2010年湛江房地产市场盘点和2011年展望

（一）市场运行情况和主要特点

1，房地产开发投资稳定增长
2010年，湛江全市完成房地产开放投资75.04亿元，同比增长58.8%，增幅较上年提高30.2个百分点，是“十五”期末的2.6倍。完成房地产开发投资占GDP的5.35%，比重提高1.25个百分点；占全社会固定资产投资比重14.25%，比重提高2.25个百分点，房地产对湛江经济发展的贡献逐步增大。（见表1、2，图1）

2，土地购置单价上涨加快
2010年，湛江土地购置投资13.75亿元，同比增长72.8%；购置土地面积46.75万平方米，同比下降2.4%。完成土地开发面积19.77万平方米，同比下降52.4%；待开发土地面积29.67万平方米，同比增长42.3%。湛江全市平均地价3000元/平方米，同比增长80.5%，地价增速比商品住宅销售均价增速高76.8个百分点。（见图2、3）

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3，开发资金宽裕
2010年，房地产开发投资到位资金100.33亿元，是“十五”期末的3.8倍，同比增长31.2%。从资金来源构成看，自筹资金、其他资金各占40.3%，同比分别增长89.2%和14%；国内银行贷款和利用外资共占19.4%，金额与上年持平，其中国内银行贷款略有减少；企业自有资金26.79亿元，占自筹资金66%，比重同比提升17.3个百分点，定金及预售款稳定增长，利用外资有所加快（见表3）。

4，商品房新开工面积增速加快
2010年，商品房施工面积670.11万平方米，同比增长6.3%，其中新开工面积269.83万平方米，同比增长22.7%；房屋竣工面积91.96万平方米，同比增长22%（见图4、5）。

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5，商品房销售创新高

2010年，商品房销售面积148.26万平方米，同比增长38%，销售面积创10年来新高。其中住宅销售13945套，面积139.9万平方米，同比增长35.1%（见表4），套间面积90平方米以下占40%。

2010年，商品房销售额62.16亿元，同比增长54.7%，其中住宅销售额54.56亿元，同比增长40.1%（见图6）。

2010年，湛江市中心城区住宅均价5300元/平方米，同比增长18.6%，其中赤坎区5600元/平方米，霞山区4900元/平方米，开发区5500元/平方米，同比分别增长22.3%、15.9%和32.7%；县（市）住宅均价2400元/平方米，同比增长17.6%，房价在上年攀高的基础上持续在高位运行（见表5，图7、8）。

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6，市场需求旺盛
2010年，商品房待销面积13.46万平方米，同比下降47.5%。从2001~2010年的待销数据显示，湛江楼市多年来均处于低待销率状态运行，住房需求较大，消费者购房选择空间仍然狭小（见图9）。

7，二手房销售量降价升
2010年，湛江市中心城区整体二手房成交面积42.08万平方米，同比下降6%，占一手房的比重由2009年的60%下降至28.4%。销售额10.17亿元（以评估价格计算），同比增长14.2%，二手住房均价2300元/平方米，同比增长15.5%。

（二）2010年房地产市场影响因素分析

1、抵御金融风险的扶持政策延续作用。贯彻“国十三条”和“粤十五条”，化解金融危机，稳定房地产市场发展，优化市场环境，扩大住房消费有效增长的各项政策措施仍延续发生作用。
2、宽松货币政策。企业积极应对金融危机，调整经营策略，善于抓住宽松货币政策调控机遇，加大银企合作力度，广开门路，多元化筹措开发资金，在资金推动型市场和投资拉动型市场双重作用下，湛江市房地产开发到位资金首次突破一百亿元，企业自筹资金、其他来源资金均创历史新高。

3、经济加快发展。2010年湛江市经济社会加快发展，全市生产总值达到1403亿元，同比增长14.2%，“十一五”期间年均增长13%，完成全社会固定资产投资526.57亿元，同比增长33.9%，年均增长23.9%。经济社会发展迈上新台阶，城镇居民可支配收入15305元，同比增长12.6%，有效拉动住房需求增长。

4、民间资本加大投资。民营经济投资加大，投资比重稳定占据市场八成半，私人控股资金大幅增长，民间资本投资强劲推动。企业自有资金投入显著提高，住房公积金加大发放，调整放宽个人住房按揭贷款度，全面启动盘活闲置公积金，鼓励扩大住房消费有效增长，房地产开发资金宽松充裕。

5、城镇化、工业现代化加快发展，住房刚性需求巨大。湛江是广东农业大市和海洋经济大市，随着珠三角产业转移的承接和钢铁、重化工业项目的落户，城镇化正在加快发展，城市住房需求逐年以较快速度上升，有效拉动住房消费增长。

（三）2010年房地产市场发展值得关注的主要问题

1、房价上涨较快。近几年来房价上涨速度较快，2010年湛江中心城区住房均价上涨达到5300元/平方米，同比增长18.6%，某些高端楼盘单价高达10000元/平方米，超过居民收入增长速度，居民购买商品房压力加大。

2、住房结构失衡。一是保障性住房建设与商品房建设之间失衡，住房供应缺乏协调发展；二是住房需求与存量和增量市场之间失衡，近几年来，中心城区供需比值达到1：1.4——1：1.7，住房供应不足，市场供需矛盾突出；三是区域协调发展失衡，新区开发与“三旧”改造开发缺乏协调发展，“三旧”改造滞后；四是中心城区各区之间，区与县（市）之间发展差距过大。

3、开发用地缺少，地价过高。2007——2010年待开发土地年均储备仅约500亩，地价增速高于房价增速。土地供应与住房建设需求不相适应，用地不足和高地价已成为推高房价、制约房地产市场稳定发展的重要因素。

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二、2011年房地产市场展望

2011年是实施“十二五规划”的开局之年。当前，湛江市正处在国内外环境深刻变化、国家宏观调控政策取向由“积极、宽松”转变为“积极、稳健”、加快经济结构调整、转变发挥方式和建设幸福湛江的重要时期，这对房地产市场发展将迎来难得的历史机遇，也面对诸多严峻挑战。

1、开发资金流转趋缓，但回调空间较小，开发投资有望适度加大
从房地产开发资金来源构成看，2010年开发资金首次突破100亿元，但依靠国内银行贷款比重仅占19.1%，80%的资金来源于企业自筹和其他来源资金。另外，民营经济优势充分发挥，企业根据开发需要灵活调整经营策略，积极应对货币政策调整，扬长避短，积极筹措，利用民间资本开发所占比重将逐年加大。预计2011年房地产开发资金来源115亿元，较上年增长15%，完成投资90亿元，较上年增长20%。

2、商品房建设加快，供求紧缩状况有所缓解。
土地资源紧缺一直严重影响商品房建设规模。2010年下半年以来，赤坎区、霞山区、开发区闲置土地进一步盘活开发，沉睡多年的坡头区、麻章区土地资源已经纳入城市土地开发利用计划加以重点开发。同时，赤坎区、霞山区“三旧”改造项目列入开发计划，首期开发项目已经取得实质性进展，土地供应紧张有所缓解，商品房建设有望比上年有较大发展。预计2011年新建商品房300万平方米，加上年增长10%，其中住宅占75%左右。

3、商品房销售量价平稳增长
湛江市城镇化和工业现代化加快发展，促进住房需求快速增长，预计2011年商品房销售面积175万平方米，较上年增长18%。中心城区住宅均价约5500元/平方米左右，县（市）住宅均价2600元/平方米，房价走势由过快上涨转为平稳上升。