2009年前三季度湛江房地产市场运行情况

——湛江市房地产市场分析报告

摘要：全市房地产完成投资28.05亿元，商品房销售量价齐升。湛江中心城区新建住宅均价4516元/平方米，同比增长29.6%，其中赤坎区高达4930元/平方米，同比增长26.7%，霞山区3905元/平方米，同比增长18.9%，开发区4416元/平方米，同比增长8.8%；县（市）新建住宅均价1991元/平方米，同比增长39%；二手房住宅均价1865元/平方米，同比增长34.8%。

2009年前三季度，湛江房地产在国家适度宽松货币政策和鼓励住房消费政策措施的推动下，住房有效需求增大，商品房销售呈量价齐升的发展态势。

一、市场运行的主要特点

（一）房地产投资平稳增长

全市76个开发项目计划总投资1580710万元，累计完成981589万元，其中湛江中心城区861783万元，占87.8%，县（市）119806万元，占12.2%。今年前三季度房地产完成投资280478万元，同比增长2.4%，其中中心城区完成投资236433万元，占84.3%，县（市）44045万元，占15.7%。从房屋用途类型来看，住宅投资201371万元，办公用房4692万元，商业用房34392万元，其它用房40023万元，同比增长0.5%、2246%、26.4%、-13.5%。完成开发投资与到位资金比为1:1.8（见表1）。

房地产完成开发投资情况表

表1                       单位：万元

（二）土地开发投资回落，购置土地价格上涨加快

2009年前三季度土地开发投资14279万元，同比下降4.4%，完成开发面积303105平方米，同比增长1.3%，待开发面积202251平方米，同比下降61.9%；土地购置费39944万元，同比增长6.5%，购置面积328762平方米，同比下降14.5%。土地购置均价全市同比增长24.6%，其中湛江中心城区增长96.3%，县（市）同比下降-58.2%（见表2）。

土地开发与购置数据表

表2                       单位：万元、㎡

（三）企业到位资金来源增幅减缓，国内贷款与个人住房按揭贷款增大

2009年前三季度企业开发到位资金513837万元，增幅有所减缓，但仍比2006年、2007年同期分别增长105%、108%。

从资金来源分类看，国内贷款97090万元，自筹资金128644万元，其他资金286317万元，同比分别占到位资金18.9%、25%、55.1%，利用外资1786万元，占0.3%。内源性经济投资中国贷款、企业自有资金、个人住房按揭贷款同比分别增长17%、17.9%、70.8%（见表3）。

房地产开发到位资金来源数据表

表3                       单位：万元

（四）新开工面积下降，竣工面积增幅加快

商品房施工面积4682744平方米，同比增长26.7%，其中住宅面积3261568平方米，同比增长16.9%。新开工面积851843平方米，同比下降49.9%。竣工面积529361平方米，同比增长33.2%，其中住宅竣工面积357103平方米，同比增长13.4%，湛江中心城区住房供需比1：2.3，县（市）1：1（见表4）

各类商品房建设数据表

表4                       单位：㎡

（五）市场交易量价齐升

全市商品房销售面积641834平方米，同比增长44.7%；销售额242151万元，同比增长101%，其中住宅销售面积、销售额同比分别增长43%、102.7%。

湛江中心城区商品房销售面积453529平方米，销售额204232万元，同比分别增长66.7%和115.1%。其中住宅销售面积、、销售额同比分别增长68.4%、118.2%。住宅均价4516元/平方米，同比增长29.6%。其中赤坎区高达4930元/平方米，同比增长26.7%，霞山区3905元/平方米，同比增长18.9%，开发区4416元/平方米，同比增长8.8%；县（市）商品房销售面积、、销售额同比分别增长8%、48.3%。新建住宅均价1991元/平方米，同比增长39%，全市房价持续上升。（见表5、图1、图2）

商品房销售数据表

表5

二、推动房地产市场增长的主要因素

推动房地产市场增长的主要因素：

一是政府鼓励住房消费新政措施产生的效应推动。年初市委、市政府召开全市房地产发展形势分析工作座谈会议，部署落实房地产开发各项优惠政策措施，放宽城市住房公积金贷款限制，鼓励职工利用公积金贷款买房，引导和刺激住房消费有效增长。

二是适度宽松货币政策推动。前三季度企业到位资金和上年结转资金近60亿元，开发资金宽裕充足。

三是民营投资增长强劲推动。民营经济投资资金占投资资金总额80％左右，私人控股投资开发势头强劲。四是经济回暖发展推动。今年我市经济发展稳定，特别是中科炼化和宝钢等一大批重化重大项目落户湛江，城市独有发展机遇和区位优势逾显，市民对购买房保值、增值预期增长拉动。

三、当前面临的问题及建议

当前，我市房地产发展仍面临着住房供应不足，房价上涨过快，土地供应短缺的制约。市区供需比悬殊，刚性需求较强，是推动房价上扬的主要动力，县城供需较平衡，房价较市区理性。加大企业社会责任，稳定市场回暖，稳定楼市供应，稳定住房价格是促进房地产健康发展的关键。

(一)加快开发建设，稳定市场供应。全市在建项目460万平方米，其中2008年以来新开工面积280多万平方米。目前开发的政策环境很好，资金宽裕充足，到位资金与上年结转资金近60亿元，前三季度仅完成28亿元，资金余额仍有30多亿元。要抓住有利时机，加快资金投放，加快建设速度，提高项目运作水平，确保市场正常供应。

(二)加快土地贮备，稳定开发用地供应。近几年来，土地开发进展仍然缓慢，有关数据显示2006年——2008年购置土地面积年均626亩，待开发土地年均573亩。今年政府推出的土地较少，这对市场正常供应100多万平方米商品房所需建设用地仍然偏紧。建议政府抓紧盘活现有待开发土地，挖掘“三旧”改造土地干J用，改善土地市场的有效供给，保持房地产开发后劲。

(三)加快和谐地产建设，稳定住房价格。房价持续过快增长，与本地经济水平不相适应，透支市民购房预期过快，将会加大房地产开发风险。数据显示，湛江中心城区1—4月住房均价仅3590元/平方米，但5月起攀升达到4270元/平方米，以后逐月上涨加快，9月达到4516元/平方米，比4月增长25.8％，住房价格增幅创新高。要加大企业的社会责仟，要努力降低开发成本，理性核定升发利润，稳定住房价格，保持房地产市场健康和谐发展。