及时达成清偿债务协议的，拆迁人可将拆迁补偿款向公证机关办理提存公证。
第十七条拆迁补偿协议订立后，拆迁人不履行协议或被拆迁人、房屋承租人在协议搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十八条拆迁军事设施、宗教房产、华侨房产、文物古迹、邮政设施、文化设施以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的，拆迁当事人应当按照有关法律、法规的规定及时协议办理。
拆迁大、中、小学校或公办幼儿园应当按照规划要求重建，或给予货币补偿。
房屋拆迁涉及的小学和初中学生，已经在学校就读的可以继续留在原学校就读，也可以转学到现居住地学区学校就读，并作为学区内普通生对待。新入学的小学和初中学生，应依据现居住地学区划分安排就读。
拆迁政府直管公房、拨用房产、政府代管房产，由市、县（市）人民政府授权的房产权主管部门与拆迁人签订补偿安置协议。
第十九条拆迁人、贷款银行、被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿协议或裁决书等生效的法律文书向公安、规划、国土、房地产权交易、电信、市政、教育等部门或者单位申请办理户口迁移、房地产抵押登记、房地产查档、电话迁移、供水、供电、供气以及转学、转托等手续，相关部门或单位应当依法按照有关规定办理。

 第二十条转让尚未完成拆迁补偿的建设项目，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁人的权利、义务随之转移给受让人。原拆迁人和受让人应共同书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第二十一条用于房屋拆迁补偿专项资金和用于产权调换的房源，在房屋拆迁补偿完成之前不得挪作他用。房屋拆迁主管部门应当加强对拆迁补偿资金及房屋使用的监督。

第二十二条房屋拆除应当由持有《房屋拆迁资格证书》并具备保证安全条件的企业承担。施工企业应当编制施工方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人对施工安全负责。

第二十三条房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章 拆迁补偿安置

第二十四条房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十五条货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价确定。当事人自愿达成补偿协议的，从其协议。
房地产市场评估价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。
被拆迁房屋的建筑面积以房屋权属证书或其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或其它合法土地使用凭证的记载为准。

第二十六条被拆迁房屋的用途依照房产证的记载确认。业主购置的商业用房已按规定缴纳税费的，应确认为经营用房评估补偿；经规划部门同意，被拆迁人或房屋承租人将首层住宅用房改为经营用房，并取得工商营业执照，凭证据证实在拆迁公告前已持续经营满2年的，可以根据其经营年限及纳税等情况给予适当补偿。

第二十七条被拆迁房屋室内、外固定装饰装修的补偿，原则上由拆迁当事人视实际情况协定，达不成协议的，可以委托房屋评估机构结合装潢材料的价格、折旧年限等因素单项评估。房屋拆迁公告发布日起，被拆迁房屋内外装饰装修发生的费用不列入拆迁补偿范围。
第二十八条住宅房屋符合以下情形的，给予优惠补偿：
被拆迁人的房地产经查证属于其常年居住的唯一房屋，且经民政部门证实为低收入家庭的，如获得的房地产评估补偿金额低于拆迁区域当年50m2户型标准的经济适用住房规定销售总价，经房屋拆迁管理部门公告征求意见后，拆迁人可以按照该总价对被拆迁人予以补偿。当事人另有约定的，从其约定。

经济适用住房售销单价由物价主管部门确定。

第二十九条拆迁人提供的产权调换房屋或周转房屋，应当符合下列规定：

（一）符合国家质量安全标准。
（二）产权清晰且无权利限制。
第三十条被拆迁人按照本办法规定选择产权调换的，拆迁人应提供拆迁范围内或其它地点的房屋供被拆迁人选择。
协议房屋产权调换的，房屋拆迁补偿金额与所调换房屋的价款有差价的，结清差价后给予产权调换。

