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湛江房价上涨动力是什么?


来源:湛江购房网  (2018/9/11)    我要评论9)    

我们购买房子,买的并不仅仅是物理意义上的房子,也包括周围的环境。这个小区邻居整体素质是如何的、这个学区的教学质量如何、周围的治安环境等,这些都会反映在房价上。因此,投资房子,就是投资这个城市的未来。

什么是房地产?人们通常看到就是,政府规划一块土地,然后用来搞房地产。如果进一步思考,是什么原因让地产商在那里盖房子呢?其实,这是有经济逻辑的,一个地方有了经济机会,人就会跑到那里,房地产也就跟随到那里。


图片来源:湛江购房网

很多人都觉得土地是稀缺,所以未来是很值钱的。其实,土地本身并不稀缺,稀缺是位置。人口自由流动起来,人们都跑到有经济机会的地方,人口越来越集中在一起。人口密度达到一定的程度,就成为城市,土地自然就变得值钱,反之是那些没有人口的地方,土地就没有什么价值了。


图片来源:网络资料

湛江市面积是1.2万平方公里,常住人口将近800万。湛江市人口平均密度是一平方公里是600多人,但是有一半以上人口居住在面积不到500平方公里的地方。也就是说,湛江市的土地,真正值钱的面积,顶多也就是几百平方公里。

其实,中国并不缺少土地,缺少是盖房子的土地。任志强在几年前列举一些数据:“中国的城镇建成区只有3.84万平方公里,约占整个国土面积的0.36%,但却居住了6.02亿人口。而农村的宅基地却高达16.8万平方公里,约为国土面积的1.75%,是城镇建成区的4.6倍,却只居住了7.2亿人口。”

我们从任志强给出的数据得知,中国的城镇建成区的面积也只有海南岛那么大。因此,只要土地供应数量稍微增加,房价就会下跌。香港回归之后,首任特首即推行了八万五公屋计划,结果香港的房价就跌了很厉害。后来,为了不让香港房价下跌,2003到2005年那一段时间,土地供给量为零。

如果一个城市不被看好,那么房价上涨空间很有限,甚至出现下跌。说实话,我看好湛江这个城市。对市场反应最快的群体,不是什么经济学家,而是企业家。我从招商局了解一些信息,很多企业家都看好湛江这个城市,特别是麻章。春江水暖鸭先知,这个是有道理的。

一个人可以说话不负责,但是真正做起来决策,就会变得很谨慎。一个企业家可以发表观点,湛江前途无量,不管是否说对,这个成本很低。如果这位企业家看好湛江经济,从而做出投资,就会变得很严谨。企业家做投资,这是做了大量调查,这和某些键盘侠的情绪化发言,哪个正确率高呢?我想这个就不用多说了。

作为企业家,他到一个地方投资,他会考虑几个因素,土地价格、人工成本、税收成本、到政府办事是否容易等。客观来说,在湛江到政府办事,这方面有很大改善。土地价格和人工成本,湛江都比珠三角地区要低。湛江面临的问题就是,远离经济中心,协作方面的成本比较高。

不管美国还是中国,人口都有从寒冷的北方向温暖的南方迁移的趋势。因此,中国有很多北方人都在南方,特别是海南岛买房。现在,海南岛土地供应量极大受到限制,再加上严厉限购令,导致很多人无法在海南岛买房。湛江是中国大陆最南端城市,气候方面比较接近海南岛,所以就存在替代效应。


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中国东北地区有上亿人口,要是有1%的人口过来湛江过冬,就是一百万人了。中国这么大,但是冬天时没有回南天的地方,也就是三亚、乐东、陵水等地方。海南岛北部气候和雷州半岛差不多,还是会出现回南天。

虽然湛江有回南天,但是时间方面,还是比较短暂。值得一提就是,2018年,湛江竟然没有回南天。珠三角地区,也搞了一些养老地产项目,但是天气方面会远远不如湛江。珠三角地区的回南天很多,阴雨天气也比湛江多。云南省南部,也算是湛江的竞争对手。就拿云南省德宏州瑞丽市来说,这是一个县级市,处于中缅边界。瑞丽市冬天的气温,只是比湛江稍微低一些,环境也不错。交通方面,有高速路和机场,但是没有高铁。

