2011年湛江市房地产市场盘点及2012年展望

（一）2011年湛江房地产市场运行的主要特点

1、房地产开放投资创历史新高

2011年，湛江全市房地产完成开发投资107.46亿元，为房地产开发投资有史以来投资额最多的一年，同比增长43.2%。房地产开发投资占GDP 6.51%，比重较上年提高1.16个百分点；占固定资产投资比重13.35%，房地产行业对湛江经济发展贡献越来越大。（见表1、2，图1）

2、土地价格上涨加快

2011年，全市土地购置投资10.23亿元，同比下降25.6%；购置土地面积34.35万平方米，同比下降26.5%，土地成交价格11.17亿元，同比增长101.62%。全市平均地价3251元/平方米，同比增长174.2%，其中中心城区地价4172元/平方米，县市地价1918元/平方米，同比分别增长229.9%、135.4%（见图2、3）。

3、金融环境宽松，到位开发资金充足

2011年，湛江市房地产开发投资到位资金145.03亿元，同比增长44.6%。从资金来源构成看，国内贷款占20%，自筹资金占33.7%，其它资金占46.3%，同比分别增长51.3%、20.9%、66.1%；从经济类型分，内源性经济138.88亿元，占资金来源总额95.8%，其中民营经济125.75亿元，占内源性经济90.5%。外源性经济6.15亿元，占资金来源总额4.2%。（见表3、图4）

4、房屋施工面积大幅增长

2011年，商品房施工面积996.74万平方米，其中住宅施工面积698.98万平方米，同比增长48.7%、46.4%，其中新开工面积343.58万平方米，住宅施工面积229.65万平方米，同比增长27.3%、10.8%；房屋竣工面积188.85万平方米，同比增长105.4%，竣工面积与增幅均创新高。（见图5、6）

5、商品房销售量价齐升

2011年，湛江全市商品房销售创历史新高，销售面积达199.95万平方米，同比增长34.9%，其中住宅销售18186套，面积179.3万平方米，同比增长28.2%，套内面积90平方米以下占40.6%（见表4）

全市商品房销售额99.57亿元，同比增长60.2%。其中住宅销售额84.28亿元，同比增长54.5%（见图7）

2011年，湛江全市（县区）住宅均价4701元/平方米，同比增长20.5%，中心城区住宅均价6336元/平方米，同比增长19.5%。其中赤坎区6735元/平方米，同比增长20.3%，霞山区6012元/平方米，同比增长22.7%，坡头区4982元/平方米，麻章区4120元/平方米，同比增长17.5%。开发区7371元/平方米，同比增长14%。县区住宅均价2943元/平方米，同比增长22.6%。全市房价在上年攀高的基础上持续较快增长（见表5，图8、9）。

6、房屋待售面积低位运行

2011年，商品房待售面积37.12万平方米，同比增长175.8%，但从2001-2011年的待售商品房数据显示，湛江楼市近10年来均处于低待销率状态运行，住房需求旺盛，消费者购房选择空间仍热狭小（见图10）。

7、二手住宅价格上涨加快

2011年，中心城区整体二手房成交面积43.65万平方米，同比增长3.7%，占一手房销售面积20.8%，比重较2010年下降7.6个百分点。销售额13.44亿元，同比增长32.2%，其中住宅销售面积36.29万平方米， 同比增长57.4%，销售额11.53亿元，同比增长109.3%，二手住房均价3176元/平方米，同比增长32.9%。

（二）2011年房地产市场若干影响因素分析

1、宏观经济稳定增长是房地产市场加快发展的本质因素。2011年是实施“十二五”规划的开局之年。面对我国复杂多变的经济形势，湛江的经济社会发展善于抓住珠三角双转移和沿海重化产业布局调整的机遇，以科学发展观为统领，紧紧围绕做大做优经济“蛋糕”和争当粤西地区振兴发展龙头为目标，深入实施“工业立市、港口兴市、生态建市”发展战略，加快转变发展方式，努力建设幸福湛江，全面实现五年崛起经济发展“十个翻番”的良好开局。GDP连年稳定发展，固定资产投资逐年加快，城市建设宜居诱人，环境优美，城镇化加快，居民收入增加，人民生活安居乐业，有力推动房地产市场的快速发展。

2、宽松货币政策有效作用是推动房地产开发加大投资的主要动力。后金融危机时期，受刺激性财政投资和消费性政策逐渐退出，实体经济也受到外需减弱影响，资金流动性过剩，大量资金流入房地产市场。在资本推动型市场和投资性市场的双重作用下，湛江房地产市场到位资金在2010年突破100亿元的基础上，2011年再创新高，总额达到145亿元，完成开发投资100亿元，实现再创新高目标。