第三十一条在拆迁范围内实行产权调换回迁的，拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过24个月。
拆迁人应当向被拆迁人支付一次性搬迁费和回迁安置过渡补助费；过渡补助费可按月、季或协议支付。
拆迁人因故不能履行过渡期限约定，从逾期之月起，应当按约定增付20％过渡补助费；逾期满一年的，增付40％。
拆迁人予被拆迁人或房屋承租人提供安置周转房的，拆迁人不需支付过渡补助费；由于拆迁人原因导致被拆迁人逾期不能回迁的，拆迁人应参照前述规定支付过渡补助费给被拆迁人。
拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视以及民用燃气管道设备等生活设施迁移安装费，按有关部门收费标准一次性支付给其被拆迁当事人。实行货币补偿的，由拆迁人一次性支付3个月过渡补助费。

第三十二条被拆迁人或房屋承租人因房屋拆迁符合购买经济适用住房或承租廉租房条件的，可以适当考虑优先购买或承租。

第三十三条拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第三十四条拆迁私有租赁房屋，拆迁人可以根据租赁双方有关处置租赁关系合法约定的方式，支付货币补偿金额或者实行产权调换。

第三十五条拆迁房改房，其收益分配参照市房改房上市交易及相关规定，房改房拆迁补偿面积包括套内建筑面积和套外公共分摊面积；房改楼公共分摊总面积除以总户数为户公共分摊面积；房改房已设置抵押的，结合本办法第十六条规定处理。

第三十六条拆迁范围内经确认的违法违章建筑、超过批准使用期限的临时建筑，由有关部门依法拆除，不予补偿。

拆除未超过批准期限的临时建筑房屋，拆迁时一律视为空置房屋，只按照其建筑成本计价，结合剩余使用期限给予评估补偿。
违章建筑或临时建筑房屋应参照有关房地产权证记载确定，没有权属证书记载可参照的，由规划部门行文确认。
拆迁范围内未办理房地产权属证书的世居房屋的确权及其补偿办法由市规划、国土部门会同市房产管理部门另行制定。

第三十七条拆迁共有房产，依照如下原则处理，法律另有规定的除外；

（一）产权共有人就拆迁补偿方式达不成一致意见，依照各被拆迁人占有的产权份额分别给予货币补偿；被拆迁人要求产权调换的，按房产价值差额结算。

（二）房屋所有权人死亡，继承人范围未明确的，依照本办法第十五条处理。
第三十八条被拆迁人合法生产经营用房固定设备的拆除、搬运、安装费用,拆迁人可以按生产经营用房货币补偿评估金额1%的标准计算补偿；或由拆迁当事人协议补偿。

第三十九条拆迁合法生产、经营性房屋造成停产、停业损失的，拆迁人可以酌情按营业房评估补偿金额2-3%的标准予以补偿，或由双方协定，达不成协议的，当事人可以申请行政裁决。

第四章拆迁评估

第四十条拆迁评估应当由具备合法房地产评估资格的机构（简称评估机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签名。

房屋拆迁管理部门应当向拆迁当事人公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁人、被拆迁人选择。
房地产拆迁评估应以国家、省有关规定的技术规范为原则，依照《条例》规定和结合《城市房屋拆迁估价指导意见》，在房屋拆迁管理部门指导监督下进行工作。

第四十一条拆迁人与被拆迁人原则上应选定一家评估机构；拆迁范围较大的，可以选定多家机构同期进行工作；拆迁人和被拆迁人不能共同选定的，由房屋拆迁管理部门组织公证处等有关单位公开抽签确定。房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内在拆迁地点公告抽签时间和地点或以书面通知拆迁当事人。

依照规定确定评估机构后，拆迁人应当与评估单位订立拆迁评估委托合同，并自拆迁评估委托合同订立之日起3日内，报房屋拆迁管理部门备案。被拆迁房屋与产权调换房屋应由同一家拆迁评估机构采用相同技术方法进行评估，评估费用由拆迁人承担。
房屋拆迁管理部门应组织房屋拆迁评估专家鉴定小组对评估报告进行抽验核审。已承担该项目的评估机构，其机构人员不能同时作为专家鉴定小组成员。