瑞丽市物价方面要比湛江高,地处高原地区,紫外线也会比较强一些。云南省只有南部少数地区,冬天温度才和湛江差不多,纬度稍微靠北的地方,再加上海拔比较高,冬天温度还会降到零度。同时,在云南省是看不到大海的。


图片来源:湛江购房网

说到交通方面,湛江未来的优势还是很大。据《湛江日报》报道:“在建成深湛高铁、合湛高铁的同时,加快推动湛海高铁、张家界至海口旅游高铁以及时速350公里的广湛客专等项目建设,与珠三角、北部湾城市群形成2小时经济圈。”

以前,一些沿海城市面临土地不足的情况,可以通过填海来解决,但是未来的难度越来越大。现在国家收回海洋的审批权,之前是省批的,特别是海南省,甚至还下放到下面的地级市或者县。

环保主义者也是推动房价的重要力量,香港就是一个明显例子。要加大土地供应,多盖一些房子,房价才会下降的,可是他们出来说,这样不行,保护环境很重要,不能占用耕地,不能破坏绿化、不能填海等,结果就是无地供应。

一个城市,有经济机会,有人口流到那里,房价肯定会上涨。有很多企业都想到湛江投资,但是现在面临问题就是,用地指标太少了。住房需求这么强烈,可是供应方面却跟不上,房价自然会向上走。


图片来源:湛江购房网

实际上,湛江旅游资源方面,这并不比海南岛差,只是不会包装而已。因此,只要湛江把宣传搞好,旅游和养老板块的市场是巨大的。北方很多人以为珠三角天气和湛江都是一个样子,这点和湛江缺乏宣传有关。当然,我相信这些问题,将来都会解决的。


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湛江发展势头强劲,房地产市场方面更是蒸蒸日上,据资料显示,城建吸引了恒大、碧桂园、绿地、保利、万达、融创、富力、华润、荣盛、京基、雅居乐、方圆、新明珠、阳光城、荣盛、广物、卓越、龙光、雅居乐、招商局、景茂、京源、远洋等23家大型外来品牌开发商进驻。

值得一提的是,2017年房企TOP5强已悉数进入湛江市场。TOP20强进入的有11家,超1/2席,TOP50强进入的近1/3席,由此可见进驻湛江的房企的实力。

湛江这个城市前途无量,是一个具备后发优势的城市。同时,湛江气候、环境造成了这个城市的宜居,从而创造大量的居住需求。多方面的消息推动,成为推动湛江房价上涨的动力。

作者简介:

李俊,广东湛江人。财经专栏作家,曾获清华大学自主招生初审资格,在国内报刊发表文章几百篇,出版了《老百姓身边的经济学》等著作。



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湛江房价
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已有9条评论,点击查看>>

  • (热门) 湛江购房网友 游客2018/9/12 22:11:17发表

    对于刚需来说,湛江市区一万三以上的房价,工资才三四千,刚需哪买的起。对于炒房客来说,现在中山佛山也差不多这个价,在湛江买这么虚高的房子,还不如去中山佛山买,估计升值还快一点。

    支持[19]    反对[3]

  • 湛江购房网友 游客2018/9/18 9:05:26发表

    无论承认与否,南方城市房价还会继续上涨......看看北海吧,这一波上涨幅度比湛江大的多,北海和湛江相比有啥优势?房地产经历4个不同时期,沿海开放城市、特大城市、省会城市、三线四线五线,下一个周期可能就是南方沿海城市(参考美国弗罗里达、加利福尼亚与北方五大湖区对比),南方沿海过冬最好的城市就是三亚,其次海口、湛江、北海、阳江、珠海等,云南的几个城市也是适合过冬的地方。看看哪儿合适,赶快下手

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  • 湛江购房网友 游客2018/9/15 10:54:04发表

    远离珠三角的粤西根本很难发展,哪怕高铁通了

    支持[8]    反对[2]     [回复]

  • 湛江购房网友 游客2018/9/14 15:54:01发表

    5年内见分晓

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  • 湛江购房网友 游客2018/9/12 22:11:17发表

    对于刚需来说,湛江市区一万三以上的房价,工资才三四千,刚需哪买的起。对于炒房客来说,现在中山佛山也差不多这个价,在湛江买这么虚高的房子,还不如去中山佛山买,估计升值还快一点。

    支持[19]    反对[3]     [回复]

  • 湛江购房网友 游客2018/9/12 22:04:07发表

    没水平弱智的写手

    支持[10]    反对[3]     [回复]

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