湛江房地产市场的前景分析与对策研究

摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，对经济发展骑着重要作用。“十二五”时期，国际国内宏观环境继续发生深刻变化，湛江将进入科学发展、后发崛起时期，房地产业正面临转型发展的机遇。本文对湛江房地产行业统计数据进行定性及定量分析，论证房地产业发展对湛江经济发展的作用。运用SWOT态势分析法分析湛江房地产业的现状，面临的经济环境，指出存在的问题，提出建议，为政府制定产业发展政策提供参考依据。

关键词：房地产、市场状况、经济增长分析、SWOT分析、前景展望、政策建议

湛江的房地产市场起步于八十年代，对湛江城市建设、经济发展起着重要作用。“十二五”期间，世界经济正在洗牌，广东经济也将出现新格局，湛江房地产业面临着发展的新挑战、新机遇。

一、“十一五”期间我市房地产市场运行情况分析

“十一五”期间，房地产调控政策、措施频繁出台，调控的力度不断加大。湛江房地产市场在“科学发展观”理论的指导下，取得了长足的发展，整体呈现快速上升的发展态势，但也存在一些比较突出的问题和矛盾。

1、土地购置平稳增长，地价上涨加快，土地开发放缓。

“十一五”期间，土地购置投资34.47亿元，购置面积220万平方米。完成土地开发面积202.23万平方米。从总量上看，购置面积与开发面积差额不大。逐年来看，2006年土地购置面积26.24万平方米，2007年越过50万平方米，增幅达到103%，2008——2009年购置面积基本保持在46万平方米左右。而开发面积和购置面积增减变动方向刚好相反（2009年除外），2006年最高达到72.22万平方米，到2010年下降到19.77万平方米，同比下降达52%。在房价上涨、土地紧缺的情况下，房地产开发企业放缓开发进度，囤地待发。

“十一五”期间，2006年全市各县、市、区平均地价从2006年的743元/平方米大幅增至2010年的3000元/平方米，增幅达到293.26%，而2006年全市商品住宅为1961元/平方米，2010年为3900元/平方米，增幅为98.88%，地价增速比房价增速高194个百分点。高地价是高房价的重要因素。（见表1）

2、房地产开发投资规模不断增长，结构趋于合理。

“十一五”期间，房地产投资规模不断扩大，全市完成房地产开发投资216.84亿元，年均增长29.3%。其中2007年及2010年分别达到42%、58.8%的高位增幅。说明湛江的房地产投资在当年处于热潮期。其中住宅投资额达143.21亿元，占比66%，年均增幅29.1%；商业营业用房开发投资27.85亿元，占比27.85%，办公楼开发投资3.94亿元，占比2%，其他房地产开发投资41.83亿元，占比19%。与房地产投资相比，固定资产投资逐年平缓增长。（见表2、图1）

“十一五”期间，湛江房地产开发企业到位资金302.38亿元，企业资金充裕度（本年度到位资金与完成开发投资比之）达140%，开发资金不紧张。从资金来源看，国内贷款73.37亿元，占比24.2%，利用外资1亿元，占比0.3%，自筹资金105.59亿元，占比34.9%，其他资金来源122.88亿元，占比40.6%。

而随着新一轮的调控逐步从紧，2009-2010年定金预收同比增长高于个人按揭同比增长。说明购房者从银行按揭贷款受限，首付比例上升较快。

3、商品房潜在供应稳定。

“十一五”期间，商品房在施工、新开工面积分别为2332万平方米及899万平方米。增长相对稳定，增幅略有加大。而竣工面积在2006、2008年均出现负增长。2010年，商品房施工面积670.11万平方米，同比增长6.3%，增幅比上年下降50.4个百分点；商品房新开工面积269.83万平方米，同比增长22.7%，增幅比上年提高12.1个百分点；商品房竣工面积91.96万平方米，同比增长22%，增幅较上年下降32.5个百分点，施工面积及竣工面积增幅的下降，表明房地产开发商放慢开发进度，使有效的供给能力下降，但潜在的供应增长稳定。

4、商品房销售态势旺盛，商品房成交逐年递增。

“十一五”期间，全市商品房销售面积530.48万平方米，比“十五”期间增长83.5%，全市商品房销售额168.56亿元，同比增长259.7%。其中2010年销售面积148.3万平方米，创10年来新高；商品房销售额增速始终高于其销售面积增速（见图2）。