第四十二条受委托的拆迁评估机构应当将分户的评估结果向拆迁当事人公示7日，听取有关意见并给予解释；公示期满，由评估委托人领取评估报告并向被拆迁人转交分户评估报告，拆迁当事人对评估结果持有异议的，可以在评估结果送达之日起5日内，书面申请评估机构复核估价，也可以书面委托其他评估机构重新评估并报房屋拆迁管理部门备案。原评估机构自接到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，估价结果改变的应当重新出具估价报告，估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人重新委托评估机构作出的结果与原评估结果的差异在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果的差异超出允许误差范围的，由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定3名以上专家进行鉴定确认；重新评估费用由未被采用评估结果的评估机构及其委托人共同承担。

 第五章拆迁裁决

第四十三条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决；房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起的30个工作日内作出。

第四十四条有下列情形之一的，申请不予受理。

（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；

（二）人民法院或者仲裁机构已经受理的；

（三）拆迁当事人达成拆迁补偿协议后发生合同纠纷的；或行政裁决作出后，当事人就同一纠纷再次申请的；

（四）拆迁当事人在拆迁范围以外与他人发生权益纠纷的；

（五）房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其它情形。

对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。

第四十五条裁决受理后，房屋拆迁管理部门可以根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十二条、第十三条的规定中止或终结行政裁决。

第四十六条在裁决审理中，当事人均有调解意向的，裁决机关应当组织当事人进行调解。经调解，申请人与被申请人达成拆迁补偿协议的，由裁决机关终结裁决；调解不成的，裁决机关应当及时作出裁决。

第四十七条当事人经书面通知无正当理由不参加裁决审理的，裁决机关可以缺席裁决。

第四十八条当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。拆迁人依照本办法的规定已对被拆迁人或被拆迁人已对房屋承租人给予货币补偿提存、或者提供拟产权调换房屋或周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当自获得货币补偿金额或者产权调换房屋之日起按协议腾退周转用房。

第四十九条被拆迁人或者房屋承租人在裁决的搬迁期限内未搬迁的，由市、县（市）人民政府责成负责城市房屋强制拆迁的部门强制拆迁，或者由裁决机关依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第五十条裁决机关向政府申请行政强制拆迁前，必须组织听证。决定行政强制拆迁的，由政府向负责强制拆迁的部门发出《责成强制拆迁通知书》。负责强制拆迁的部门应当自收到《责成强制拆迁通知书》之日起7个工作日内向被拆迁人、房屋承租人发出限期拆迁通知，限期当事人在15日内自行搬迁。被拆迁人或者房屋承租人逾期没有自行搬迁的，负责强制拆迁部门应当组织实施强制拆迁。
第五十一条处理房屋拆迁历史遗留问题，按照国家建设部《处理城市房屋拆迁信访问题指导意见》（建住房〔2004〕160号），结合实际情况办理。

第六章罚则

第五十二条违反本办法规定，建设项目单位未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，或以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，并按《条例》第三十四条、第三十五条规定给予处罚。
第五十三条拆迁人未按拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，或委托不具有拆迁资质的单位实施拆迁，或擅自延长拆迁期限的，依《条例》第三十六条处罚。

第五十四条房屋拆迁管理部门违反本办法规定核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准文件的，核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第五十五条湛江市房产管理局可以依据本办法制定实施细则。

第五十六条各县（市）人民政府，可以参照本办法，制定本行政区域内城市房屋拆迁实施办法，并报湛江市人民政府备案。

第五十七条征用集体土地的房屋拆迁，其补偿办法由市人民政府另行制定。

第五十八条本办法由湛江市房产管理局负责解释。各有关单位、部门应当在各自职责范围内协同实施本办法。

第五十九条本办法自2006年8月1日起施行。