3、地价过高是推高房价过快上涨的重要因素。土地是房地产发展的重要要素之一。政府作为土地资源的管理者，对土地资源价格有高估的成分，及推出的土地步伐落后于市场需求，故而“地王”屡现。土地价格涨幅过快，直接间接推高房价预期。

湛江是广东农业大市，“十一五”期间全市（含县市区）房地产开发用地平均地价仅1478元/平方米，2011年已上升到3251元/平方米，增长一倍多。此外，建筑材料、劳动成本上升也促使房价过快上涨。目前，湛江中心城区住宅均价已达到或接近珠三角周边部分城市房价水平。
4、民营经济是房地产投资的主力军。随着经济体制改革深入发展和扶持民营企业发展政策的落实，湛江民营企业在房地产发展中的地位越来越高，发挥着重要作用，2011年投资比重已达到内源性经济投资总额的90%上，已经成为房地产投资的主体。

（三）当前房地产市场运行中值得关注的问题

1、房价涨幅较市民收入涨幅快。近几年来房价上涨速度过快，2011年湛江中心城区住房均价上涨达到6336元/平方米，超越居民收入增长水平，城镇居民购房压力加大。

2、住房结构缺乏协调发展。一是保障性住房建设与商品房建设缺乏协调发展，保障房建设规模较小；二是供应结构失衡，中小户型、中低价位住房供应不足，90平米以下的住宅比重仅占住宅总量40%，市场供需矛盾突出；三是区域协调发展失衡，中心城区各区之间，区与县市之间发展差距过大。

3、开发用地过于缺少，地价过高。从2007-2011年购置土地面积年均仅500余亩，土地供应与住房建设需求不相适应，用地不足导致高地价，2011年中心城区地价同比增长2.3倍，县市同比增长1.4倍，推高房价预期，影响房地产市场健康稳定发展。

4、新区开发与“三旧改造”缺乏协调。要认真总结经验，采取有力措施，推进加快“三旧”改造，增强房地产市场发展后劲。

二、2012年房地产市场展望

2012年是稳定房地产市场发展的关键之年。中央经济工作会议强调，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”楼市稳定是今年房地产发展的主题，当前，要积极应对国内外形势发展变化，认真把握对房地产市场稳定发展的有利机遇，调整住房供应结构，增加普通性住房建设，降低开发成本，促进房价合理回归，稳定楼市发展。展望2012年，房地产市场仍将朝着稳定的预期发展，楼价由上涨过快转为平稳。

1、房企融资困难有望缓解，加上民间资本充裕，开发投资有望稳定增长。从房地产开发资金来源构成看，2010年开发资金首次突破100亿元，2011年到位资金145亿元，但国内银行贷款也仅占19%-20%，开发资金主要来源于企业自筹和其他来源资金。预计未来民营资本优势将进一步得到发挥，企业根据开发需要灵活调整经营策略，积极应对货币政策调控，银企加强合作，扬长避短，积极筹措，利用民间资本开发所占的比重将逐年加大。预计2012年房地产开发到位资金来源较上年同期增长20%左右，增幅较上年下调25个百分点。

2、商品房建设稳中求快，住房供求矛盾缓解，消费者购房选择空间增大。土地资源紧缺一直严重影响商品房建设。2012年将根据需要加大对赤坎区、霞山区、开发区闲置土地的盘活开发。同时，沉睡多年的坡头区海东新区、麻章区土地资源将得到重点开发。霞山区、赤坎区、各县市“三旧”改造将取得实质性进展，集约用地、节约用地有新的突破，土地供应紧张有所缓解，商品房建设稳定发展。预计2012年新开工商品房面积较上年增长16%。

3、商品房销售稳定增长。湛江是广东农业大市，全市人口777万人，随着城镇化、工业化的加快发展，特别是钢铁、石油、木纸浆三大重化产业的崛起推动，住房刚性需求快速增长，同时，存贷款保持平稳增长，全市2011年末存款余额达1728亿元，住房消费能力增强。预计2012年商品房销售面积较上年同期增长18%，住房价格增幅15%，增幅比上年下调5.5个百分点，高于GDP增幅2个百分点，房价走势由过快转为平稳。

4、保障住房体系建设进一步加强。2011年，市政府投入1.05亿元建设保障性住房，是历年力度最大的，土地的划扩、土地手续的完备情况均是突破历年。2012年湛江市《政府工作报告》指出，2012年湛江市将建设廉租房518套2.87万平方米，公租房2384套14.3万平方米，改造农村贫困群众危房11.68万户。年初，国家财政部、央行等多部门联合支持融资，保障房在开年就获得了政策大力支持。《湛江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，健全住房保障体系，引导房地产市场持续健康发展，加大保障性住房建设。2012年，在建设幸福湛江、和谐湛江的湛江经济社会发展核心的指导下，政府将进一步加强保障民生的房地产政策。