需求的旺盛强力消化了商品房空置。从图2可见，从2001-2010年，湛江楼市多年均处于低空置率状态运行，消费者购房选择空间较小。其中，2010年商品房空置待销面积13.46万平方米，同比下降47.5%。

5、房价上涨较快，价格偏高

2005 年以来，湛江市商品房价格不断上涨。其中商品住宅价格由2006年的1961元/平方米，上升至2010年的3900元/平方米，平均增幅18.3%，且向上趋势强大。市区住宅均价在2010年达到5300元/平方米，2011年6月达到6029元/平方米。原因是我市经济大力发展的大好形势下，以及受地价、房价特有的虚拟价值及保值性能、购房者预期等因素影响，商品房需求增加。（见图3）




6、保障型住房建设情况

从2004年湛江市政府筹建第一批廉租房起，几年中，全市通过实物配租方式解决了1142户家庭住房困难（其中市区570户，县区572户），累计为2760户低收入家庭发放货币补贴，补贴资金420.6万元，基本实现“应保尽保”的工作目标。“十二五”期间，全市计划建设廉租住房3300套，公共租赁住房2200套。

7、“三旧”改造建设情况

2009年，湛江市“三旧”改造建设工作全面铺开。目前在建“三旧”改造项目92个，设计改造面积7219.25亩，其中属于产业结构调整项目30个，涉及改造面积2486.63亩。新一轮的标图建库地块2303宗，面积222835.52亩。市区规划区面积1460平方公里，已编制完成分区规划10个，覆盖面积872.3平方公里，覆盖率59.75%。完成控规编制和修编42个，控制面积225平方公里，覆盖率15.42%。

二、房地产业对湛江经济拉动作用的分析

（一）分析我市房地产投资及销售对我市经济的作用

投资、消费、出口是拉动经济发展的三驾马车，房地产投资及房地产销售分别包含在投资、消费中，通过分析我市房地产投资及销售可说明其对我市经济的作用。

根据前文表1可知，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分。“十一五”期间，我市固定资产投资占GDP的比重为逐年上升，从2005年的27.4%上升到37.53%，随着我市落实中央“扩内需”政策及湛江“十二五”规划“强化项目支撑”加大投资的保障措施，固定资产投资还将进一步扩大和加速。而房地产投资占固定资产投资比重为12.74%，呈现稳步上升的趋势。2010年投资增长率达到59%，可见，房地产投资对我市经济增长起到了重要作用。

从图2可知，过去十年，湛江市商品房销售额大幅稳步上升。“十一五”期间达到168.56亿元，其中2009年、2010年分别为40.18、62.16亿元，占GDP比重为3.2%。其中2009、2010年分别为3.5%、4.4%。表明房地产的消费对经济增长有促进的作用。同时，也表明随着经济的发展，我市居民的消费能力和购买能力增加，在住房消费方面有了更大的需求。现阶段，房地产投资及销售的加速使得房地产市场在拉动内需方面的作用和地位更加重要，也促使房地产市场的产品结构和价格结构更加丰富。


（二）我市房地产业对我市经济增长的贡献率和拉动点数

某产业对GDP增长的贡献指该产业的增量占GDP的比重。产业拉动点数指经济增长中有多少份额是该产业拉动的。

计算公式如下：




上表显示，我市房地产业对经济增长的贡献较为显著，从数据看，2005-2010年我市房地产业产值增速较大，在应对全球金融危机的关键之年2009年，增速高达117.93%，2010年达54.7%。房地产业确实成为带动我市经济增长的重要动力。2010年贡献率及拉动点数数据显示，GDP增长率的14.2%中，房地产占8.9%。房地产业产值妹增长1%就会拉动我市国民生产总值1.26%的增长。这仅仅是房地产业对经济的直接贡献，如果考虑其间接贡献，直接或间接的对相关多个产业的带动发展，房地产业对我市经济增长的贡献度会更大。（见表3）

三、现时湛江房地产市场的SWOT分析

SWOT分析法又称态势分析法，它把研究对象的优势（strength），劣势（weakness），机会（opportunity）和威胁（threat）通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。

