2012年湛江房地产市场盘点和2013的展望

一、2012年湛江房地产市场运行情况与特点

1、房地产投资规模创新高

2012年，湛江全市房地产开发投资总金额达114.96亿元，为有史以来投资额最多的一年，同比增长10.9%。房地产开发投资占GDP6.05%，比重较上半年下降0.23个百分点；占固定资产投资比重20.1%，比重同比下降0.9个百分点。其中民营经济完成投资92.19亿元，占内源性经济比重82.4%，同比增长0.3%（见表1、2、图1）。

2、土地购置大幅下降，开发后劲不足压力增大

2012年，全市土地购置面积11.12万平方米，比2010年、2011年分别下降76.2%、67.6%，土地成交价格1.61亿元，比2010年、2011年分别下降70.9%、85.6%。其中中心城区土地购置面积1.3万平方米，同比下降93.7%，土地成交价0.19亿元，同比下降97.8%；县市土地购置面积9.82万平方米，同比下降27.7%，土地成交价格1.42亿元，同比下降45.3%。土地市场偏冷，企业购置土地观望谨慎，致使2012年土地市场各项指标均创历史最低水平（见图2）。

3、融资环境较宽松，资金来源充裕

2012年，房地产开发到位资金达162.8亿元，同比增长8.9%。其中中心城区到位资金125.87亿元，同比增长1.7%，县市36.92亿元，同比增长43.6%。从资金来源构成划分，国内贷款占24.6%，自筹资金占40.6%、其他资金占34.8%，同比分别增长36.0%、43.4%、-23.3%；从资金来源的经济类型划分，内源性经济158.20亿元，占资金来源总额97.2%，其中民营经济125.75亿元，占内源性经济79.5%（见表3、图3）

4、商品房施工面积稳定增长，新开工面积大幅回落

商品房施工面积1055.52万平方米，同比增长11.2%，其中住宅施工面积762.58万平方米，同比增长16.6%。2012年新开工面积243.18万平方米，比2010年、2011年分别下降9.9%、32.2%。其中住宅新开工面积182.99万平方米，同比下降23.2%；全市房屋竣工面积154.8万平方米，同比下降9.1%，其中住宅竣工面积117.6万平方米，同比下降16.7%。中心城区施工面积714万平方米，同比增长13%，其中住宅470万平方米，同比增长22.5%；2012年新开工施工面积176.83万平方米，同比下降12.1%。县市施工面积341.51万平方米，其中住宅施工面积292.57万平方米，同比分别增长7.6%、8.3%，2012年新开工面积66.35万平方米，同比下降57.9%（见图4、5）。

5、商品房销售量价齐升

2012年，商品房销售呈先抑后扬走势。2011年我市实施限价政策措施后，制约了2012年上半年的市场交易，下半年来逐月回暖，第四季度较快上升。全市商品房销售总面积达206.65万平方米，同比增长6.4%，其中住宅销售19435套，同比增长10.1%，住宅销售面积182.79万平方米，同比增长5.3%。销售面积与批准预售面积比为1：1.66，比重同比下降0.1个百分点。商品房销售额107.37亿元，同比增长9.5%，其中住宅销售额91.34亿元，同比增长10.4%。

中心城区商品房销售面积114.34万平方米，其中住宅销售面积103.43万平方米，同比分别增长7.5%、11.4%；商品房销售额77.25亿元，其中住宅65.86亿元，同比分别增长7.8%、11.9%。县市商品房销售面积92.38万平方米，其中住宅79.36万平方米，同比分别增长5%、-1.7%；商品房销售额30.12亿元，其中住宅销售额25.48亿元，同比分别增长14.4%、6.6%（见表4、图6、7）。

全市县(市、区)住宅均价4997元/平方米，同比增长4.8%。其中中心城区住宅均价6368元/平方米，同比增长0.5%，县(市)住宅均价3210元/平方米，同比增长8.4%，房价稳定增长(见表5，图8、9、10)。  

 6、房屋待销面积低位运行

商品房待销面积60.63万平方米，同比增长141.3%，其中住宅待销面积41.63万平方米，同比增长209.3%。中心城区待销面积45.23万平方米，住宅待销面积27.41万平方米，同比分别增长136.3%、123%；县市待销面积15.40万平方米，其中住宅待销面积14.2万平方米，同比分别增长13.8%、24.5%。但从2001年一2012年待销商品房数据显示，全市楼市连续12年均处于低待销率状态运行，住房需求较旺盛，消费者购房选择空间仍然较小。(见图11)。

(二)房地产市场影响因素分析

2012年，房地产市场经历了国内经济下行压力加大和房地产政策严厉调控的严峻形势的考验，加快结构调整，转变发展方式，科学谋划经营策略，缩短开发战线，集中资金抓好在建项目建设，防范财务风险，扭转上半年市场观望、销售下降的被动局面，下半年逐月上升，实现了年度稳定发展目标。2012年，综观房地产市场运行情况，影响房地产发展的主要因素：

1、经济平稳较快增长是推动房地产市场稳定发展的重要因素。2012年是实施湛江五年崛起、开创城市大工业时代的开局之年，也是贯彻落实房地产调控政策的重要之年。面对全球经济减缓低迷，国内经济下行压力增大的严峻形势，全市上下以科学发展观为统领，抓住国家沿海重化产业布局调整的发展机遇，迎来大工业时代的良好开局。加快调整结构转变发展方式，全面推进五年崛起经济发展的目标建设，实现了经济平稳较快发展，有力推动房地产市场的稳定发展。