（一）优势（strength）分析

1、重要的城市位置
湛江是全国综合能力50强城市，区位优势明显，经济基础比较扎实，城市功能比较齐全，是粤西和北部湾经济圈的中心城市。湛江处于承东启西、连南接北、沟通海内外的重要战略位置，是大西南出海通道的物流中心，是中国~东盟自由贸易区最佳的海上“桥头堡”是广东省西部和北部湾地区的交通中心；湛江港口条件突出，湛江港是我国通往南亚、西亚、非洲、欧洲航线最短的贸易大港和大西南出海主通道，被交通部定位西南沿海地区港口群的龙头港；湛江市城市基础设施配套齐全，公路、铁路、港口、航空、管道等立体交通系统健全，是区域交通枢纽城市。近年来，湛江以打造宜居宜业城市为目标，连续多年城市环境综合质量位居全国环境保护重点城市前列，成为适宜创业发展和生活居住的城市。

2、经济持续发展
湛江市GDP发展保持了10年的高速增长势头，按照《湛江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，到2015年，全是生产总值（GDP）将达到2700亿元，年均增长13%。

3、工业化和城镇化的进程的推进
湛江市现时全市人口725万人，其中市区常住人口140万人，农业人口较多，随着城市的工业化和城镇化的进程的推进，使我市房地产发展具有更大的潜力。

4、宏伟的城市发展规划
（1）城市规划修编为房地产发展带来巨大空间
城市总体规划确定远期（至2020年）中心城区建设用地173.37平方公里，提出了“东扩、西拓、南推、北进，工业南移”的发展思路，逐步形成海湾型“一湾两岸、三片、六组团”结构形态，为房地产带来了广大的发展空间。

（2）完善交通设施为房地产提供了新机遇
航空、高铁、轻轨、轨道交通、高速公路网络建设，将使湛江市综合交通运输网络规模快速扩充，“四通三环”、沿海高速衔接珠三角城市轻轨，为区域经济社会协调发展及房地产发展提供了基础设施保障。


5、海洋经济文化特征为房地产产品提供丰富的元素
作为得天独厚的南亚热带滨海城市，湛江十分注重城市文化，构筑独特的海湾型生态绿地系统新格局，“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“中国十大休闲城市”、“中国十佳绿色城市”、“中国十佳低碳生态城市”等殊荣为打造我市地产文化品牌提供了丰富的元素。

（二）劣势（weakness）分析

1、房价持续上涨较快，实际购买能力不足。
从历年及2011年上半年湛江楼市走势来看，我市房价上涨的趋势依然坚挺。至2011年7月，市区住宅均价达到6000元/平方米。中心城区价格突破7000元，部分楼盘成交单价超过10000元/平方米。07年以来，房价收入比均超过了国际经验标准3~6的合理界限，2010年房价收入比高达8.9。

2、土地供应不足，土地价格上涨较快
土地供应量与商品房供应量增长不协调。从2006-2010年供应的土地量来看，五年土地总购置量为220万平方米，住宅实际上市量只有292万平方米，土地转化周期越来越长。2009年11月，位于湛江市人民大道南的啤酒厂地块面积3.9万平方米，拍出了4.56亿元的高价，刷新了湛江地王纪录。土地均价为11630元/平方米。

3、商品房需求旺盛供给偏紧，区域性结构不平衡，价格结构矛盾更为突出
2005年以来，商品房市场供给不足与强劲的需求形成鲜明对比，市场供需比一直大于1，某些月的比值更高达2以上；近5年内，商品房开发相对集中在赤坎，其次是开发区，霞山区的可供房源少且分散，麻章、坡头近两年才开始发力；高价位商品房比重过高，低价位商品房开发量不足，而保障性住房进展相对缓慢。

4、房地产投资有上升势头，加剧了房地产市场风险。
房地产投资市场热度不断升高，住宅市场尤为突出。2011年上半年，全市房地产完成投资396064万元，占GDP5.2%，占固定资产投资20.8%同比增长34%，增幅高于全省1.8个百分点。房价上涨又吸引了大量的投资和投机者进入市场，导致住房需求增长，进一步刺激价格攀升，形成恶性循环，加剧了市场风险。

5、二、三级市场发展滞后，不利于整个房地产行业的发展。
过去的几年，我市住房消费结构单一偏重于新建商品房，存量房衬胶面积占商品房成交面积的比重均在30%以下，对房地产市场有影响微小。存量房市场持续低迷，导致二三级市场缺乏联动。另外，中介企业经营规模过小、尚未形成真正强有力的品牌，中介行为不规范。

6、房地产产品未能充分体现区域特征及文化内涵
房地产文化的本质特征是让没有生命的钢筋水泥具有文化的永恒价值。近年来，湛江市以建设生态型海湾绿城为目标，但房地产产品未能体现这种特征与文化内涵。商业地产也未能在城市定位方面起到有效促进与带动作用。

（三）机会（opportunity）分析

“十二五”时期，是我市科学发展、后发崛起，争当全省发展新增长极的关键时期，也是我市房地产发展的机遇期。

1、从国际及国内看，经济格局调整中蕴藏着新机遇，珠三角规划纲要、广西北部湾经济区发展规划、建设海南国际旅游岛、广东海洋经济综合试验区发展规划等国家战略深入实施，有利于我市更好地借助外力、发挥后发优势、实现跨越发展。

2、引进大项目为湛江成为龙头带来新机遇。钢铁、石化、造纸等一批重大项目的启动将增加大量就业机会，接纳大量的就业及消费人口，增加住房的需求，促进行业的发展。

3、2014年承办广东省第十四届运动会，将促进海东新区的建设，显著改善我市基础设施，增强对经济发展的承载力。


（四）威胁（threat）分析

1、在前期政府出台诸多宏观调控政策的背景下加息会进一步打压消费者心理预期，使得市场需求减少。
2、湛江处于经济增长的起步阶段，目前住房属于阶段性的非正常需求，在国家宏观调控政策过猛时对湛江房地产市场有不利影响。
3、土地价格、建安成本日益增加致使房地产开发成本增加，引起房价继续上涨，引起居民购买力不足。
4、目前资金来源方面融资方式单一，对银行等金融部门的依赖性过高，一旦银行严格控制与房地产相关的贷款，企业自身融资困难。


四、“十二五”期间我市房地产市场展望


“十二五”期间，我市经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管调控、支持政策等均面临变局，从而导致房地产市场发生重大转变。

（一）发展趋势

1、通过城市中心区域带动区域发展均衡化
按照城市总体规划，我市构筑海湾型的“一湾两岸、三片、六组团”的现代化滨海城市格局，各区域房地产发展将区域均衡化。

2、形成竞争格局多元化
从湛江发展的趋势及人民升值预期看来，未来我市将引来大量的外来元素。国内一线品牌、外资房地产、加上本土开发企业，将形成多格局、多元的房地产良性竞争格局。

3、产业地产逐步兴起
目前，我市房地产发展模式比较单一，住宅地产占主要比重。我市的房地产发展要根据几个片区的规划，加大产业地产的开发，将房地产开发与城市规划及人居环境的改善结合起来，是我市未来房地产开发的重要发展的方向。

（二）市场需求

1、住房需求潜量较大
根据《湛江市2008-2012年住房建设规划》，预计2012年，本市市区常住人口将达到168万人，2011-2012本市购房需求将达到400万平米左右，加上大项目的带动，未来几年甚至十年，我市住房需求潜量仍然较大。


2、城市住房需求架构分化，改善性的中大户型住房需求比重增加。
随着经济发展，个人可支配收入的增加，当前居住条件较差的家庭的改善型住房需求将被有效释放，意味着由小户型向中大户型的转换。

（三）房地产市场供给

1、新建商品房供给将保持快速增长势头
一是近期部分开发企业在“高房价”影响下加大新增的投资冲动。二是前两年购置的土地将在随后两年形成实际有效房产供给。三是政府作为投资主体的保障性住房也有效增加了房产市场的供应。


2、存量市场供给逐步加大
随着国家日益严厉的房地产调控政策取向，促使持有多套住房者和投资需求的购房者积极的抛售行为。

（四）房地产调控政策取向以抑制投资需求、保障民生为主

《湛江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，健全住房保障体系，引导房地产市场持续健康发展，加大保障性住房建设。未来几年的房地产政策也必将以保障民生为主。另外经济发展，居民储蓄资产和社会闲置资本有较大增长，CPI增长及人民币升值压力短期难以得到有效改善，因此投机性购房需求将继续存在，维护市场稳定和健康发展的房地产调控政策将继续抑制投机性购房需求。