2、融资环境宽松是推动房地产市场加快发展的主要动力。后金融危机，受刺激性财政投资逐渐退出，实体经济也受到外需减弱影响，流动性资金仍然过剩。2012年房地产开发在国内银行贷款增加，民间资本投资强劲推动，住房公积金加大投资等资本推动型市场和投资性市场双重作用下，房地产资金来源在2010年首次突破100亿元，总额达到132亿元的基础上，2011年达到166亿元，2012年达到185亿元，实现再创新高的发展目标。

3、土地价格过高时推动住房价格上涨加快的关键因素。土地是房地产发展的重要要素之一。政府作为土地资源的管理者，对土地增值价格有高估的偏向，同时土地推出的步伐往往落后于市场需求。土地供应数量过少，价格涨幅过快，直接间接推高房价预期，制约房地产稳定健康发展。

4、市场需求旺盛时推动房地产稳定发展的基础条件。我市是拥有800万人口的农业大市，城镇化发展对商品房需求的潜力巨大。从近10年房地产市场供需关系比例数据显示，房地产市场刚性需求量大，改善性住房需求逐年增多，市场销售旺盛，住宅库存率较低，供需矛盾仍然较突出。

5、加快“三旧”社改造开发强度是推动房地产市场稳定发展的有利机遇。近年来，市政府就“三旧”改造下发《关于规范土地出让金计收办法的通知》（湛府函[2011]415号）、《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知》（湛府函[2012]338号），并召开新闻发布会，宣传加快“三旧”改造政策。市委副书记、市长王中丙还深入“三旧”改造项目检查指导工作，先后推广幸福家园、鼎盛广场、文保村、渔人码头、廉江人武部等“三旧”改造经验，盘活土地资源，增加土地有效供给，为房地产市场稳定发展带来新的发展机遇，有效推动市场稳定发展。

（三）制约房地产稳定发展的主要问题

住房价格增幅仍然有所增大。房价总体随着GDP及CPI的增长而升高，但市场调节力量仍然较强，只是住房价格增幅有所加大。统计数据显示，全市住房均价10年增长2.7倍，2012年中心城区、市县住宅均价分别比5年前的2008年增长82.3%、80.6%，城镇居民住房消费压力加大。

协调发展滞后。一是保障性住房建设与商品房建设缺乏协调发展，保障房建设规模较小；而是住房供应结构失衡，中小户型、中低价位的普通商品住房供应不足，套间面积90平方米以下仅占住宅总量45%左右，市场供需矛盾仍然较突出；三是区域协调发展失衡，中心城区的南北两区（赤坎区、霞山区）开发过热，东西两区（坡头区、麻章区）过冷，各区之间差距过大，各县（市）之间发展差距也值得关注。

开发用地过于缺少，房地产发展后劲不足。从2007年-2011年购置土地面积年均仅500余亩，2012年新购土地只有160亩。土地供应与住房建设需求不相适应，开发用地不足的压力增大，房地产发展后劲不足推高房价预期，影响房地产市场稳定健康发展。

2013年房地产市场展望

2013年，是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年，是继续稳定房地产市场发展的关键之年。中央反复强调要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续实施商品住房限购政策，继续严格实施差别化住房信贷税收政策，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。稳定楼市发展仍然是今年房地产发展的主题。要积极应对国内外的新形势、新挑战，认真把握房地产市场稳定发展的有礼机遇，调整企业发展战略，创新企业经营机制，做好风险控制防范，稳定楼市发展。展望2013年，房地产市场仍将朝着稳定发展的预期发展，住房价格走势将有上半年较为平稳转为下半年有所加快的发展态势。

1、融资结构多元化，民间资本有效推动，房地产开发投资有望稳定增长。

房地产开发资金来源多样化，近几年来构成融资结构比例为二四四：国内银行贷款占20%，自筹资金40%，其他资金（定金及预收款、个人按揭贷款）40%。2012年，国内银行贷款上升占总资金25%，其他资金比例有所缩减，显示了金融货币政策调控的成果。随着我市经济全力追赶全国GDP经济平均发展水平及城市扩容提质的良好发展机遇，市场前景广阔趋好。预计2013年开发投资增大，资金来源仍以企业自筹资金、其他资金两大来源为主，国内银行贷款为辅，外资空缺的融资格局，房地产投资总量仍呈稳定增长的发展态势。

2、商品房建设稳中求快，住房供求矛盾有所缓解。

土地资源紧缺一直严重影响商品住房建设。2011年-2013年土地购置面积年均22.7万平方米、远低于2005-2010年年均45.8万平方米的2倍多。企业开发建设模式习惯与传统小作坊方式，同时过度集中于赤坎、霞山两区竞争。预计2013年，随着省运会场馆建设的推动，坡头、麻章两区的土地资源将得到合理开发利用，全市的住宅地产、商业地产，旅游文化地产，休闲地产将有实质性进展，房地产开发建设有所加快，产品质量提高，商品房供应紧张矛盾将会得到缓解。

3、商品房销售稳定增长，楼价稳中有升。

湛江市广东农业大市，随着五年经济崛起规划的实施，城镇化、工业化加快发展，特别是钢铁、石油炼化、纸业、电力等重化能原产业的崛起推动，住房刚性需求量大，住房消费预期加快。预计2013年商品房销售在上年稳定增长的基础上，仍将保持增长的态势，房价走势预计上半年保持平稳，下半年有所上涨的发展空间。

4、市场竞争加剧

2013年，市场竞争渐趋剧烈态势，房地产企业面临重组洗牌的压力。面对保利、万达、雅居乐等国内大型实力很强的房企看好湛江，有意进驻湛江，这是城市发展水平提供及竞争力上升的表现，这将对本市企业原有的开发模式、营销方式带来极大的冲击和营销。本地中小型房地产企业面对强势企业和当前土地市场的剧烈竞争环境，应加快转变发展模式，调整经营策略，组织企业联合体，增强自身实力，应对复杂剧烈的竞争生存环境。