（五）市场运行目标

结合湛江房地产市场的现状及未来发展趋势，我市在一定时期内房地产市场运行的总体目标应为：推进我市生态型海湾城市建设向纵深发展，进一步加强和改善房地产市场调控，现阶段从严把握和执行房价调控目标，长远目标要以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，建立更加完善的住房市场运行模式及健康发展的长效制度，促进我市房地产市场平稳健康发展。

五、措施建设
房地产发展必须处理好几个方面的协调关系。一是房地产市场短期目标与长期发展的协调；二是保障性住房建设与房地产发展的协调；三是重点突破区域均衡发展协调；四是房地产量的增长与质的转变相协调，要促进房地产由粗放型向集约型转变。


（一）制定房地产市场发展中长期战略规划
建立我市房地产发展中长期战略规划的编制机构，由市政府牵头，各相关部门、区域政府、行业组织机构及相关的专家学者共同参与，落实湛江房地产市场发展中长期战略规划。依据中长期战略，依据市场内外环境和条件的变化来制定短期调控方案，使短期调控方案始终围绕中长期战略规划展开。使开发商、购房者理性开发、理性消费，不因短期措施导致市场出现大的波动，最终实现我市房地产市场健康发展、经济的稳定运行、商品房与保障房的协调供应。


（二）创建为全社会服务的房地产网络信息服务系统，完善房地产信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。
建立健全房地产市场网络信息系统和信息发布制度，健全房地产市场分析体系，创建“数字房地产”，各部门数据对接，定期对房地产市场进行分析，定期向社会公布，一方面政府决策提供依据，另一方面，引导理性供需。


（三）保持适度的房地产开发投资，促进经济平稳增长
一方面拓宽房地产融资渠道。政府为企业搭建平台，通过举办房地产金融分析论坛及融资回忆等举措来拓宽房地产企业融资渠道；另一方面扩大投资渠道，结合我市大项目应配套项目的建设，进一步规范和放开我市投资市场，分散投资去向，有效防止房产行业的投资过剩。


（四）完善住房供应结构，完善住房保障体系
切实履行住房保障职责，增强保障性住房供给，多渠道解决群众住房难问题；加强与完善住房公积金管理；做好廉租房项目储备；对保障性住房被准实行动态管理，建立完善的准入、转让、退出机制，提高保障房的使用效率。


（五）促进土地市场健康发展
土地出让规划与城市基础设施建设及住房保障制度结合；公开土地年度供应计划，以合理的房价为基准推算土地招标价格；盘活存量土地，推进我市储备土地实行一级开发，适当供应部分土地发展高端物业。


（六）全面加强房地产市场管理，进一步整顿和规范房地产市场秩序
全面贯彻执行中央宏观调控政策措施，通过“房地产信息管理系统”及“预警机制”，加强市场预警监测分析，稳定市场预期，切实稳定住房价格；规范房地产开发经营流程，提高工作效率；加快二手房市场建设，引导居民梯度住房消费；充分发挥行业组织机构作用；提高房地产中介市场管理水平。


（七）积极推进住宅产业化，提高住宅建设质量
加强推动住宅产业化，加快房地产优化升级。提高房地产项目在“科技、低碳、环保”等方面的准入标准，以科技为依托，不断提高住宅建设的科技含量，以推动我市城市化方式的转变。


（八）借助城市发展的综合资源优势，促进我市房地产逐步向产业化转型
“十二五”期间，我市将会进入现代产业体系、基础设施建设、城市建设“三箭齐发”的关键时期，我市发展产业地产，是顺应经济发展的趋势。


1、根据湛江“十二五”规划构建湛江城市框架，确定我市产业地产架构。
根据我市各区域功能分区，划分发展商业、教育、文体、工业、物流、科技等产业性地产，促进城市功能区域建设，促使我市房地产市场产品走向高端化的发展态势。


2、充分利用自然资源优势，开发具有海洋经济文化特征的房地产产品。
以产业为依托，以地产为载体，以海洋、生态建筑为开发对象。融合自然资源和社会资源，结合科技及雷州半岛红土文化，开发具有海洋经济文化特征的房地产产品。


3、利用大项目开发、经济升级转型的契机促成房地产开发企业的健康发展模式。
提供优化服务来降低企业的综合运行成本，引领优质房地产开发商成为城市运营商和产业运营商，实现政府与企业长期的合作与共赢。